上海混改基金样本结果：瑞力投资地产基金首单退出

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 黄一帆 3月11日，在上海国资优化重组三年后，上海瑞力投资基金管理有限公司（下称“瑞力投资”）旗下地产基金刚刚完成了两个地产项目的全部退出交接程序。

瑞力投资一位人士告诉经济观察报，近日，瑞力投资完成了与弘毅投资的交易，以接近30%的年化收益率完成了首单交易作价约为8.45亿创智天地项目的退出，紧接着瑞力投资完成了交易作价约为4.3亿的金领之都项目退出，年化收益率近25%。

上述人士称，创智天地和金领之都项目并非一次确认交易对手，期间几经波折。“目前，创智天地和金领之都项目都已向各投资人完成分配退伙价款，并办理好工商变更等交接手续。”

目前，以上海报业集团、上海实业集团、上海国际集团三大国资集团为基石投资人的瑞力投资，其投资逻辑及相关思考，对于后续国有资本盘活具有示范意义。

瑞力投资总裁孙烽表示，瑞力地产基金的运作模式就是组合式投资运作模式，一方面做城市创新空间，一方面做地产基金全价值链。未来，瑞力还将大力发展内生协同机制，加强瑞力五大板块之间的协同发展，围绕已投企业，逐步形成以各产业龙头企业为核心的产业链和生态圈。

首单退出交易

据瑞力投资方面介绍，金领之都项目地处金桥经济技术开发区中心位置，由金领之都园区内的两幢工业研发楼组成，合计建筑面积约为20500平方米，2015年12月瑞力出资收购金领之都项目。

而创智天地项目由两幢甲级标准办公楼组成，地上建筑面积约23000平方米，配备102个地下停车位，地处五角场区域，毗邻重点高校和大学路商业街。公司2015年即开始考查并着手投入，在2016年6月瑞力投资收购创智天地项目。

瑞力投资地产事业部董事总经理陆一帆告诉记者，在进行市场尽调时，团队认为地处自贸区核心区域的金桥经济技术开发区也已形成了一定的产业集聚，从金桥低区的产业升级和产业链配套的角度来看，研发和办公物业还是有一定的需求市场。而杨浦区五角场一带，高校和科研机构集聚，已有部分国内外大型机构进驻，未来几年，作为上海科创中心承载区的杨浦区一定会抓住机遇大力发展，并带动办公楼宇的价值和需求快速增长。“因此瑞力投资对两个项目进行了快速决策，在价格较低的时间点完成交易。”

据其透露，此前2013年底瑞力地产基金团队受投资人委托还购买了张江高科一处资产，该项目的退出也将排上议事日程，投资该项目时“上市公司由于财务需求进行转让，我们判断这个区域产业聚集效应非常不错，该区域集成电路等高端制造业在之后又将有很大的发展，而附近又缺少品质、配套和管理同时具备的办公楼。”

金领之都项目交易对手为上海世联行股权投资管理有限公司，该项目为瑞力创新基金创造了近25%的年化收益率。而根据投资收购当时投决会可行性报告预测，金领之都项目的预计退出时间为2020年12月，预估年化收益率不到20%。

据另一位沪上主业不动产的基金公司负责人表示，上海甲级办公楼的租金呈现逐年上涨的趋势，2016年同比达到了 6.5%。虽然2008年左右由于金融危机平均租金增长有所回调，但当年的也是呈正增长的态势。

然而，上述两个退出工作的进展并不是一帆风顺。据上述人士透露，五角场创智天地项目在第一次确定了交易对手之后，由于收购方的原因，交易协议并未按照此前协商的时间签署，且收购方又提出了更改根本性的商务条件，因此交易被迫中止。“此时距离项目退出计划目标已经十分接近，团队不得不立即与其他意向收购方进行重新接洽和沟通。”在经过两次对接后，团队与弘毅资本快速确认了主要商务条件。并经历了之后一个月的密集谈判后，双方对交易细节达成了一致。“一开始就在双方的预期非常明确的情况下进行了实际决策人的会面，并快速签署了相关事宜的确认函。”上述人士称。

金领之都项目在创智天地的经验基础上，采取竞争性的谈判策略，收取了金额较大的不可返还意向金，提高了交易对手的违约成本并锁定了交易对手。

核心考量

实际上，记者发现，本次首退的两个项目的投入基本在2015-2016年左右，彼时瑞力自身亦在进行优化重组阶段。

瑞力投资成立于2011年9月，原属上海国际集团旗下四大产业基金管理公司之一，2014年6月顺应上海国资国企改革要求，开始启动优化重组，2015年6月重组优化完成。

