上海五牛股权认为债权类基金转型迫在眉睫

9月24日，在第五届中国价值地产年会上，全联房地产商会秘书长钟彬认为，多数银行越来越倾向于投贷结合，不仅做开发项目的债主，还想当股东。在此之前，万科等房企取得的公司债贷款利率已越来越接近5年期基准利率。在此背景下，传统以债权地产为主的私募基金面临转型，五牛股权基金高层认为，未来地产私募将从债权转向股权投资。

在企业公司债利率不断下滑时，银行开发贷利率也开始下滑。很多银行的开发贷利率已和基准利率接近。信托的借款利率则从之前的10%~13%，一路下探至8%~10%，受此影响，目前房地产私募的固定收益类借款，收益率也从最高峰时的15%~20%，最低下跌至9%以内。

五牛方面认为，纯债权的房地产借款投资收益下滑，已是大趋势。甚至在这一背景下，银行也存在转型压力。先前单一的借款业务，将逐渐向多元化业务过渡。在这个过程中，房地产股权私募基金会获得非常多的机会。从去年开始，五牛股权基金旗下的房地产基金慢慢从债权为核心，转变为发展针对成熟物业的并购投资，拓展具备股权合作的房地产开发业务，并针对房地产资产证券化开展基金业务。

以五牛股权基金举例，房地产股权私募基金会在多个层面，展现出更多优势。相比银行，私募股权基金对房地产市场更熟悉，对房地产开发业务也更为精通，在和企业沟通时能够精确了解企业需要什么。

据五牛基金方面介绍，目前五牛股权基金不仅仅和开发商合作，也和银行合作。银行选择五牛股权基金的原因，是后者融资渠道更广泛，速度也更为快捷。“很多大开发商缺乏对金融产品、金融机构深度了解;银行则对整个地产未来缺乏一个专业判断。这是一个空白点。”有能力同时把握银行和开发商的需求，提供专业化房地产金融服务正是地产私募的优势。他们选择和大的开发商合作开发，协助中型开发商资金运作和资金监管、修复其产品业态，使之更为适应市场。