港交所迎来开元酒店：携程、鸥翎身影再现

【品橙旅游】8月23日，浙江开元酒店管理股份有限公司（以下简称：开元酒店）向港交所递交上市申请，正式启动IPO计划。十年磨一剑，从2007年底凯雷以约1亿美元入股开元酒店，2018年开启上市筹划，到如今正式递交招股书，是一个里程碑的树立，也是一个新的开始。

据开元酒店招股书披露：截至2015年、2016年、2017年及2018年4月底，开元酒店实现收入15.22亿元、16.02亿元、16.65亿元和5.62亿元，净利润分别为0.30亿元、0.84亿元、1.67亿元和0.53亿元，毛利率分别为16.0%、20.0%、25.9%和22.7%。

图：开元酒店2015-2018年4月营收情况 单位：千元

作为中国领先的酒店集团之一，开元酒店主要从事中高档连锁酒店的经营及管理，营收主要来自酒店经营和酒店管理两大类业务。

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据浩华资料显示，2018年3月31日，按在营及待开业高档酒店客房的数量统计，开元为第三大酒店集团及最大的国内品牌酒店集团；按在营及待开业中高档酒店客房的数量统计，开元酒店为第七大酒店集团及第四大国内品牌酒店集团。截至2018年4月底，开元酒店已在中国开业130家酒店，超过3万间客房，涵盖中国24个省份、直辖市及自治区的53座城市。预计未来5年，开业酒店将新增120酒店（包括110份全方位服务管理协议、8份酒店租赁协议及2份特许经营协议）超过2万客房，其中76家为中档酒店。

截至2018年4月底，开元酒店拥有12个酒店品牌组合（其中有9个在营品牌，3个新品牌待开发中），涵盖中档至高档系列酒店，其中高档酒店品牌为：开元名都、开元度假村、开元观堂及开元芳草地乡村酒店。

酒店经营营收占比92%，酒店管理毛利率占比90%

开元酒店业务包括酒店经营和酒店管理两大类。在酒店经营方面，包括经营租赁酒店和自有酒店；在酒店管理方面，分为根据全方位服务管理协议酒店和根据特许经营协议条款授予‘开元’品牌特许使用权的酒店。

酒店经营：

• 租赁酒店。截至2018年4月底，开元酒店拥有25家租赁酒店及6498间酒店客房，约占在营酒店客房的21.5%；
• 自有酒店。截至2018年4月底，开元酒店拥有2家酒店及382间酒店客房，约占在营酒店客房的1.3%。其中2家自有酒店均在开元芳草地乡村酒店高档品牌下经营，即分别在2016年5月和2018年1月开业的长兴开元芳草地乡村酒店和杭州富春开元芳草地乡村酒店。

酒店管理：

• 全方位服务管理酒店。截至2018年4月底，开元酒店全方位服务管理协议项下拥有90家酒店，19923间酒店客房，约占在营酒店客房的66.0%；
• 特许经营酒店。截至2018年4月底，开元酒店向独立第三方拥有的13家酒店授出特许经营权，拥有3375间客房，约占在营酒店客房的11.1%。

图：酒店经营和酒店管理业务营收情况 单位：千元

对比开元酒店2015年至2018年4月底营收情况，酒店经营收入占总收入的占比分别为：92.0%、93.0%、91.8%、93.3%以及91.8%；而酒店管理收入占总收入的占比分别为：8.0%、7.0%、8.2%、6.7%以及8.2%，其中酒店经营平均收入占总收入的比重超过92%。

图：酒店经营与酒店管理业务毛利和毛利率情况

此外，在毛利率方面，开元酒店2015年-2018年4月底，酒店管理的毛利率分别为：87.3%、89.7%、90.6%、90.9%以及90.5%；而酒店经营的毛利率分别为：9.9%、14.7%、20.2%、17.7%以及16.7%，其中酒店管理的平均毛利率超过90%。此外，在毛利方面，酒店经营的毛利基本维持在酒店管理的2-3倍。

开元酒店战略重点是在中国最富裕的地区建立一个具有高增长潜力的酒店网络，截至2018年4月底，开元酒店59.2%的酒店位于浙江省，其余部分均位于二线及三线城市。在开元130家酒店中，有7家位于一线城市（5.4%），42家位于新一线成为（32.3%），39家位于二线城市（30.0%），25家位于三线城市（19.2%）以及17家位于其他城市（13.1%）。

图：开元酒店预订分销渠道

开元酒店预订渠道分为直接预订渠道和间接预订渠道。在2015年至2018年4月底数据显示，散客预订即上门预订占比呈现下降趋势，但预订客房晚数略微呈现上升趋势；而OTA预订即第三方网站渠道的预订占比有较大幅度的提升，且预订房间晚上呈现较大增幅。

股权架构及投资历程：铂卉投资持股1.8%

截至2018年8月，开元酒店股东及持股情况为：开元旅业、NC Hotels、开汇泰亨、OC Hotels、谦和祺聚、开瑞世祺以及铂卉投资分别持有约59.8%、19.3%、6.4%、4.7%、4.6%、3.4%及1.8%的股权。其中陈妙林、陈灿荣、张冠明通过持有开元旅业、开元控股及开元产业投资信托基金等方式成为开元酒店的控股股东。

