通江投资张保国：冷静应对“4号文” 提前布局着眼长远

近日，中国基金业协会（以下简称协会）发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（简称“4号文”），对私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。

住宅市场经过去年的疯狂后，留下“一地鸡毛”。在政府推出一系列政策限购后，市场的疯狂得到了控制，之后便是进一步去杠杆、去泡沫。通江投资集团董事长张保国表示，“本次‘4号文’是针对‘证券期货经营机构的’的去杠杆政策，这些机构主要指证券公司、基金管理公司、期货公司及其依法设立的从事私募资产管理业务的子公司。短期来看，虽然政策的收紧会加大机构在地产市场的投资难度；但是从长期来看，政府坚定地给地产市场去杠杆，是让地产行业更健康更持续的发展，有助于降低市场的系统性风险。”

机遇暗显 地产金融行业迎来新挑战

此次“4号文”是对私募资管计划、私募基金通过银行委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托/其他资产收（受）益权、名股实债、中基协认定的其他债权投资方式投资16个热点城市（北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都）以及普通住宅地产项目（此外类型有保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他）停止备案，同时私募资管计划、私募基金投资的资金用途不得涉及支付土地款及补充流动资金。

张保国表示，“从另一个角度看，这样的政策也说明了这16个城市的普通住宅地产项目是真正优质的标的。在支付土地款及补充流动资金的融资受到限制后，之后的市场主题将由扩张变为运营管理。将热点城市的已有优质项目管理的好将更加考验运营者的市场竞争力，如对存量地产的改造升级——旧楼改造、物业升级、模式转变等。”

从金融的角度看，张保国补充道，“因为政策监控的趋严，地产私募的项目资金体量预计会出现明显收缩，比如此前动辄上千万甚至上亿的房地产融资规模，可能此后会变为产品规模只有数百万元的产品，这对资产证券化以及金融产品创新上是一次挑战。”

多方联动 推动地产私募自我思考

虽然从政策上对地产类私募基金进行了诸多限制，但从长期来看其实是推动地产私募自我思考优化以及优化市场环境的作用，具体来看有以下几方面：

1） 对地产商：融资难度加大，特别是禁止支付土地款及补充流动资金后，预计将不会再有地王频现的景象出现。同时一线房企在一、二线城市以合理价位或低价拿地机会大增，而实力不足的中小型房企因为缺少融资能力将会被进一步挤压，新一轮并购重组窗口开启。

2） 对融资通道：在地产私募的融资渠道减缩后，房企（尤其是中小型）国内融资渠道进入速冻模式后，将迅速转向海外寻求资金，海外发美元债的通道将走热，比如内保外债/外贷，但是随着美元走强，利息成本走高难以避免，所以地产市场通过ABS，非标融资产品等作为基础资产打包进行融资等资产证券化形式显得格外重要。而对于地产基金来说，寻求更多的地产投资方式可以有效地减少本次政策造成的困境，同时降低未来进一步受政策影响的风险。其中，海外地产投资、地产上下游的收并购等从战略角度以及资产配置联动方面来看都是较好的投资方向。

3） 对地产基金：政策的闲置短时间内肯定会对地产私募基金的业务产生影响，但也促使了基金管理者们去思考在当下求变求突破。中国地产市场跑马圈地的时代已经过去，未来能够长久的发展下去，更看重的是如何从野蛮的掠夺转变为睿智的主动管理。而这次的“4号文”政策出台也给予了基金管理者们主动转变的动力。同时，中国的资产证券化市场同样处于初级阶段，对于地产类投资的金融创新也会被更多的基金管理者所关注。

4） 对市场：融资难度的加大，也就意味着融资成本的提高，对于资金供给方之一的私募基金来说其实是一件好事。但是“4号文”对于相关业务的禁止也将更加考验各只基金寻找好项目的能力，我们认为不仅是房地产企业，地产私募也将面临一轮洗牌——实力强的地产私募将会获得更优的投资回报率，而实力不足的基金将会面临困境甚至洗牌。

作为一家在新政辐射范围内的关联企业，通江投资集团该如积极何应，其董事长张保国表示，“通江投资集团在地产领域重点关注地产上下游的收并购、存量项目的改造运营以及海外地产的投资。目前的中国地产市场杠杆过高、地王频出，这时候将目光放在新地块、新项目的争夺上并不明智的。随着热点城市的存量地产不断增加、以及消费者的客户体验要求的上升，未来地产市场的核心应该放在存量地产（甚至不良资产）的升级改造上。通江投资集团旗下成员企业乾立基金，重点关注与地产相关的轻资产以及运营管理企业进行收、并购，同时组建了自己的主动运营团队。此外，因为人民币汇率的贬值以及获得海外地产运营管理经验的角度出发，通江投资集团也在尝试投资海外地产项目，积极挖掘新的市场机会。”

张保国补充道，“对于这次‘4号文’政策，主要是通过限制私募基金类的资金供给端来达到地产市场去杠杆的问题。而对于注重优质资产并购、存量地产主动管理以及海外地产投资的通江投资集团来说并没有实质性的影响。‘4号文’政策也说明了通江投资集团之前的战略方向是正确的，并将坚定不移的继续走下去。”