上海地王董家渡，数度被转手，原因几何？

被抛弃的董家渡

近日，绿地控股以120亿买下了中国民生投资有限公司（以下称中民投）在4年前拿下的董家渡13、15地块，成交价较中民投报价低30亿元。

中民投不要董家渡了？如果是好地块，为什么要卖给绿地？

恰恰相反，董家渡13、15块地完全可以说是上海地王。

我们先来看一张图。

零野独家制图

图的上面，我们看到上海外滩和陆家嘴东方明珠隔江而望。外滩soho、外滩金融中心再往南，就是董家渡13、15地块。这里，就是上海黄浦区核心待开发的南外滩。也是老城区，开发难度不小。

董家渡地块是位于上海市黄浦区小东门街道616和735街坊，该地块东至中山南路，南至规划东江阴街，西至外仓桥街、南仓街、北至王家码头路，属于旧城区，有多处市级文物保护单位位于此。

如果说一般的开放商都是拿一块地，再慢慢建设成一个成熟街区，那么董家渡这块地，就是在黄金上面雕刻——这里是上海最熙熙攘攘、纸醉金迷的地区之一。

董家渡项目宗地面积17.5万平，可建设用地12.7万平。

地块总建筑面积114万平，包括办公楼46万平、地上商业面积近8万平、酒店4万平、住宅12.6万平等。

上海政府对开发有一定限制要求，比如，政府要求开发企业自持办公楼总体量60%，10年后才能整售。

董家渡地块的前世今生

2014年11月，中民投、佳渡置业与上海外滩投资开发集团作为联合体，报价近250亿元，拿下了这个2个地块。

250亿贵不贵呢？

这个价格无疑刷新了当时上海市总价“地王”的纪录，即便到了今天它仍能排上国内土地总价排行榜的第三名。但是，当年该地块的估值超过300亿元，毕竟，该区域的房产，可以卖到10万一平。只要该地块有居住用地，开放商就可快速回款一部分。

当年看来，中民投捡了便宜。

佳渡置业其实是中民投旗下设立的房地产开发子公司。上海外滩投资听名字就知道是属于国资委的。所以，其实真正要开发这块地的还是中民投，占地块95%权益。

中民投是什么来路呢？

中国民生投资股份有限公司（简称“中民投”）是由全国工商联发起，经国务院同意成立，由59家知名民营企业发起设立的大型投资公司。是目前唯一一家带“中国”字头的民营投资公司。公司于2014年5月9日在上海注册成立，注册资本500亿元人民币。

说白了，民营企业投资联合体。

中民投的董事长董文标曾经称这块地“三年能回本”。

三年过去了，当然没回本啊！

转眼到了2017年。中民投及子公司佳渡置业的持股由95%减至50%，而减少的这45%转给了安信信托。

时间又到了2018年底，据报道，中民投遍寻地产大佬做接盘侠，报价160亿元，想要卖掉董家渡地块剩下的50%权益。奈何地产大佬都不接盘，愿意出的最高价也就150亿元。

而对深陷债务危机的中民投来说，董家渡地块是其核心资产。这已经到了壮士断腕的阶段了。俗称，不卖不行了。

董家渡街景

到了2019年初，终于还是熬不住了，中联投仅以120亿出售了董家渡地块。

我们简单算一下。2014年，中民投花了250*95%=237.5亿元买地。

2017年，卖了其中45%，价格不得而知。

2019年，120亿把剩下的50%权益卖给绿地。按单价算，已经接近亏本了！

这几年过去，资金成本也不小，还白忙活了一场。

怎么算，野心勃勃要做上海地王主人的中民投，都是铩羽而归。

董文标

是地不值钱了？是地产市场预期不好了，还是另有其他原因？

零野将在下篇文章为您解读！