• 2008年12月，开元酒店投资和开元旅业在中国注册成立开元酒店管理，即开元酒店的前身。其中开元酒店投资和开业旅业分别持有开元酒店90%和10%的股权；
• 2009年2月，开元旅业将其持有的开元酒店的10%的股权转让给开元酒店投资；
• 2013年1月，开元酒店投资以6500万元人民币的价格将其持有的100%开元酒店管理的股权转让给开元旅业；
• 2013年4月，开元旅业以2600万元人民币的价格将开元酒店管理的40%股权转让给Clear Ocean，即一家由凯雷投资持有的投资控股公司，由此凯雷成为开元酒店的战略投资者；
• 2015年12月，杭州谦和祺聚投资管理合伙企业（有限合伙）（简称：谦和祺聚）以1000万元的价格认购开元酒店5.0%的股份。此番认购后，开元旅业、Clear Ocean以及谦和祺聚分别持有开元酒店管理57.1%、38%和5.0%的股权；
• 2016年11月，Clear Ocean与NC Hotels、铂卉投资（即，上海鸥翎铂卉投资中心（有限合伙））及OC Hotels签订股权转让协议，分别以3.25亿元、1.84亿元及0.79亿元受让开元酒店管理21.0%、11.9%以及5.1%的股权（此时开元酒店管理的市值约为15.50亿元）。Clear Ocean退出后，开元旅业、NC hotels、铂卉投资、OC Hotels及谦和祺聚分别持有开元酒店管理57.1%、21.0%、11.9%、5.1%及5.0%的股权；
• 2017年4月，开元旅业及陈妙强希望增持开元酒店管理的股权，因此，铂卉投资分别以1.26亿元的价格将开元酒店管理8.0%的股权转让给开元旅业；以0.31亿元的价格将开元酒店管理2.0%的股权转让给宁波梅山保税港区开瑞世祺投资管理合伙企业（有限合伙）（简称：开瑞世祺）。此时，开元酒店管理的市值约为15.70亿元；
• 2017年4月，开元酒店管理、开瑞世祺及宁波梅山保税港区开汇泰亨投资管理合伙企业（有限合伙）（简称：开汇泰亨）订立增资协议，增资后分别认购1.6%、6.4%的股权。认购完成后，开元酒店管理的注册资本从1.74亿元增至1.89亿元。另外，在完成股份制后增资至2.1亿元。至此，开元旅业、NC Hotels、开汇泰亨、OC Hotels、谦和祺聚、开瑞世祺以及铂卉投资分别持有开元酒店管理约59.8%、19.3%、6.4%、4.7%、4.6%、3.4%及1.8%的股权。

图：开元酒店股权架构

在开元酒店数次的股权变更中，主要进行了3轮投资，分别为：

• 2015年12月，谦和祺聚以8700万元认购开元酒店管理5.0%的股权；
• 2016年11月，Clear Ocean退出，将股权转让并引入NC Hotels、铂卉投资及OC Hotels；
• 2017年4月，开瑞世祺与开汇泰亨以1510万元订立增资协议，入资开元酒店。

在第一和第三轮投资，在投资战略利益方面，均涉及促成投资者作为开元酒店的董事及/或高级管理人员。

其中，携程作为铂卉投资的股东之一，也间接成为开元酒店的股东。此外，OC Hotels作为一家香港注册的私人有限公司，鸥翎投资（即上海鸥翎投资管理有限公司）董事江天一是其唯一董事。而鸥翎投资又与携程存在战略合作关系。因此，也促使开元酒店与携程之间存在较为复杂的关系。除此之外，开元酒店的9位董事中，包括江天一和张弛两位鸥翎投资的董事，为开元酒店的非执行董事。

目前，在开元酒店的2.1亿股中，有约1.60亿股内资股和0.50亿股非上市外资股。若上市完成后，开元酒店将拥有三类普通股，即H股、内资股及非上市外资股。

开元酒店主要里程碑事件梳理

开元酒店（管理）最初由开元酒店投资（由开元产业投资信托基金间接全资拥有）及开元旅业（由陈妙林、陈灿荣、张冠明分别间接拥有85.2%、8.5%以及6.3%的股权）在2008年12月17日成立，并于2017年6月变更为股份制公司。

• 1988年1月，萧山宾馆，第一家“开元”品牌酒店开业；
• 1992年4月，第一家度假酒店，杭州之江度假村创立并投入营业；
• 1998年8月，签约宁波开元大酒店，标志着开元酒店进军杭州以外地区的酒店市场；
• 2004年4月，首家五星级度假酒店，杭州千岛湖开元度假村开业；
• 2005年1月，首家五星级商务酒店，杭州开元名都大酒店开业；
• 2008年12月，开元酒店管理成立；
• 2010年1月，首家中档精选服务酒店，开元·曼居酒店开业；
• 2011年1月，开元观堂品牌下的首家高档度假酒店开业；
• 2015年至2017年，开元酒店被国际饭店与餐馆协会官方刊物《Hotels》杂志评为全球酒店集团前30位之一；
• 2016年5月，开元芳草地乡村酒店品牌下的首家高档度假酒店开业；
• 2017年6月，开元酒店管理完成重组，变更为股份制公司；
• 2018年8月，开元酒店向港交所提交招股说明书。

此外，截至2018年4月底，开元酒店共拥有5125名全职员工。

早在2013年7月，由开元酒店集团分拆而成的房地产信托基金，即开元产业信托（01275.HK在香港上市，一度被认为是开元酒店集团曲线完成上市目标。据2013年6月公开招股书披露，该次募资是将开元旗下五家自持物业酒店资产打包成房地产投资信托基金，其中包括4家五酒店和1家四酒店。计划共发行4.69亿股，集资额最多为19.74亿元，预计回报率6.5%至7.8%。目前，开元产业信托拥有7间酒店，括5家五星级酒店，即杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、长春开元名都大酒店及开封开元名都大酒店以及2家四星级酒店，即浙江开元萧山宾馆及荷兰开元假日酒店-荷兰埃因霍温。（中博文旅 梁国庆）

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