2018中国房企金融风控研讨会

2018中国房企金融风控研讨会于2018年10月22日在上海国开行大厦隆重召开。

本次会议由全联房地产商会指导，全联房地产商会企业研究分会主办，亿翰智库与中信建投协办。

出席本次会议的有中国恒大、融创中国、新城控股、阳光城、中南置地、卓越集团、华鸿嘉信、新希望地产、光明地产、三盛宏业、金鹏地产集团、京投发展、山水文园等数十家房企，以及东方金诚、富邦华一、授米、中诚投资、安信信托、陆家嘴信托、首誉光控、陆浦投资、光大安石投资、东兴投资、东乾投资、长江证券、东兴证券、南京证券等50余家银行、基金、信托、评级和券商等相关金融机构。

本次会议参会人数逾百人，企业研究分会联合亿翰智库就房地产行业和企业共同发布2018年研究成果——中国房企综合实力、中国房企品牌价值、中国房企商业物业价值、中国社区服务商、中国房企商业物业价值、中国租赁住宅企业综合实力、中国标杆产城运营商和中国特色小镇运营商等企业研究方面的系列研究以及《民营房地产企业金融风险防控报告》（典型民营房地产企业抽样调查报告）供银行、基金、信托等金融机构在开展信贷、风控等相关业务时进行参考。

领导致辞

全联房地产商会 副秘书长 秦 晶

房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性，二者同作为国民经济的重要组成部分，为经济的稳定发展都做出了重要贡献。在当前去杠杠的宏观背景下，怎样有效防范房地产行业风险日趋重要，并逐渐成为金融市场普遍关注的重要话题。

企业研究分会自成立以来，在提升企业市场应对能力，整合资源能力，模式创新能力，探索企业成长路径，加强房地产企业的核心竞争力，推进行业研究资源开放共享，促进房地产行业健康发展等方面取得显著成效，未来企业研究分还会持续为企业提供高效和精准的服务。

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在研究成果汇报的基础之上，各方围绕房地产行业风险状况的基本判断和基本现状、当前房地产行业融资环境与未来变化以及企业在风险防控方面的积极做法等主题进行了深入交流。

形成以下主要观点：

主题一：房地产行业风险状况的基本判断和现状分析

1、政策重心在于预期管理，防止市场大起的同时，也在防止大落。此外预售制度一次性全面取消具有挑战性，还是以增量项目为试点积累经验为主，长效机制房产税情绪趋于理性。

2、市场的投资和销售均面临挑战，销售方面，成交、去化持续回落，企业销售集中度进一步提升。土地市场方面，供应保持放量，但流拍现象持续增多，预计未来投资增速会逐步回落。

3、融资集中度持续兑现，公司债、非标、银行、股权、海外等融资渠道收紧，但ABS融资却在大行其道，成为融资渠道的突破。地产去杠杆下，融资规模不断收缩、还款周期集中来临、融资成本开始拐头向下、融资规模向大公司和高评级公司转移。但同时，还存在一些积极因素，比如去杠杆节奏进一步温和、流动性宽松持续宽松、房贷利率继续上行空间有限、销售利润率见底。

过去房企的成长逻辑在于“资源集中度”，但未来的分化更多体现在“融资集中度”层面。

主题二：企业规模化发展和内部风险控制

1、从国际环境看，近几年国际经济政治风云变幻，美国量化宽松政策结束，利率不断，货币贬值，资本外流，近几个季度物价上涨和基本利率倒挂现象日趋严重，这些对民营经济带来巨大的压力。

2、当前地产行业面临的主要问题包括财务流动性风险，高价土地减值风险，客户风险。

3、在房地产处于下行阶段的时候，我们应该苦练内功抓准客户的心。做C端的大零售行业对此理解更为深刻，这种客户至上的理念是地产行业需要学习的。

主题三：TOD智慧生态圈的商业逻辑

1、TOD智慧生态圈是京投发展提出的商业模式，它是在以轨道物业开发为代表的综合开发范围内，以智慧思维和科技为主要工具，实现人文、自然、产业等生态价值共存与提升的一个闭环系统。

2、轨交车辆基地一体化开发是实现TOD智慧生态圈的最佳实现路径和最优模式，自身体量巨大，物业类型多元，轨道交通接驳。

3、TOD智慧生态圈对城市、地铁和市民都做出了贡献，不仅提高了城市资源运营效能和地铁市场话语权，还提升了人们幸福生活的效率。

4、京投发展在TOD智慧生态圈实践方面做出了相关准备，凭借丰富的项目操作经验，利用专业技术、产业资源联盟及人才优势等核心竞争力，在北京成功开发公园悦府、琨御府和西华府三个项目，并积极进行全国化布局。

