信达地产“有钱任性” 半年内171亿炮制四大地王

地产> | Time Weekly - 2016-01-12 03:26:07

壹图 供图

时代周报记者 杨静 发自上海

地王争夺，是圈内不曾冷却的话题。金融混业渐成趋势的当下，来自金融界的地产新贵们对地王的窥伺之心和炮制之举，已无法阻止。

这一次，站到台前的是近些年以“金融地产”模式自我标榜的信达地产（600657.SH）。

在过去短短的半年时间里，信达地产在土地市场纵横捭阖。围观者目睹着来自金融资本的力量—高达近171亿元的总耗资，发起对四块地王的收购“炮弹”，这令同行望尘莫及。

不过，“地王”是助力也可为拖累。曾经的地王炮制者，不乏断腕搁浅的现实无奈。信达地产和它的“地王”如何幸免地王魔咒？

诸多的疑团和悬念还有待被揭开：参照2015年第三季度报告，信达地产营业收入29.2亿元、现金58.4亿元、有息负债达275亿元。“赌徒”般孤注一掷枪下地王背后，信达地产将通过什么方式来调动巨额的资金？这般快速杀入，究竟想要干什么？他将如何抗衡行业下行期的种种风险？

在各路资本开始围剿地产行业的当下，信达地产会是最后一个狩猎者吗？从表面上看，母公司信达资产似乎正在谋划扩张房地产开发业务，并引导信达地产进行转型。但最终，信达地产是否只是满足主业资产配置需求的工具？

信达地产董秘石爱民并不愿意多说，他拒绝对公司未来盈利方式和发展战略等进行置评，在接受时代周报记者采访时其仅表示，“公司重点关注一线城市，同时深耕原有重点区域浙江省。其他问题，近期将会有对外的统一发声”。

“含钱而生”

信达地产的快速崛起，有着其特殊的成长基因。当中，离不开四大国有资管机构之一中国信达资产管理股份有限公司（以下“简称信达资产” ）作为其母公司带来的庇佑。

相比较中国华融资产管理有限公司、中国东方资产管理公司和中国长城资产管理公司三家不良资产管理公司（以下简称AMC），1999年由财政部出资100亿元成立的信达资产，更为拉风。信达资产手握的金融牌照涵盖证券、期货、信托、融资租赁、基金管理、保险、投资及地产等，具备经营金融和非金融不良资产资格。

成立初始，信达资产主要承接对口银行—建设银行的不良资产。2013年年底，信达资产赴港上市创造了当年香港资本市场最大单的IPO，成为“集资王”。时代周报记者在其招股书中发现，不良贷款资产60%为房地产。

信达地产为信达资产旗下的地产平台。2009年4月，信达地产借壳ST天桥上市。原建行分布于各省市的地产开发业务经整合后注入这一新的平台，这些地产资产中80%来自于2001-2006年间从建行剥离出的不良资产。

外界很难知晓，这些不良资产到底是有多廉价，但相对于日后的售出价，优势明显。

这是信达地产早期发展的粮草，这注定从一开始，信达地产的角色更多为帮助信达资产处理房地产类不良资产、协助其发展。而股权收购成为早期获得土地的重要方式。

尽管含着金钥匙出生，信达地产成立至今的6年里，营业收入并不可观。2009年至2014年年报显示，其该项指标分别为41亿元、41.3亿元、33.1亿元、40.1亿元、44.8亿元和48.5亿元，并无明显的突破。

和传统的房企一样，房屋销售收入是信达地产营业收入的绝对来源。这一数值历年占比未曾低于85%，最高的一年占比为2014年达94.8%。

“不良资产的收购并不能为信达地产带来满意的销售额，而早期通过信达资产获得的土地储备影响力也在减弱，”新城控股副总裁欧阳捷对时代周报记者分析称，在一定程度上，上述双重因素促使信达地产不得不站到台前拿地。

增加土地储备，无疑是做大做强的标准招数，信达地产采用了这一常规的做法。

时代周报记者翻查公司年报发现，除却2011年之外，信达地产历年的建筑规划面积维持在500万平方米（因财报中自2011年后并未标注占地面积，故本文以建筑面积为其土地储备参考值），反应在2011年至2014年的财报上，信达地产每年的规划建筑面积增长额分别为56.84万平方米、121.92万平方米、169.7万平方米和304.48万平方米，呈现跃升。截至2015年9月30日，信达地产规划建筑面积约506.93 万平方米。

