2019年开工第一天，楼市第一只“黑天鹅”要来了？

来源：房评报道

国家开年第一个重要会议是防范和化解重大风险会议。在这次会议上，房地产被当做重点防范风险领域提出，而在房地产领域，2019年的“黑天鹅”事件会是什么呢？

半夏投资公司董事长李蓓日前指出，房地产新开工面积增速很高，但是竣工面积、销售额增幅、拿地金额等数据却都不乐观。

新开工面积快速增长的背后，可能是开发商看空未来市场，加快土地储备开发，尽快实现销售回款，很多项目可能施工到可售状态就停工了，如果房子卖不出去，开发商没钱了，会造成很多半拉子工程，还会造成经济失速下滑。

据国家统计局数据，2018年中国房地产实现销售面积17.1亿平方米，同比增长1.3%；实现销售额14.99万亿元，同比增长12.2%。

2018年，房地产企业新开工面积达到20.9亿平米，同比增长高达17.2%，其中住宅新开工面积15.3亿平方米，增长19.7%。

招商银行首席经济学家丁安华在一次公开论坛上表示，不论逻辑上还是历史数据上，房地产新开工、施工与竣工面积增速均有较强的相关性。

​但2018年以来，房地产新开工面积增速一路向上，累计同比由年初的2.9%提升至11月的16.8%；同期施工面积变化平稳有升，累计同比增速由1.5%小幅提升至4.7%；而竣工面积增速则持续为负，截至2018年11月，累计同比增速为-12.3%。

新开工面积指标保持快速增长，一度被专家们解读为房地产投资的乐观信号。一位专家对媒体表示，新开工面积继续保持高速增长，2019年全年房地产投资就无忧。而且目前全国房地产库存处于较低水平，开发商加大施工，是为了补库存。

这位专家的话可能只说对了一半，开发商们是在加紧施工以实现房屋销售面积的补货，但是，聪明的专家却发现，当项目的施工进度达到拿预售证的要求时，开发商就立即停止施工，抓紧卖房，根据卖房的情况，来决定这个房子是否继续建完。

看到开发商这样的举动，一些专家们不由得倒抽了一口凉气，原来开发商们不是在积极抢工抢进度，而是为了甩出手里的土地储备，自己逃命和活命。这反映了开发商对房地产市场预期的悲观，如果开发商资金枯竭，开工和施工必然就戛然而止，这会给宏观经济和房地产市场投资带来巨大影响。

如果说2019年房地产行业要防范“黑天鹅”事件的话，新开工土地会不会突然停止施工，造成很多烂尾楼，或者是让房地产投资数据突然失速下降，就是一个“黑天鹅”事件隐患。

2018年8月份以前，土地成交面积同比增长了20%，到了年底，土地成交面积就变成了同比降低20%。与此同时，土地溢价率从年初的平均20-30%，变为2018年底的零。

李蓓认为，这反映出开发商对未来预期的悲观，他们已经看出一二线房价开始跌，三四线房价也出现了下跌的拐点，开发商已经不再积极拿地了，但是却在加大新开工面积的施工。至少对于某些开发商来说，2019年只有上半年把既有土地储备变成可售房源实现了销售，下半年才有资金进一步拿地拓展。

李蓓说，2018年二季度末的时候，全国推盘去化率是80%，二季度以后就降低到了60%。去化率降低，而开发商为了抢货，推盘数量却在大幅上升，最终将导致房地产库存快速增加。房地产高库存的问题，曾经一度成为中国经济沉重的负担，经过了2016-2017年的去库存努力之后，房地产高库存问题才得以解决。

在库存上升和市场销售额下降的拐点出现后，开发商应该采取保守策略，不再加快施工，但是今年情况恰恰相反，开发商们反而全力把钱投出去加快施工，目的却是为了尽快销售和回款，不要让土地储备砸在自己手里，说明开发商对长期未来的预期悲观。

李蓓认为，这种疯狂加码的做法是不可持续的，开发商手里资金有限，资金压力到一定程度，这种开工速度自然会降下来，但是如果房子没卖出去，可能会形成半拉子工程，形成高库存，进而形成金融风险。

2019年央行在进行宽松货币，银行体系内流动性相对宽松，但是没办法传导到房地产企业，而通过居民购房贷款，则是一个可靠的通道。目前，居民购房是银行最安全的放贷途径，也就是说买房贷款能够贷到钱。

丁安华表示，2018年中国的房地产市场除销售景气度进一步回落外，还发生了显著的结构性变化，概括为“三重背离”：一是销售增速与投资增速的背离，即商品房销售增速下滑，而房地产投资增速居于高位；二是土地购置费增速与建安投资增速的背离，即土地购置费增速高企，而建安设备费竟然出现负增长；三是新开工增速与竣工增速的背离，即新开工面积增速上升，但施工面积增速平稳、竣工面积增速下滑。

丁安华认为，高开工与低竣工的背离，是资金捉襟见肘之下房地产开发行为“扭曲”的结果。

房企纷纷转向“抢开工”“高周转”模式，其背后的逻辑是，开工后即可申请开发贷，同时加快施工直至取得预售证，通过预售获取销售回款来应对资金压力。

一个证据是去年期房销售占比快速上升至86%。高开工在很大程度上与房企预期改变相关，为了争夺货币化棚改“最后的蛋糕”，房企“抢种抢收”的行为在三四线城市体现得尤为明显，资金压力下房企被迫缩减可控支出。房企“抢开工”快速获取预售证，获取销售回款之后，显著放缓后续施工直至竣工的节奏，实乃资金压力之下的理智之举。