城市创新空间带来高收益 瑞力投资产业融合“再出发”

财联社3月19日讯，近日，上海瑞力投资基金管理有限公司（以下简称“瑞力投资”）向财联社透露，公司旗下的地产基金已于2017年12月和2018年2月完成五角场创智天地项目和金桥金领之都项目的退出交易，分别实现近30%和25%的年化收益率。

瑞力投资总裁孙烽接受财联社采访时表示，瑞力投资作为国资增量改革的实践载体之一，一直践行着“以人为本”的价值投资逻辑。在地产领域的布局全部以城市创新空间为落脚点，目的是让地产与产业结合，帮助创新企业实现价值，成为创新的引领者、行业的龙头，进而推动企业、产业和社会的发展。

在两个退出项目傲人业绩的基础上，瑞力地产基金将启动新基金的募集工作，引入更多的优质社会资本，参与到上海的城市更新、产业升级中来，不仅为投资人实现高额回报，也为上海的科创中心建设作出贡献。

精准判断 两大项目绝对收益达1.6亿元

瑞力投资成立于2011年9月，为顺应上海国资国企改革要求，瑞力投资于2015年6月完成优化重组，成为了以上海报业、上海实业、上海国际三大国有集团为主导，并引入优质民营上市公司为战略合作伙伴的私募基金管理公司。目前基金管理规模超过150亿元，业务布局涵盖健康医疗、文化教育、能源环保、互联网科技与金融、地产五大板块。创智天地和金领之都项目是瑞力地产基金首次完成退出交易的两个地产项目。

据了解，创智天地项目由两幢甲级标准办公楼组成，地上建筑面积22,788.13平方米，配备102个地下停车位，地处五角场区域，毗邻重点高校和大学路商业街。2016年6月瑞力地产基金出资收购创智天地项目，根据当时投决会可行性报告预测，创智天地项目的预计退出时间为2019年6月，中性估算的退出时基金预期年化收益率约为12%。

金领之都项目由两幢工业研发楼组成，合计建筑面积为20516.13平方米，地处金桥经济技术开发区中心位置。2015年12月瑞力地产基金出资收购金领之都项目，根据当时投决会可行性报告预测，金领之都项目的预计退出时间为2020年12月，中性估算的退出时基金预期年化收益率约为18%。

瑞力投资执行总裁邓世岗介绍说，2015年，五角场区域的办公楼宇尚处于市场价值的洼地，而金领之都项目所在的金桥区域，其办公楼宇市场的交易并不火热，两个项目皆呈现了很多基金公司关注，却没有多少基金公司能够作出价值判断的局面。瑞力地产基金根据丰富的地产投资经验，看到了这两个地块未来的发展趋势以及项目的潜在升值空间。杨浦区五角场一带高校和科研机构集聚，已有部分国内外大型机构进驻，作为上海科创中心承载区的杨浦区一定会抓住机遇大力发展，并带动办公楼宇的价值和需求快速增长；地处自贸区核心区域的金桥经济开发区也已形成了一定的产业集聚，从产业链配套的角度来看，办公楼宇还是有一定的需求市场，楼宇的资产运营能力是项目升值的关键。因此瑞力地产基金对两个项目进行了快速决策，在价格较低的时间点完成了交易。

瑞力投资在地产项目上准确的价值判断为其带来了丰厚收益。财联社了解到，创智天地项目为瑞力投资创造了超7千万元的绝对收益，实现了约30%的年化收益率；金领之都项目创造了超8千万元的绝对收益，实现了约25%的年化收益率。

面对高额回报率，瑞力投资并没有选择在两个项目上“恋战”，而是当机立断，在项目退出上做出精准判断，提前一年半退出创智天地项目，提前三年退出金领之都项目。

“选择提前退出这两个项目主要考虑到三点因素”，邓世岗表示，“第一，两个项目已经达到并超过了投决会当时设定的预期年化收益率，实现了投资价值；第二，地产板块相比于其他四个板块，起到的是‘稳定器’的作用，需要在较短时间内给予投资人回报；第三，这两个项目未来的增长空间比较有限，公司有新的投资标的为投资者创造更大价值。”

投、管结合 用城市创新空间实现投资价值提升

创智天地与金领之都的年化收益远超预期，这与瑞力投资卓越的投后管理能力密不可分。

收购创智天地项目后，瑞力地产基金对创智天地项目进行了精准定制的项目升级和资管运营，在短短5个月的时间内，实现了项目出租率从0%到98.7%的飞跃，几乎重新定义了该项目的市场价值，并带动该板块的整体升值；金领之都项目收购后，通过瑞力专业的运营管理，项目出租率从50%左右上升至81.6%，项目的平均租金从原来的约2元/平米/天增至约3元/平米/天。

邓世岗举例说：“瑞力在2013年投资了张江的一处地产，但是配套设施很不完善。项目施工好以后，我们对它进行了全方位的改造。因为地理位置比较偏，就餐不方便，我们专门在楼内造了食堂；该办公区离地铁站大概有1公里左右，我们为租户提供了通勤班车。经过一系列改造，整个楼的租金和出租率大幅提高，瑞力投资的专业运营管理能力为项目的价值快速提升提供了很好的支撑。”

孙烽认为，瑞力在投资活动中牢牢把握住了“势、道、术”三个字。“势”是趋势和方向，坚持“以人为本”，投资民生需要的领域；“道”是道义和责任，创造给大的社会价值；“术”是方法和能力。如果只有“势”和“道”却没有“术”（方法和能力）去把项目落地和运营，一切都是空谈。瑞力投资聚合了行业专家、投资专家、风控专家，以专家团队和合伙人构成了一个整体，他们各就其位，各施其才，才能把一个个项目精准落地。

“我们不是去买卖项目和物业，而是通过专业的运营和管理能力去打造城市创新空间，用创新空间去吸引和孵化创新企业。当这些企业的价值提升了，我们的租金收入、品牌影响、物业价值就同时提升了。”孙烽说。

板块融合 以地产为平台打造产业生态圈

孙烽认为，产业地产的价值来源于产业价值和土地价值两方面。产业聚集可以提升地产价值，同时好的地产项目也可以吸纳优秀企业入驻，这些企业也可能成为新的投资标的，两者相辅相成。

“以人为本的投资逻辑构建成了瑞力基金的五大板块，而这五大板块如何协同发展，使我们基金的综合优势得以发挥是需考量的问题”，孙烽告诉财联社，“如果地产基金不与产业投资相结合，就无法享受产业升级带来的增值。地产是一个载体，要承载不同的内容，这个内容就是我们投资不同的行业，包括文化、医疗、互联网科技、能源环保等等。我们所投的产业内的龙头公司、创新企业成长起来后，一定会形成自己的产业链和生态圈，这些又会带来对创新空间的新需求。从办公楼到园区，从园区到特色小镇，会形成以龙头企业集聚或者以龙头企业为中心的生态圈，这里面有大量的物理空间，这个恰恰给我们地产的切入创造了一个很好的机会。”

据了解，瑞力投资未来将充分发挥五大板块的综合协同效应，从产业空间、创新空间角度，以产业为主体，以地产为支撑，打造核心产业链，立足于瑞力自身的综合优势，相互协同，确立产业地产的优势。

“原来我们在城市创新空间领域先走了一步，取得了比较好的社会效益和经济效应，但这些已经过去了，有句话说‘凡是过去，皆为序章’，瑞力投资步入新时代，将力争新的更大作为。”孙烽说。（财联社记者 于焕永）