完成重组后上海报业集团占比32.91%、上海实业集团占比32.91%、上海国际集团占比15.19%，上述三大国有集团为主导，除去管理团队的12.6%股份外，民资山东太阳占比为6.33%。

在上述两个项目的募、投、管、退等各方面的考量上，也带有瑞力投资混合身份所留有的不同特色。

瑞力投资总裁孙烽告诉经济观察报，在做两个项目的投资决策时，除价格洼地的考量外，他也在寻找地产与产业相结合的方式。

他表示，瑞力投资关注上述两个项目，是基于“脱虚向实，关注地产和产业的结合。我们做地产，和产业结合起来的时候就变实了。瑞力投资的地产板块从打造创新空间入手，从产业角度实践。近年来中央倡导新旧动能转化和供给侧结构性改革，这其实都是要培育新兴产业和带动传统产业的转型升级。”

孙烽表示，“瑞力布局的几个产业地产园区，恰恰就是上海培育新产业新动能的核心区域。为什么会挑杨浦、张江、金桥等地资产作为投资标的，则是为了主动对接科创中心和自贸区发展两大国家战略。所以，这几个园区项目是当时有意识的切入和布局。”金领之都项目名为瑞力企业中心项目，五角场创智天地项目称为瑞力创新中心项目，这些项目命名也结合是与项目所在区域内的聚集产业、产业特色。

对于当初入手时，为何不选择介入住宅和商用物业，陆一帆告诉记者，这主要是基于对整个市场发展趋势的判断、对各种物业类型的特点以及瑞力投资自身优势等方面。例如，在瑞力投资的现有阶段，投资零售物业需要商业管理团队，而外部的商业管理团队利益很难与瑞力投资进行捆绑（包括采用跟投的措施）。“一旦外部管理团队持续不能实现运营达标，低出租率和高退租率会对物业的招商和运营造成恶性循环，且商业动线和格局已经固定，我们就需要花非常大的代价去改造和调整，但此时除了与外部商管团队解除合作外，并没有更好的其他办法。”根据经济发展和政策分析的研判，瑞力投资当初便将目光聚焦到产业园区，着力打造创新空间。据介绍，瑞力投资在收购金桥和五角场接手园区资产后，对项目进行升级改造，通过瑞力资管团队的专业运营管理，创智天地项目在收购的五个月后出租率从0%提升到接近100%，平均租金超过周边同品质物业15%。而金领之都项目收购在运营后，项目出租率由原来的50%上升至近90%，项目的平均租金上浮至接近3元/平米/天，升幅约50%。

孙烽告诉记者，基金的全价值链管理。“切入在投，特色在管。要以什么理念打造自身的物业，上述两个项目都不一样，科技创新空间和产业创新空间不一样，因为用户需求不一样。”

据陆一帆介绍，瑞力的“管”由一个成熟且经验丰富的资管团队完成，“投”与“管”相互之间紧密结合。无论在管理模式还是管理特色上，都有着自己鲜明的特点。

板块融合机会

孙烽表示，接下去瑞力还是要坚持以“地产基金+创新空间”组合运作的投资思路。“如果地产基金不与产业投资相结合，就无法享受产业升级带来的增值。同时，要立足瑞力基金板块协同的综合优势，不断提升基金运作效能，不断优化创新空间的服务，成功打造瑞力投资地产基金与产业投资融合运作的升级版。”目前，瑞力基金投资布局在五大板块，分别为健康医疗、文化教育、能源环保、互联网科技金融、资产管理。官网显示，目前公司基金管理规模超过150亿元，未来5年内预期基金管理规模可达300亿元。“以人为本的投资逻辑构建成了瑞力基金的五大板块，而这五大板块如何协同发展，使我们基金的综合优势得以发挥是需考量的问题。”孙烽称，接下去瑞力要以产业板块为主体，地产板块为支撑。“我们所投的产业内龙头公司，企业成长起来后，一定会形成自己的产业链和生态圈，这些都会带来对创新空间的需求。”

以瑞力健康医疗板块此前投资的浙江树兰医疗为例，该医院是一家由郑树森、李兰娟院士发起，40余位院士加盟的民营医院。医院成长迅速，一年多时间内托管了近十家医院。“以总院为核心，树兰医疗在打通医疗服务全产业链和建设生态圈的过程中，将形成一批创新企业和中小型第三方医疗机构。”孙烽判断，龙头企业一定会产生溢出效应，也就诞生了很多的创新空间需求，这个给地产板块的切入提供了绝佳的机会。