李兴春与观点对话：利得科技集团新蓝图

编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

李兴春称房地产领域的这次偿债“规模之大史无前例”，这种情况之下，非标融资自然也受到严厉监管，刚兑打破的监管也更为坚决，一部分长期以来以非标债权融资业务为主房地产基金面临较大的调整压力。

他说，在非标债权强监管政策陆续出台下，非标债权融资为主要业务的地产基金都将面临向股权融资基金的转型。股权投资将与开发商进行深度合作开发，共同发展，参与超额收益的分享。

通过这种投资模式，投资者可获取的预期收益更大，未来投资者也将更容易接受地产股权基金的投资模式。当然，这对私募基金管理人的专业性和管理能力都提出了更高的要求。

据李兴春介绍，利得科技集团早在前几年已经开始了相关的铺垫和尝试。他认为，如果对这个转变时机的把握得当，未来房地产股权基金的发展规模将远高于非标债权基金，实现更高收益的投资。

“房地产企业的融资应该顺势而为。”

李兴春也为资金渠道全面收紧下的房地产开发商道破了资本市场的“天机”：在“房住不炒”政策背景下，发展住房租赁获得政策鼓励，资金面对此也有所倾斜，发行类REITs和CMBS等ABS类产品将更适应市场趋势。

“未来，基于资产现金流的REITs产品将成为破解房企经营难题的首选，通过资产出表进行融资，能够明显改善房企的资本结构，加速资金周转，有利于持续滚动开发。REITs的发展也将显著提升房企的周转效率，帮助房企向轻资产模式转变。”

不过，他认为当前国内REITs的发展还需解决土地增值税、所得税税收优惠和避免双重征税等问题。另外，国内物业租金回报率偏低，也将制约RIETs的发行。国内一般REITs的收益率要求7%，这主要是由于土地招拍挂导致拿地贵和持有税负高等因素导致。

李兴春总结，国内一二线城市正在从“增量市场”进入“存量市场”，但租赁市场仍处于起步阶段。据了解，美国、日本地产租赁市场在整个房地产市场份额占比都在26%以上，而国内占比仅为6%，他由此介绍，租赁行业发展前景巨大。

不过，由于国内现行资产证券化产品的债权特质明显，信用资质与融资主体关联度高，不利于金融监管的审批通过和发行。另外，目前很多房企不管有没有住房租赁业务，或以后是否有意向发展此业务，都纷纷借道“住房租赁”发债，这或将引起监管部门的注意，审核将变得更为谨慎。

相对比其他同行公司，李兴春觉得利得科技集团无论是风控和管理方面，无疑更具有优势：“我们这方面的能力（风控和管理）在业界还是比较强的。”

“不仅仅是在地产，而是在整个金融投资行业。”李兴春思忖了片刻，接着补充。

在他看来，利得科技集团这种风控的优势来自于对项目和标的的前期介入。另一方面，利得科技集团还会通过与银行、券商这些外部合作伙伴的配合，相互共享研究成果，包括信息、包括产业政策。

以下为观点地产新媒体对利得科技集团总裁兼CEO李兴春博士的采访实录：

观点地产新媒体：目前房企融资普遍比较难，您觉得在融资方式、模式创新上，对房地产行业是否有一些建议？

李兴春：对房地产的建议，从深层次角度来讲，首先需要健全自己的财务管理结构，需要把企业的财务管好，借那么多钱，管好跟没管好是不一样的，要让投资人放心，无论是债权投资还是股权投资，需要让投资人放心，要站在投资人角度上为他着想，这是第一。

在持续负债的情况下，财务要进行精细化管理。像我们现在的主要合作伙伴基本上都是这样，管理得非常好，这是非常重要的一方面，要形成集团化的统一管理、统一调度、统一调控。融资可以分别融资，但一定要统一调度、精细化管理，站在债权投资人角度把公司流动性管好。

第二要多种手段齐下，不能以单一手段融资，比如通过银行、资管、信托。银行又有很多种产品，有开发贷，还有给地产商的外部合作伙伴的融资，比如说地产商配套的材料管理，比如说材料采购的供应商在提供融资，所以方式是多样化的。以及在公开市场发债，包括ABS，发债如果可以发的还是要发，毕竟成本比较低，虽然现在发债难度也加大了。

在当前持续强监管的形势下，适当的就要加大股权形式，可以通过以集团公司层面引进新的战略伙伴的方式来达成。

就像去年恒大引进战略投资伙伴，这是一种方式，可以降低负债率。我觉得现在很多上市公司，特别是地产类的上市公司，他的价值大家还是认可的，如果释放一些股权，还是有人愿意参与的。

