北京万科基金试验 首席执行官刘肖为何11.95亿入股中城乾元？

观点地产网 四个多月前，万科集团董事会主席王石为第二届中城联盟论坛站台并进行了题为“不忘初心”的开场演讲；四个多月后，北京万科首席执行官宣布，以11.95亿元入伙中城联盟资本平台中城投资旗下宁波梅山保税港区中城乾元投资中心（有限合伙）基金。

实际上，自两年前成立集团直属存量资产基金管理平台万丈资本以来，万科与基金之间的交集就从来没有间断过。

其中，2016年8月，万科公告宣布，透过投资基金收购了印力集团已发行股本的96.55%，总计代价128.7亿元，其中公司出资38.89亿元。

2017年3月，万科再次公告宣布，联合其他合作方共同组建两支专业商业地产投资基金，将公司拥有的商业地产项目（含在建和已完工项目）中的42个项目的部分或全部权益转让给投资基金。其中公司在两支投资基金预计总出资50.9亿元，对应的出资比例为39.4%。投资基金各参与方同意委托印力集团或其下属公司运营管理标的资产包。

值得注意是，此前成立或者组建基金，万科均是以集团名义进行，或是基于收购的目的，或是为了更好托管自身资产，而类似此番以城市子公司为投资主体入伙基金，尚属首次。

11.95亿入伙中城乾元

5月15日，万科公告宣布，公司控股子公司北京万科（有限合伙人一）拟与上海中城勇逸投资中心（有限合伙人二）、上海国际信托有限公司（有限合伙人三）、北京翰业通咨询有限公司（普通合伙人一）、 上海中城年代股权投资基金管理有限公司（普通合伙人二）、 上海上信坤朴投资管理有限公司（普通合伙人三）共同入伙投资宁波梅山保税港区中城乾元投资中心（有限合伙）， 其中中城年代为执行事务合伙人。2017年5月15日各方签署了《宁波梅山保税港区中城乾元投资中心（有限合伙）之有限合伙协议》。

据公告，中城乾元基金的目标认缴出资总额不超过53.85亿元，主要用于投资北京的地产项目。其中，北京万科认缴出资金额不超过11.95亿元，上海中城和上海信托合计认缴出资不超过41.87亿元，各普通合伙人认缴出资金额分别为100万元。

中城乾元基金采取有限合伙形式，中城年代为执行事务合伙人，负责基金的募集、管理及运作。截至本公告披露日，中城乾元基金的有限合伙人为上海中城未来投资有限公司，在本次交易实施时，上海中城未来投资有限公司将同步退出中城乾元基金。

中城乾元基金的投资期不超过36个月（含36个月），自首期资金募集到位之日起计算。经各方普通合伙人一致同意，中城乾元基金可以延长投资期，投资期最多延长二次，第一次不超过24个月，第二次不超过12个月。

据观点地产新媒体了解，上述投资各方中，上海信托控股股东为上海浦东发展银行股份有限公司，上海中城有限合伙人为招商财富资产管理有限公司，中城年代控股股东为上海中城未来投资有限公司，上海坤朴控股股东为浙江坤朴投资管理有限公司，北京翰业通咨询有限公司为北京万科全资子公司。

而中城乾元注册于2016年9月5日，其原股东为上海中城未来投资有限公司（有限合伙人占股99%）和上海中城年代股权投资基金管理有限公司（执行合伙人，占股1%）。中城联盟旗下资本纽带、新三板上市公司上海中城联盟投资管理股份有限公司即为其母公司。在本次交易实施时，上海中城未来投资有限公司将同步退出中城乾元基金。

从中城联盟的角度上看，本次交易实际上是公司旗下投资基金中城乾元引入了北京万科、上海信托和上海中城等投资资金，而中城年代担任执行事务合伙人负责基金的募集、管理及运作。

那么，从北京万科的角度上看，这是否也仅仅只是一次简单的财务投资？

北京万科基金试验

万科在公告中表示，公司下属子公司以自有资金参与设立投资基金，主要目的是为了整合合作各方的专业力量与资源优势，通过专业管理和市场化运作，增强公司投资与管理的能力，提高公司资金利用效率，提升公司的持续盈利能力，促进公司的稳定发展。

观点地产新媒体致电万科集团和北京万科，但截至发稿前并未得到更加详细的回复，仅表示一切以公告为准。而公告中表述，中城乾元基金目标认缴出资总额不超过53.85亿元，主要用于投资北京的地产项目，但主要是投资于哪种类型的地产项目，会否投资北京万科自有的项目，都尚未可知。

有业内人士就对观点地产新媒体表示，万科集团旗下现已有存量资产管理平台万丈资本，以印力集团原有资产包为标的的投资基金平台，以及以万科自有42项商业地产项目资产包为标的的投资基金平台。

因此，北京万科入伙中城乾元投资收购写字楼、办公、商业地产等存量资产的可能性并不大，更大的可能是投资于北京万科已有的项目资产。

观点地产新媒体了解到，受制于北京稀缺的供地属性和越来越严格的土地出让条件，近年来，相较于上海等其他城市公司，北京万科在规模、土储上已日渐落后。

2016年12月，北京市国土局官网公布，北京万科以50亿元拿下海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体以59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地。合计109亿，一举拿下了北京首批全自持双限地3宗中的2宗。

100%全自持限制条件制约中，北京万科多方尝试了包括众筹投资建房、与小米合作建房供小米员工认购等方式，但最终都不了了之。

是以，此次万科入伙53.85亿规模基金，也有市场人士猜测，或可能以基金形式投资建设上述全自持地块，以缓解资金压力。

除此之外，市场的属性挤压着生存空间，北京万科选择转型城市配套服务商，发力养老、长租等创新业务。

观点地产新媒体了解到，目前北京万科已有的养老项目均为重资产，并且全部都还没有实现盈利。而在长租公寓方面，目前北京地区筹划准备的长租公寓项目已达到了13处，计划投资上百亿元，目前累计投入了20多亿元。

业内人士就表示，在起步阶段，重资产的养老公寓、长租公寓，都需要占据北京万科较大的沉淀资金。目前，北京万科在养老公寓、长租公寓运营上都已初见成效，品牌已初步建立，下一步，引入基金解决资金沉淀问题，以更好实现规模化复制和发展，或许是北京万科此番入伙投资基金的重要考量。