险资拨乱反正后 平安又在大举“侵入”地产

　　地产与金融是牢不可分的“密友”，资金实力是决定房企发展规模的关键。近年来，从投资房企到收购物业，银行、险企等“金主”都在以各种形式深度介入地产。不少险资也因此成为了隐形的地产大鳄，中国平安(行情601318,诊股)即是其一。

　　近日，中国平安以每股4.8106港元认购中国金茂17.87亿股配售股份，同时，中国金茂现股东新华保险(行情601336,诊股)以同样价格认购1555.9万股配售股。交易完成后，中国平安持有金茂现有已发行股本约15.42%，并取代新华保险成为金茂第二大股东。

　　新股东中国平安的入场对金茂而言意义重大，在带来合作机会的同时，也扩大了金茂股东基础及资本规模。同时，这也是其混改的再进一步。

　　引资+混改

　　本次交易后，金茂的股权结构发生了重大变化，除了中国平安晋升为第二大股东，第一大股东中化香港的权益下降至34.15%；第三大股东新华保险持股9.32%，股比提升0.14个百分点；公众股东占比不变，仍为41.11%。

　　在此次交易中，平安和新华保险将分别耗资85.97亿港元和7485万港元，两者合计约86.7亿港元，这笔资金将在很大程度上缓解金茂的资金压力。金茂2018年年报显示，截至2018年末，其计息银行贷款和其他借款为879.73亿，同比上涨23%，其中，一年内到期借款为219.76亿，而同期其现金和现金等价物仅为213.24亿。

　　在2018年首次突破千亿、实现业绩增长84.7%后，中国金茂将2019年的目标锁定在1500亿，其也在加大投资力度。今年上半年，金茂买地支出达271.5亿，比去年同期的157.2亿上涨75%。

　　今年以来的多次融资和出售项目股权动作使金茂陷入“资金紧张”的质疑声中。目前为止，金茂的融资金额已超百亿，而5月以来，金茂连续出让了位于北京、长沙、上海、合肥等地的项目股权，其中5宗为出售，3宗为通过增资方式引入新的投资者。

　　一位不愿具名的业内人士表示，近期金茂的投融资动作比较活跃，类似募资本质上也是为了积极配合投资项目和后续的运营。“近期房地产市场资金面呈收紧趋势，企业需要防范资金方面的压力。从后续市场的发展来看，金茂确实需要积极关注资金方面的问题和部分地块项目的运作。”

　　但光大证券(行情601788,诊股)认为这是金茂进行混改的第三步，此前金茂在2015年引入了新华人寿和来自新加坡的基金作为战略投资者。“一方面，混改持续推进有助于提升金茂经营活力、促进利润释放、增加财务杠杆灵活性；另一方面，平安入股或可为金茂在多元化融资及获取城市运营项目方面提供支持。”

　　中国平安的地产局

　　金茂与平安彼此都不陌生，在地产项目的开发上，二者都曾为对方的“白衣骑士”。金茂曾收购平安不动产昆明呈贡东部项目66%权益，也曾入伙平安武汉110亿地王。而平安则曾为金茂杭州滨江项目增资16亿，并曾传出为金茂青岛中欧国际城输血。

　　不止中国金茂，整个地产行业对中国平安都不陌生。自2007年进军地产后，中国平安在十数年间已入股碧桂园、融创、保利、旭辉、金地等多家房企，俨然是“隐形地产大亨”。

　　早在1995年，设立了平安物业的中国平安便开始试水地产。2007年，平安一年内三次豪掷重金正式向地产进军：23亿元收购西高速公路股权、55亿元收购中信城市广场与北京美邦国际中心、16.6亿元拿下深圳福田中心区地块。福田区中心区地块也成为目前深圳已建成的第一高楼--深圳平安国际金融中心。

　　目前，中国平安的地产运作主要以平安不动产平台为主。从平安不动产的发展历程看，平安一直紧跟地产行业发展趋势：2011年启动养生度假项目启动；2012年发力商业地产业务领域，2016年启动产业发展业务，2017年布局长租公寓业务。

　　但地产并非中国平安的强项，其更多是通过入股大型房企、与大型房企合作拿地开发等途径，实现在地产领域的扩张和利益收割。目前，平安是碧桂园、旭辉集团、华夏幸福(行情600340,诊股)、融创中国的排名前二的大股东。

　　与其他险资被房企视为“门口的野蛮人”而颇被忌惮有所不同，中国平安向来很受房企欢迎，这源于其“钱多话不多”、只做“有一席董事位的安静股东”的克制。此番入股金茂，平安亦表示，“此次收购属于偏长期性的财务投资，在养老、健康产业方向具有战略协同效应，但不会参与实际经营管理。”

　　地产行业的高速发展使“财务投资者”中国平安收获颇丰。以碧桂园为例，2015年4月，平安系以每股2.816港元认购碧桂园22.36亿股。随后，碧桂园业绩异军突起，股价也开启主升浪。2018年2月中上旬，平安系在二级市场大举减持碧桂园3132万股，套现4.55亿港元，获利至少5倍以上。而其2017年年报显示，旗下地产（含投资性房地产）价值高达2093.22亿元。

　　不过，中国平安对房企的“押注”并非全都顺风顺水，对绿地的投资即是一次“失算”。2013年12月19日，绿地集团完成21亿股增资扩股，平安创新资本通过资管计划购入绿地股票，斥资58.28亿认购10.37亿股。但绿地在2015年上市后，股价持续下行，在2016年至2017年两年内跌幅高达53%。

　　2016年7月至2017年第三季度，平安开始持续减持绿地，这也让绿地控股(行情600606,诊股)股价 “跌跌不休”，甚至一度跌至每股7元以下。

　　但作为地产投资高手，中国平安仍会继续深入。上述不愿具名的业内人士表示：“中国平安资金实力雄厚，其作为机构投资者也要不断寻找投资机会。目前来看，地产业务的投资收益要好于其他领域，而且更为稳健。从实际情况看，这两年对险资已经拨乱反正，这个时候会有更多拿地和联合开发等动作。”

　　今年1月28日，银保监会发布相关文件，鼓励保险公司使用长久期账户资金，增持优质上市公司股票和债券，其中包括房地产。