观点地产新媒体：越来越多房地产企业尝试发行租赁住房资产证券计划，您认为这种资本形式将是未来的发展趋势吗？

李兴春：房地产证券化是未来房企重要的融资方式，房地产行业正进入“存量市场”，盘活资产负债表将成为各房企的关注点，房地产资产证券化能够明显改善房企的资本结构，降低资金成本，加速资金周转，有利于持续滚动开发。

房地产资产证券化可帮助地产商业模式的转型，从重资产向轻资产转变。在房地产调控政策之下，预售款的监管和信贷政策趋严，房企资本成本在上升，而房屋升值速度在减缓，房企利润率的上升空间变窄，房企赚取资产收益为主的模式需要转向，变为赚取增值服务为主的模式。

观点地产新媒体：有观点认为，真正的REITs今明两年会在A股推出，并且会在商场和长租公寓首先进行，您认为呢？REITs推出需要破除的障碍是什么？会给行业带来什么影响？

李兴春：长租公寓业务和商场的租金收入稳定、运营模式清晰，符合资产证券化对基础资产现金流的相关要求，天然适合资产证券化业务。

深交所在部署2018年重点工作时也提到要“积极开展REITs等产品创新、服务国家住房租赁政策落地”，所以资本和政策各方都有动力去完成，我相信很快就会有实质性的推动，尤其长租公寓更有可能先行落地。

纵观全球各国REITs的发展历程，可以说都是立法先行，业务相随，中国也不会例外。对于满足资产投资方向和强制分红条件的REITs产品，如果依法给予节税政策，这将推动REITs的迅速发展。

另外，国内物业租金回报率偏低，也将制约RIETs的发行，一般REITs的收益率要求7%，这主要是由于土地招拍挂导致拿地贵和持有税负高等因素导致。国家也认识到了这个问题，随着一线城市优质区域的全租赁土地的推出，租售比将逐步获得改善。

一二线城市的地产正在从“增量市场”进入“存量市场”，而中国租赁市场仍处于起步阶段，中国地产租赁市场在整个房地产市场中的份额占比仅为6%，而美国、日本市场份额占比则都在26%以上，租赁行业发展前景巨大。

在中国实现REITs公募化后， REITs公司可以不断收购新物业资产来为股东取得回报，进而实现扩募发展。伴随中国地产租赁市场的壮大，REITs也将获得长足发展，并可以很大程度上解决租赁地产行业的变现性与资产流动性问题。

观点地产新媒体：有投资者认为今年下半年是房地产的冬天，您如何看待？

李兴春：是不是冬天也要看政策导向，比如上半年这种政策下去的话，在多重叠加的情况下，我也是比较悲观的。但是现在有一些人也在反思，包括最近监管部门也在进行适时适度的调整，中国这个国家比较大，智囊也多，民间一些建议也会反馈到顶层，然后再反馈到政策。

观点地产新媒体：中国经济在提去杠杆，房地产企业也在提去杠杆，您觉得未来的政策是什么样的趋势？

李兴春：未来半年，我觉得杠杆需要缓降，慢慢降。降杠杆都应该降的，于国于民都应该降的，这是肯定的。

如果降得太猛，比如一些比较优质的企业也遇到困难，这可能也是监管层不愿意看到的。

我是比较谨慎的，包括股市，我觉得不一定会再大规模下跌了，大概率会在底部盘整，然后好的行业，比如国家支持的、有利于未来高科技发展，包括新能源汽车、新能源汽车上下游、军民融合、大健康等，很多已经走出低谷。监管政策也会慢慢缓和，慢慢收，我觉得降杠杆至少会持续到年底，但接下来不一定会大幅收缩，甚至明年还会慢慢降。

观点地产新媒体：私募市场很多产品也出现了违约情况，您对于目前私募市场看法是怎么样？

李兴春：应该分两方面看，一方面是私募管理机构没有很好的标准，或者没有严格执行风控标准和流程，支持了一些不该支持的，这种机构的退出是市场化的优胜劣汰的过程，不可能由哪家机构来决定。

作为资管机构，应该能把控风险，如果风险偶尔出现说明这个资管机构的风险水平是正常的。如果大规模或者说出现的频率和金额占比较高，就说明这个资管机构的风控水准还是需要提高的。

利得在风控方面一直非常重视，体系的建设和把控能力还是非常强的，这一点不仅仅是地产投资基金领域，而对集团的影响是全局性、整体性的。

利得的企业文化是稳健长远，这个风格决定了利得风控严格。利得可能会在行业发展过程中会丧失一部分机会，这是风格决策所付出的代价。当然，当市场不好的时候，相对来说，这样的风格比别人踩的雷或者遇到的问题相对比较少。

在利得的体系里面，有一个比较严密的风控系统，而且执行的是项目经理负责制。在项目经理审核之后，还会由风控部门进行独立审核，再之后是集团风控委员会，最后是我。整个风控评估系统严格上来说是三层，我个人没有对每个项目的肯定权，但是有一票否决权。