双刃剑的效应开始显现。故事的另一面，就是土地储备的增加背后迅速膨胀的资产规模和债务总额。2009年至2015年第三季度，公司的总资产不断增高，从原先的117.66 亿元扩大至485.3 亿元，翻了4倍，但债务总额也从2009年的62.9亿元翻至2015年三季度的403亿元。

这可能是管理层并不愿意看到的情况，但又无可避免。好在长三角是信达地产发展根据地，使得其在一定程度上规避了近些年行业下行的风险。

从年报数据来看，长三角区域的营业收入充当了信达地产近年的“补血库”，2009年至2014年间，这一区域占据信达地产总体营业收入的71.6%、39.2%、48.6%、50.7%、58.7%、47.1%。

在早期的发展中，信达地产的版图还包括安徽省、山东省和其他地区。2013年，其触角伸至川渝板块的重庆，2014年扩大至珠三角区域。

“我就是钱”

只是，从进入地产行业的第一天起，信达地产注定与信达资产脱不开关系。借助信达资产，让其具备普通开发商不曾有的元素：金融色彩。

2010年，信达地产进入了内部调整年。

万科、金地等地产公司的标准化和信息化运作曾是信达地产学习的对象。但由于地产项目获得的随机性，其全国布局战略的推进无法像专业开发商那样有条不紊地进行。

在业务转型、人员转型和思想转型的压力下，信达地产发展步履维艰，只能仰望他人。

2012年起，“协同联动”一词开始出现在信达地产的年报中。“加强”“深化”与母公司的合作高频地出现。

信达地产将自己和母公司紧紧绑在了一起—协同发展需要母公司的支持，践行“基金拿地+小股操盘”的轻资产运作模式需要母公司的支持，发展轻资产业务包括资本代建业务、受托管理处置、监督性管理服务等也需要母公司的支持—母公司这堵保护墙，一时间光芒万丈。

改变在2013年得到了官方的说明。这发生在信达资产赴港IPO后不久，信达地产董事长贾洪浩对外抛出了“金融地产”的发展模式。在当年的财报中，第一次明确提出“金融地产”模式字样。

这并不难以理解。在美国，地产和金融本就紧紧联系在一起。只是有着“中国特色”：以“并购+重整”为方向，进行附重组条件地产项目收购，实现市场机遇下以问题、不良资产为重点的商业模式，待项目梳理完成后即进行转让，加快资产周转，同时公司也将资管业务基金提供流动性以及结构化复合型投资和市场机遇投资。

除了银行贷款、股权质押、增发等常规的金融手段，基金的重要性尤为突出。克而瑞研究中心分析师房玲和尹鹏认为，基金是信达资产向信达地产“输血”的渠道，方法总结为三种：通过基金提供委托贷款、通过基金进行股、债权投资和通过基金吸引合作对象。

2014年，信达地产成立了专门的投融资部，以探索金融地产业务模式。

事实上，在过去的半年时间里，信达地产在基金领域的动作确实不少。从公开的资料看，陆续参与设立过深圳信达城市发展基金、宁波汇融沁顺股权基金、芜湖信达丝绸之路投资基金、宁波汇融沁誉基金、嘉兴陆汇股权基金等多只股权投资基金。

产品设计上看，上述基金投资标的基本为房地产业务，可做成FOF基金或资管产品，以股权、债权或股债结合方式投向单体项目且单独核算收益。尽管投资策略与风控模式与市场上的其他地产基金并无太大区别，但这其中不少基金的优先级认购人都是信达资产，而且数额较大。

信达资产的光环，还在继续笼罩信达地产。

在信达地产的基金中，不少基金的大头由信达资产认购，持有和开发地块的项目公司股权则大部分由基金持有。这意味着，与信达地产进行合作开发的房企，很可能享受到信达资产的“照顾”，不需要过多担心风险问题。

土豪手笔

信达地产对土地的渴求，在最近的半年里爆发。

2015年7月28日，91.07%的溢价，7369元/平方米的楼面价，33.6亿元的总价，合肥滨湖区单价地王由信达地产创造。

2015年11月25日，72.99亿的总价，49152元/平方米楼面价，上海新江湾巨量宅地，收入信达地产囊中！这一战，信达地产刷新上海住宅楼板价新纪录，同时收获了一个霸气十足的代号：“我就是钱”。

