五牛基金：资产证券化成常态 有望盘活地产存量

新华网上海2月24日电（孔亮）五牛基金董事总经理全宇23日在2017陆家嘴资产证券化论坛上表示，资产证券化的本质是盘活资产，未来不动产ABS将全面进入机构时代，具备专业商管能力，拥有庞大投资人的专业机构将成为主流。

全宇说，对于资产证券化，五牛基金一直非常期待，也希望通过公司的资产管理能力提升资产价值，为投资人带来丰厚回报。“根据高和资本的研究，北上广深甲级写字楼面积达到2500万平米，总资产价值占1万亿以上。如果加上低等级的办公楼、商业、物业、酒店，那么一线城市资产商业价值达3万亿以上，这将为我们提供了一个巨大的资产证券化机会。除此，一些二线城市也有优质资产，资产证券化的机会也非常多。二线城市优质商办物业的交易量其实不高，这也为我们带来了巨大的机会。”

全宇认为，资产证券化有助于私募基金产品成本结构优化，如果能实现资产证券化，那么基金产品的成本会有效降低。尤其是对一些商办物业的并购产品而言，如果能够实现资产证券化，这将使底层资产和投资资金的期限配置达到高度统一，也给予基金管理人充分的时间去提升所管理物业的价值，“商办物业不是一年、半年就能立刻提升的，资产证券化可以给予我们充分的空间和时间。目前五牛基金投资的两个上海核心物业的项目，一个是小陆家嘴的写字楼，还有在闵行商务区收购的双地铁上盖的写字楼，我们希望能够在近期实现这样一个退出。”

尽管资产证券化业务在中国发展得如火如荼，但业务的开拓还存在一定的困难和挑战，比如基础资产品种单一、信用评级体系不完善、机构投资者的投资管理能力不足等问题。对于在资产证券化的实操工作中，全宇表示，当前国内基金普遍做法是类债权业务，而主体信用能力则对最终资产证券化的成本起关键作用。“所以我们希望未来对于基础资产现金流的稳定性，未来资产增值的可行性，包括管理人资产管理的能力，都能够纳入到中介机构、信用评级机构的重要评分体系中。”

全宇表示，我们对于资产证券化在中国未来的发展充满了信心，资产证券化给基金管理人带来了很大的发展机遇。在各个评级机构的注视下、评判下，经得住考验，有强大资产管理能力的基金管理人在大浪淘沙后，将会生存下来并将不断发展壮大。

2017陆家嘴资产证券化论坛由上海金融业联合会、上海证券交易所与中国证券投资基金业协会共同主办。上海五牛股权投资基金管理有限公司参与协办本届论坛。