我们是一家金融机构，金融机构的风控必须要依靠体系运行。从我开始遵守和尊重这个规则，让大家按照这个规则去做。这是风控的重要性，也是安全的保证。

另一方面，在宽货币、紧信用的去杠杆政策情况下，高杠杆企业以及债务到期量较大的企业面临更高的偿债压力。

观点地产新媒体：现在大部分房地产基金还是以往的非标债权融资业务为主，面对强监管背景，房地产基金要如何进行转型？

李兴春：在非标债权强监管政策陆续出台下，非标债权融资为主要业务的地产基金都面临向股权融资基金的转型。

股权投资将与开发商进行深度合作开发，共同发展，参与超额收益的分享。这对于私募基金管理人的专业性和管理能力要求更高，投资者可获取的预期收益将更大，未来投资者也将更容易接受地产股权基金的投资模式。

我们早在前几年已经开始了相关的铺垫和尝试，如果对这个转变时机的把握得当，未来房地产股权基金的发展规模将远远高于非标债权基金，实现更高收益。

观点地产新媒体：利得的最大优势在哪里？

李兴春：首先是我们的整体战略规划能力，利得拥有领先的宏观研究和行业研究能力，包括对国家宏观政策、行业的监管趋势研究透彻、理解深刻、执行到位，而且要先半步执行，而不是后半步，后半步就迟了。

我们的风控也是非常严格和缜密的，业务团队和风控管理团队，我们比喻成前线打仗的和做后勤管理的，能够很好的配合，共同寻找到优质标的，有疑问的标的，我们要慎之又慎、反复甄别，决定做还是不做，而且管理覆盖投前、投中和投后全流程，不能留死角。

观点地产新媒体：除了做私募资管计划之外，会不会有股权投资的动作？

李兴春：利得科技集团旗下拥有利得资本、利得股权、利得资产、利得山金、利得尚池5大投资平台，及一家独立专业研究机构--利得中国财富管理研究院。利得科技集团经过10年发展，在深度研究、价值投资的理念下，已经形成了以股权（实业）投资业务为重点，同时兼具证券投资、地产投资等领域的业务格局。在股权投资领域，我们重点投资新能源汽车、医药大健康、高端制造和军民融合等领域。

目前，利得科技集团已经与江西赣州、江苏徐州和张家港、山东寿光等地方政府以产业投资基金等多种形式开展合作，这也是出于利得以资本服务实地经济的初心。希望利得投资的研究实力、投资能力和资金资源能够和地方政府的政策形成合力，切实培育当地优质企业发展。

地产投资领域也存在股权投资的机遇，如果房地产企业的运作要规范，又愿意和社会资本的股东进行合作，我们会与这样的伙伴一起成长，一起分享由成长带来的果实。

观点地产新媒体：对未来十年有什么期望？

李兴春：第一，下一个十年，利得会成为一家更专注的公司。

前些年，这个行业发展的比较快，很多人评价利得都是说我们拿了很多牌照，我觉得这是表扬我们，因为牌照和资质是合法经营的先决条件，是合规风控的基础要求。

未来的发展，利得会进一步专注在投资领域深耕细作，持续深耕股权、证券和地产投资三个领域。这个行业发展很快，机会也很多，必须要有所舍弃。比如，前两年的消费金融，经过反复论证，最终我们还是放弃了，没有去做，因为我们在这个领域没有深入的研究。再往前，就是P2P，我们认为行业存在着较大的风险隐患，所以也没有做。

第二，利得发展到现在这个阶段，会更注重企业内在竞争力的提升，而不是太去重视它的规模。这个行业发展的比较快，大家都在比拼规模。但在利得接下来的时间里会更加专注于企业内功的修炼夯实，更看重利润或是ROA的增长，而不是规模的增长，我觉得这对于企业是更重要的。

第三，更强调持续提升我们的投资能力。能够为客户创造价值的最终还是我们的投资能力，未来十年，利得不仅仅是要稳固在行业第一梯队的位置，更要将投资能力提升至行业领先标杆的水准。在投资行业里，最后能胜出的肯定是很少的一部分公司，利得要对我们的客户负责，因为对客户负责等于对自己负责，真心的为客户创造价值，利得才会赢得客户的长期信赖与相伴。在接触之初，刚客户可能是看你的品牌和服务，包括理财师，时间长了，还是看你的投资管理能力，也就是最根本、最核心的价值。

所以我觉得归根结底是在这些方面建立竞争优势，前些年我们做了一些关于这方面的铺垫，接下来的十年，利得会越来越重视这些方面的提升，凭借这些打败更多的竞争对手，我觉得这一点是我们当下最大的挑战，不停的超越当下的自己，做好这些方面的提升。