主题四：当前房地产行业融资环境及未来变化

金融机构代表一

1、ABS对资产有较高的要求，发行难度比公司债高，公司债对于改善公司流动性具有更大的优势。

2、从发行者角度来讲，企业资质越高，在银行间市场优势越明显。

3、要注意维护好与投资人的关系，想投资人之所想，急投资人之所急。

4、明年的公司债发行情况会延续今年四季度趋势，分化持续加剧，公司债对质押资产的要求越来越高。

金融机构代表二

从私募基金的角度，融资环境变化很大，去年下半年到今年上半年，包括资管新规的出台，基金备案禁止债权融资，14城房地产融资限制的非常严格，整个基金投资选择偏向股权融资和夹层。

1、权益类的投资是基金行业的趋势，未来债权融资持续收紧的背景下，股权融资或成为主要的融资方式。

2、交易对手的选择上有自己的一套的评估体系，包括规模、排名等维度。

3、投资区域集中在一二线，进入三四线比较谨慎。

金融机构代表三

1、地产、政信仍是信托两大核心，今年不同信托公司的融资成本都在上行。

2、广东、四川、江苏、浙江、贵州地区依然是地产信托热门区域，三四线城市融资成本明显高于一二线城市。

3、六个月短期信托成本明显低于其他，应该合理利用不同期限的信托杠杆。

4、企业评级划分的融资成本差异明显，今年民企信托融资成本急速上行，向12%-13%归集。

主题五：企业在风险防控方面的积极做法

房企代表一

1、 不认为房地产绑定经济，房地产为经济增长做出较大贡献，在中美博弈大背景下，楼市也受到一定波动，楼市波动也将影响经济稳定发展。

2、 现今房企资金面承压，一方面受资管新规影响，另一方面，行业调控政策日趋不放松，企业发展面临着一定风险。

3、 面对房企存在的金融风险，行业应及时给予企业帮助，同时更需要企业自身做好风险防范。

房企代表二

1、 做好风险防控，一方面，要有效控制货销比，另一方面，要控制项目规模，市场不断发生变化，但高周转依然是有效模式，延伸至投资端要做好有效投放，关于三四线，重点投放一些购买力强的三四线城市。

2、 营销端口，有意识的放低回报率，特定项目上调整价格，有效平衡规模和风险问题。

3、 未来收并购将是大势所趋，行业集中度会进一步加强。

4、 未来“得土储者得天下”的逻辑不一定成立，守好自己，这才是管控风险的第一要务。

房企代表三

风控防控位于企业前端，主要做好三方面的工作，即：

1、 抓投资。政府对PPP、文旅等产业的支持以及利用自身的专业性同房企展开合作，防控风险；

2、 抓经营。做好战略识别，抓好投资阶段、经营阶段的和融资阶段的风控三个体系；

3、 抓现金流。加快回款，稳定现金流，做好现金流测算。

房企代表四

1、企业的风险高低跟企业的规模没有必然关系，企业的规模不等于它的风险高低。

2、做好企业融资模式和运营模式，债务结构和运营模式匹配。

3、做好股权性的融资和债权性的融资的组合，注重和金融机构的合作以及风险防控。

房企代表五

1、 企业要学会如何识别风险，而不能单从融资的角度考虑，企业风控部门需要设立类似止损的风控指标，要体现销售和存储两方面的对应关系。

2、 企业要清楚自己的现金流，主要包括收入和支出等。同时要尽可能多的盘活手里的资产。

3、 企业要和金融机构有更深层次的对接，设计更加合理的融资方式。

结 语

2018中国房企金融风控研讨会就房地产行业风险状况的基本判断、当前房地产行业融资环境与未来变化以及企业在风险防控方面的积极做法等议题进行了深入交流与探讨。会后，企业研究分会与亿翰智库将把各位嘉宾的观点进行汇总整理，并结合对房地产企业关于金融风控的摸底调研，形成最终研究成果，报送给全联房地产商会。

至此，“中国房企金融风控研讨会”已成功举办两期，日后亿翰智库与企业研究分会将定期为金融机构和房地产企业就房地产信贷、风控等方面问题展开深入交流。旨在通过举办房地产企业金融风控研讨会，以增强房企与各金融机构之间的互动。“授人以渔，终生之用。”望企业之间能够搭建一个长期信息互通的平台，在平台上共享各自的观点和经验以促进不同资源的整合。同时也为亿翰智库以及企业研究分会进一步开展企业研究工作提供重要参考。

2019年，亿翰智库和分会将继续以推进中国房地产行业健康发展为宗旨，依托会员单位的强大资源优势，扩大分会规模，推动会员交流与合作，加强行业联合，为中国房地产行业的稳定健康发展做出积极贡献。

声明：本文观点为会议现场实录 版权归亿翰智库所有

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