一个月后的2015年12月22日，信达地产与龙光地产鏖战100多轮，以27200元/平方米的楼面价，30.3亿元总价拿下深圳新的住宅“地王”。

时隔数日，“我就是钱”的杭州版本上演。2016年杭州首场土地出让现场，信达地产以33.9亿元竞得南星宅地，溢价65.6%，成交楼面价36680元/平米，打破杭州宅地楼面价新高，成为南星桥地王—钱江新城地王—杭州地王。

如果按照2014年报给出的2015年计划60亿元的土地投资额计算，信达地产早已超标。此外，相比较早期主要通过不良资产收购以及股权收购获得开发项目，这半年来，堪称是信达地产发展历程中为数不多的通过土地招拍挂形式集中式拿地，当中六块地里四块为地王。

如此高调，渐渐引起外界的质疑。

对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭对时代周报记者说，央企的天然基因使得信达可以激进地拿地，“通常情况下，央企有着融资上的天然优势，此外央企的考核机制注定对于单个项目的考核不和盈利挂钩，没有太大盈利上的压力，拿地自然不受桎梏。”

不受桎梏的背后，亦是在短期内会对所进入地区的房地产市场的刺激：拉高地价，抬升房价。

欧阳捷亦如是认为。在他的逻辑里，信达地产所拿的地块，直接拉高了当地的地价。“逐利”出发点下，高地价也会使得产品走向高端化。而欧阳捷的担忧是—在炮制一个个地王后，信达地产能否做出相匹配的产品来输出土地价值以及达成更大的利润。

要命的是，信达地产不得不面临高端项目操盘经验上的硬伤。

“信达地产处理不良资产的经验，更多是买卖的经验，这跟操盘高端项目之间有着天壤之别。真正进入地产开发领域，光是建筑设计上的各项指标要求就能让新兵们抓狂。”央视财经评论员薛建雄对时代周报记者并不避讳地指出。

在接连拿下四个地王前，信达地产的布局实际上以二、三线城市为主。

时代周报记者粗略估算，加上9月后获得的上海、深圳、杭州等地项目，信达地产的规划建筑面积已近552.23万平方米，其中一线城市占比19.2%，并主要以上海和广州为主（广州主要接盘信达资产的不良资产）；二线城市比例目前高达45.2%，包含杭州、宁波、沈阳等；三、四线城市占比35.6%。

这当中，不管是上海松江新城的信达蓝爵、宝山美兰湖的信达郡庭、合肥银杏尚郡、重庆的滨江蓝庭，还是杭州北瓶窑的信达·柳郡等大部分项目，均为刚需产品。中高端的开发经验以及充足的品牌溢价，信达地产相对欠缺。

“标准化能力，产品能力，成本控制能力，营销能力、适应市场的能力等，是信达地产需要进一步学习的。”欧阳捷坦言。

寻找援手

目前看，合作开发，是信达地产开出的解缓地王压力的“药方”。

据时代时代周报记者了解，目前信达地产在杭州并无大规模的团队组建，杭州南星宅地不排除后续引入合作伙伴进行共同开发的可能性。在公告中，信达地产也已经明确指出“未来可能引进合作方共同开发”。

合作开发这点，在上海新江湾城地块上已经展开。该地块的合作方便为此前在土拍时较上劲的泰禾集团。

分散风险、优势互补等优点自然不言而喻。但为何信达地产不先合作再拿地，而是先拿地再找合作？基于行业内部掀起的重组浪潮，全国工商联房地产商会理事李骁推测，不排除是做大资产包，放大估值的考虑。

欧阳捷认为，是出于抢占日后合作话语权的考虑，“这样我就有了谈判的筹码。”

“劳务输出角色，”是招商局南山地产上海公司常务副总经理雷小明给出的这一模式中开发商的角色定位。他对时代周报记者笃定地判断，未来金融行业肯定会大举进军房地产业，而由于缺乏自己的开发团队，入局的金融机构倾向于选择寻找开发商合作，“尽管如此，金融和地产的结合已经是发展的趋势。”

而在克而瑞研究中心分析师房玲和尹鹏看来，从表面上看，信达资产似乎正在谋划扩张房地产开发业务，并引导信达地产进行转型。但最终它只是满足主业资产配置需求的工具，始终还是为金融主业护航而生的。

“信达地产一系列动作，类似于早些年港资房企和国内房企的合作，”薛建雄认为，相比较开发商的资金来源，金融机构的钱是长期资金，比较低廉，可以承受长期的成本，获得囤地的溢价，“用金融机构的钱买地，用房地产的开发模式来赚钱，不失为一种好的发展模式。当然，技术和资金有效地合作，才会有更大的推动力。”