利得集团：落户政策继续放宽 关注房地产基金投资价值

4月8日，国家发改委网站发布《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称《任务》)，提出2019年将继续加大户籍制度改革力度，大幅放宽城市落户条件，城区常住人口100万—300万的II型大城市要全面取消落户限制。《任务》还要求，推动1 亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展。

对此，利得集团副总裁金为认为，随着户籍政策的全面放开和城镇化率的增长，房地产增量市场需求将进一步释放，原有城市居民对住房条件的改善需求也会随着时间的推移和居民收入的增长而持续显现，房地产行业未来发展空间更加可期。房住不炒已经深入人心，合格投资者当下可以考虑通过房地产投资基金把握行业发展的机遇。

均衡发展拉动房地产业需求

《任务》在第一条“总体要求”部分明确提出，推动 1 亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展……加快推动城乡融合发展，实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高 1 个百分点以上。

国盛证券研究所数据显示，2000-2017年，中国的城市建成区面积增长150.6%，但城镇常住人口仅仅增长77.2%，土地城镇化增长几乎达到人口的城镇化的两倍。

金为认为，近年来国家政策已经从过去的土地城镇化转变为土地与人口城镇化并重，追求均衡发展，而土地和人口的城镇化率是房地产行业发展的重要因素。在他看来，《任务》和落户政策的全面放开将从两个角度对房地产业需求产生积极影响，一是未在当地购房的新增落户人口释放的购房需求，包括毕业大学生、外来迁入人员和进城农民工等；二是已在城市购房的新增落户人口的改善住房需求。

我国常住人口城镇化率2018年达到了59.58%，按照《国家人口发展规划》，2030年左右要达到70%，而发达国家的城镇化率在80%以上，金为认为，长期来看我国常住人口城镇化和户籍人口城镇化都还有较大的发展空间。结合《任务》中“深化‘人地钱挂钩’等配套政策”来看，未来“城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩”，意味着土地供给与人口落户结合更加紧密。

总得来看，《任务》的发布对房地产行业的发展带来了积极的影响，预计I型大城市如杭州、郑州、西安等，II型大城市自身吸引力强劲且存在限购政策的城市，如无锡、宁波、长沙等，都将不同程度的从中获益。但这些城市几乎都存在限购政策，因此后续还需要关注当地政府的实施条例。

“房住不炒”深入人心，地产基金配置价值凸显

作为在地产基金领域深耕的房地产基金团队，利得股权地产业务负责人认为，随着行业自身发展和市场调控长效机制的逐步建立，房地产行业将继续呈现“稳”字当头的特点。作为我国经济的重要行业，GDP占比或将继续稳步升高。

国家统计局数据显示，房地产增加值由2008年的1.47万亿增长至2008年的5.98万亿。房地产行业占GDP比重由2008年4.61%稳步增长至2018年的6.64%。

*数据来源：统计局

在他看来，《任务》的发布对房地产行业的促进作用是“外因”，GDP占比的增长体现了房地产行业发展的内生需求。随着户籍政策的全面放开和城镇化率的增长，房地产增量市场需求将进一步释放，原有城市居民对住房条件的改善需求也会随着时间的推移和居民收入的增长而持续显现，房地产行业未来发展空间更加可期。面对限购、限贷、税费改革等多重因素，合格投资者通过投资房地产基金把握行业发展的机遇，或成分享行业成长的不错选择。

*数据来源：统计局

房企融资环境将改善，目前配置正当时

随着今年降准、降息预期的增强，房地产企业的融资环境正在逐步改善，利得集团副总裁金为表示，预计未来房企的平均融资成本或将走低，尤其是头部房企，随着其融资通道的选择增值多、议价能力的增强，其对应的地产行业基金的收益率也会随之走低，站在资产增值收益的角度而言，目前正是配置房地产投资基金的良好时机。

在金为看来，房地产私募投资基金经过多年发展，已经成为一个成熟的融资方式。作为成立11年在业内以稳健长远风格著称的专业投资机构，利得目前主动管理的房地产基金项目近40只，累计资产管理规模近70亿元，累计为投资人获益超10亿元。

据悉，在风险控制方面，利得集团全产品线一直坚持严选、精选策略。在房地产基金方面，利得为投资人选择的房地产交易对手、合作对象原则上必须为国内最权威的第三方研究机构——中国房地产业协会或中房指数研究院，每年发布的房地产百强开发商名单中的企业，出于为投资人资产安全考虑，利得自2018年起，将标准提升至前30强开发商。在区域精选上，利得房地产基金项目主要位于核心一、二线城市或环线经济发达城市，以长三角、珠三角和环渤海城市圈等核心区域人口流入区域为主。