【热点解读】深圳先行示范区地产调控将如何试点？

8月18日中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，从指导思想、战略定位、发展目标、产业体系等方面做出了纲领性规划，其中关于房地产市场直接提到“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度”。

图片来源：中国政府网

2018年深圳常住人口1303万人，其中非户籍人口848万人，占比达到 65%，从行政区域面积口径的人口密度来看，深圳人口密度约6500人/平方公里，略低于香港的水平，但在四个一线城市中位列第一。

动态来看人口流入情况，2015-2018年深圳常住人口连续4 年维持较快增速，2018 年常住人口增速达4.0%，小学生数增速达6.6%，在67个重点城市中分别位列第3及第9位。

从政策来看，四个一线城市中，广州深圳落户条件相对较松，人才引进政策的力度相对较大。随着城市产业发展及公共配套的深入，人口吸附能力有望进一步加强，深圳将面临更多挑战与机遇，也对其地产调控能力有更进一步的要求。

2016-2020年的5年内，深圳新增住房需求约180万套，而该5年内计划筹建住房仅75万套（年均15万套），不到新增住房需求的一半，住房供需严重失衡。

另外，根据“二次房改”《意见稿》，2018-2035年总共18年中，计划筹建住房也仅170万套，年均小于10万套。长达18年的供给计划都难以匹配5年的住房需求，中长期看，深圳住房供需失衡的特点一直存在且逐步放大，当然，这也是一线城市的共性。

《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中提到“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度”。而在此前，在住房保障和人才住房方面，2018年中深圳就已经出台了《关于深化住房制度改革、加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，其中对2035年住房供应结构的表述中提到：

“到2035年将新建住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房、公共租赁住房比重各占住房供应总量的20%左右。”

图2：2018 年6月深圳市住房制度改革征求意见稿中对2018-2035年新增住房供应结构的表述

数据来源：深圳住建部、长城证券研究所

由此来看，深圳地区人才住房、安居型商品房、公共租赁住房比重将会快速上升。跳出深圳这样一个地区、从短期调控手段和长效机制的推进来看，深圳此后无疑将成为房地产调控政策试点的“首站”，未来深圳的房地产政策无论在“因城施策”，“住房保障”等上面或均会有更领先的政策试金，也很可能会体现在住房供应结构、住房保障金融支持等的试点上。

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