沈梦：服务构筑梦想，驱动价值成长

5月24日，中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组主办，中国指数研究院承办的2019中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十二届中国物业服务百强企业家峰会在北京召开。会议发布了2019中国物业服务百强企业研究报告和2019中国物业服务百强优秀企业名单，众多中国优秀物业服务领域企业专家、优秀代表参与会议，并进行经验分享。东方瑞宸基金有限公司联席总裁、仁桥投资总经理沈梦发表题为《服务构筑梦想，驱动价值成长》的演讲。

今天我代表东方瑞宸和仁桥投资来到现场，分别是其他类和股权类的投资人，我们长期专注不动产领域的投融资机会，东方瑞宸2017、2018是中国房地产基金第四名。 物业行业亮点鲜明，业务基础广阔稳定，同时还有巨大的想像空间，也就是拓新及增值。仁桥投资已经和具有一定规模的物业企业合作，着力打造一支优质生活股权投资基金，目标是挖掘在增值服务领域有发展潜力的企业，将优秀的内容及模式植入到生活场景中去。同时我们也和物业公司打造持有型基金。我们分享几个物业价值成长的场景：

第一，教育。教育的普惠性决定不可能做全链条投资，我们首先看好优质教育内容，比如导入社区托班，幼儿的活动半径有限，物业公司有天然优势；其次营地教育，从2015年到现在，每年中国营地教育规模保持20%以上的增长速度。

第二，智慧社区。我们在看一家智能硬件+软件企业，主要服务新零售企业，做智能采集信息同时跟支付系统相连接，能在后台分析用户的支付行为。类似这样和社区结合，可以用有限的面积实现社区便利店展示更多货品，也可以提升多元化智能服务。

第三，金融。和金融结合，实现轻重资产配置未来是有细分管理能力的物业公司脱颖而出的方向。四月证监会发布了《资产证券化监管问答（三）》其中规定：将来物业服务费、还有缺乏实质抵押品的商业物业租金是不作为证券化的基础资产的现金流来源。对轻资产的物业公司来说如何去利用好证券化的手段，关键是在某一个领域里有物业细分管理能力和管理业绩，实现可持续复制的买入运营及证券化持有是关键。可能的方向是产业园区，教育综合体，社区商业及养老等等。