深度报告 | 泰禾代建深圳项目 信达高价夺地后的地王金主解套路径

观点指数 在过去一年多的土拍市场中，没有哪家企业会比信达更适合“地王金主”这一称号，但是，金主靓丽表象下信达地产并没有那么坚实的骨架。

11月3日，泰禾集团在官方微信发布一则消息，宣布代建去年年底信达在深圳坪山拿下的地王。

据观点指数不完全统计，从2015年中至今年年中这一年，信达地产已拿下6宗地王地块，外加1宗高总价地块，涉及城市包括广州、合肥、深圳、上海、杭州。

值得注意的是，目前除了合肥和上海顾村地王，其余5宗地块信达地产全部引入了合作方进行操盘，其合作伙伴包括金茂、泰禾、滨江、融创等。

泰禾二度合作信达

继上海新江湾城的地王项目合作之后，信达再次找上了泰禾。

11月3日，泰禾在官方微信中透露，近日其旗下的深圳泰禾房地产开发有限公司已接受深圳信达置业、深圳坤润投资旗下深圳信润房地产开发有限公司委托，为其所拥有的深圳坪山新区G11337-0101住宅项目，提供代建及销售管理服务。

该消息中的地块正是信达地产联合坤润在去年12月22日拍下的深圳坪山单价地王，目前已定下案名信达泰禾·金尊府。

据观点指数了解，该地块位于深圳坪山新区中山大道以南、振环路以西、锦龙大道以东，土地面积36911.51平方米，建筑面积166101平方米，地块起拍价9.48亿。

彼时，报名参拍多达十八家，其中不乏龙光、中洲，中海、深业、星河、卓越等本土老房企，信达则是首次参与深圳市场土拍。

最终，在经过多轮竞价之后，信达坤润联合体以总价30.3亿元竞得地块，除去需配建保障房的45000平面积外，其实际楼面价已达2.5万/平方米。

而去年年底，地块周边的房价才不过2万元/平方米，相邻新盘均价2.35万/平方面，信达造就了又一个面粉贵过面包的案例。有分析测算认为，该项目将来的成本价将高达4.2万元/平方米，其入市价至少要达到4.5-5万/平方米才可实现盈利。

这一价格在当时的坪山来说几乎“天方夜谭”，项目地块本身所处的区位和消费力就是致命之伤。

据观点指数了解，坪山新区为深圳的关外边缘区域，靠近惠州，项目虽地处坪山新区较为核心的地段，但其实质距关内核心城区的距离仍超过30公里；而同时，当前的坪山新区辖区内人口不过60万，户籍人口仅有3.6万（2015年数据），GDP产值和人口密度等数据难以支撑如此高昂的消费产品。

偏远的地带及缓慢增长的消费力也就决定了这一片区房价的基数大大低于龙华、南山等区域，而房价上涨的梯度也同样比不上关内地区，就今年十月份数据看来，坪山新区大多数新盘的价格仍然大致维持在2.5-3.5万/平方米的区间内，而限购新政的出台对信达地王更是雪上加霜。

尽管过去一年深圳大市的上扬已经给了信达地王较好的推力，但其高昂的成本仍然犹如达摩克利斯之剑高高悬在头顶，“这种地块即使非常成熟的开发商来做都很难保证盈利”，有市场分析人士这样对观点指数表示。

该分析人士续称，“信达地产出身于资产管理公司，其地产操盘能力其实非常的弱，至今还没有代表性的产品线，大多依赖于其他成熟开发商帮忙操盘。而泰禾地产在打造高端楼盘上经验较为丰富，产品线较为成熟，由其操盘或许能帮助地王解套。”

在这之前，二者还曾合作开发楼面价6.1万元/平方米的上海新江湾城地王，其打造难度并不在坪山地王之下。

地王金主解套路径

在外界看来，信达地产“找朋友”看似无奈，实则是必然之举，这和信达地产的带有极强金融属性的开发模式不无关系。

据观点指数统计，从2015年6月至2016年6月这一年间，信达地产集中爆发，先后于广州、合肥、深圳、上海、杭州几个城市拿下六宗地块和一宗高总价地块。

七宗地块分别为2015年6月拿下广州广日电梯厂地块，对价44.2亿，后地块引入金茂；7月拿下合肥滨湖地王，对价33.6亿；11月拿下海新江湾城地王，对价72.99亿，后引入泰禾；12月拿下深圳坪山单价地王，对价30.3亿，后引入泰禾；2016年1月拿下杭州南星地王，对价33.9亿，后地块因日滨江；5月拿下杭州滨江地王，对价123亿，后引入融创、滨江；6月，上海宝山顾村地王，对价58.05亿。

上述7宗地块中，其共有5宗土地引入了合作方，且操盘权都交由合作方，信达地产更多的是扮演财务投资的角色。事实上，在信达地产不长的开发历史中，其大多数项目也都不是由其自身独立操盘完成的。

出身于资产管理公司背景的信达地产的开发思路与传统的地产开发商有着明显的不同，后者注重开发，而前者更多的是以一种金融地产的思维方式。

在金融运作方面，信达地产的优势远远大过于传统地产企业。

资料显示，信达地产的母公司为中国信达资产管理股份有限公司，是中国四大资产管理公司之首，对接的是建设银行，专长收购处理不良资产，信达地产正是其旗下唯一上市地产平台。

比起其他央企，信达地产可以称为“不差钱”中的“不差钱”。

强大的背景和金融能力让信达地产得以拿到极低的融资成本，以其今年4月初发行的公司债为例，8年期债券利率低至3.5%-3.7%，尽管负债率高达87%，其低成本融资还是能信手拈来；加上其擅长于安排夹层基金，在实现项目融资和资金退出方面的运作能力极强。

有分析人士对观点指数表示，这样的双重优势让信达地产敢于屡屡创下地王新高，其在拿下地王之时也在同步酝酿后期的具体运作事宜。

在这一批项目中，信达地产大多数都是用了这种寻找合作伙伴操盘以及引入基金的金融地产套路。

以其上海新江湾地王项目为例，上海坤瓴投资拥有项目80%的股权，而坤瓴投资的幕后股东就是信达地产（持股8.75%）、泰禾集团（持股11.25%、宁波汇融沁齐股权投资合伙企业（有限合伙）（持股80%）三家，而宁波汇融沁齐就是信达地产和泰禾共同出资设立的夹层基金。

事实上，夹层基金的本质是一种借贷资金，借由夹层基金可以配置一定的杠杆。与此同时，信达还可以通过管理基金可获得相应资金溢价和通道费。

有市场人士大胆猜测，信达地产其本身意图并不在于地产开发，更多的是一种资产配置行为。

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