【投教科普】房地产私募基金投后管理的重要原则

房地产基金(又称“投资方”,下同)在进行投后管理时需要把握定的原则,否则可能造成“付出了管理时间和成本却没有降低投资风险”的后果,或者“过度管理”导致投融资双方合作不愉快甚至反目。就房地产基金投资而言,投后管理的本质目标在于保障投资的安全,降低风险。

所以,投后管理的原则应至少包括以下几个方面。

(一)全面性原则

虽然投资方的投资目的并不是经营管理被投资方,但投后管理仍应做到全面。因为被投资方的任何一种行为都有可能导致其经营管理出现重大风险。而且,某一因素产生的风险表面上看可能并不重要,也不会引起足够的重视,但如果各种因素结合后,产生的风险可能是灾难性的。所以,投后管理不能忽视任何细节,投后管理人员为获取有用的信息,必须采取有效的方式进行“全面管理”,要监控被投资方的经营管理和财务状况,也要关注对投资安全可能产生影响的国家宏观政策、被投资方所处的市场环境等。

当然,全面性原则并不是要求投资方进行事无巨细的管理,这很可能引起被投资方的反感。那么,如何做到全面的投后管理呢?

总体说来,追求投后管理效果所必需的措施都纳入了房地产基金的投后管理中,而房地产基金的所有投后管理措施都是追求投后管理效果所必需的,这就是全面的投后管理。具体来看,一方面,关注融资项目的销售回款情况,知晓融资方现金流入的多少,并在销售回款遇到瓶颈的情况下,设法保证融资方有现金流入;

另一方面,关注融资方增加负债或减少资产的行为,避免融资方现金的不必要流出。这样一来,就会通过掌握融资方的现金流入与流出,保证融资方在投资退出时点拥有充足的现金流。此外,实践中,投后管理人员还应注意明确自己的角色,重点在于知情,在必要时可提供一定的建议和支持,但不要试图去干预被投资方的经营管理决策。

(二)适度性原则

全面性原则是从信息的知悉方面而言,适度性原则是从投后管理的深度和广度而言。投后管理必须在被投资方可容忍的范围内进行,如果投后管理过于苛刻,超出了被投资方的容忍底限,就可能导致投融资双方关系的破裂,也可能对投资的安全退出埋下隐患,背离了房地产基金投后管理的目的。当然,“度”的范围究竟在哪,这主要取决于投融资双方在合作洽谈阶段投资方所争取的投后管理内容或者是被投资方能够接受的投后管理的范围,这是双方博弈的结果。

(三)持续性原则

被投资方是持续经营的,投后管理工作也应具有连续性、一贯性。投资业务发生后,投资方就应该根据投融资双发协商的投后管理方案,指派相关人员开始投后管理工作,直至该笔投资业务收回或终结。原则上,投后管理人员应保持一定的连贯性,这样有利于保障投后管理工作的持续性和全面性。为了保证投后管理的持续性,投资方在决定投资前,就应对投后管理工作进行一定的部署和安排。

(四)及时性原则

及时性原则有两方面的含义:一方面,投资方在投资业务发生后,就要及时开展各项投后管理工作;另一方面,投后管理人员如果发现问题,就要及时进行预警风险提示,并及时通知投资方相关负责人,必要时与被投资方的相关人员进行沟通,最大限度地降低风险。

(五)真实性原则

受种种因素的影响,投后管理人员在投后管理活动中的所见所闻并不一定是真实的,要求其对所获得的信息一一核实也并不现实,这就要求投后管理人员在工作中对相关信息进行如实的记录,并进行必要的整理归档,从而使投后管理工作真正落到实处并有据可查。一般来说,各种信息之间往往存在千丝万缕的联系,特殊情况下,投后管理人员可以从中发现问题,并以此为依据,通过其他信息的佐证为进一步核实相关信息的真实性提供参考。

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