钜派资产董事长吴绮敏: 换挡前行，在大变局下把握机会

经历2017年的房地产行业政策调控之后，2018年，商品房量价齐跌，市场整体进入调整期。在即将过去的这一年，作为希望成为“最懂房地产的金融服务机构”的钜派，迎来了一个新的起飞点。

“如果说以前的房地产投资是以‘债权’为主，那现在房地产股权投资时代已经来临。房地产市场有很多变化，但是波动的时候往往也会出现更多的投资机会。要看长远一些，不要只看今天和明天，就不会那么纠结了。”钜派高级总裁、集团资产管理事业部董事长兼CEO吴绮敏在接受投资界专访时表示。从全球发展趋势来看，地产股权投资仍将是高净值个人的主要资产配置方式。

钜派资产董事长吴绮敏

“启明星”引路，发行首支纯股权的房地产基金

2010年3月，钜派成立。2014年，易居中国入主钜派，成为钜派的大股东。易居的入股，为钜派管理层带来了地产业的基因，从此，打牢了钜派在中国房地产金融领域的“霸主”根基。随着房地产股权投资时代来临，钜派也在随着市场的发展不断调整成长的步伐。

“我们今年自主创立的第一支纯股权的房地产投资基金已于3月28日上线。” 吴绮敏告诉投资界记者。吴绮敏在2015年加入钜派，为了适应当时的市场情况及客户的偏好，吴绮敏开始做大量的房地产投资产品。而之前，吴绮敏主要做PE股权跟房地产股权投资。

钜派的基金产品有很多，地产类有同开发商合作的股债结合模式，而新成立的基金则是钜派自己主导投资的。据悉，这支基金的投资区域将主要集中在长三角、珠三角。

如果以2010年为元年开始计时的话，中国房地产投资基金已经进入了第8年。长远来看，房地产股权基金一定是主要发展方向之一，钜派希望能在这方面有自己的亮点和特色。

钜派的房地产资源优势可以说得天独厚。大股东易居中国的专业实力，以及一众高管团队在房地产行业得天独厚的优势，为钜派带来了诸多优秀的一线房地产开发项目。同时，易居中国旗下行业领先的房地产数据提供商克而瑞，为钜派提供了权威的数据支撑，帮助钜派累积了深厚的房地产行业经验与大数据分析能力。

“我们的产品方向是以地产为主，希望逐渐把自己做成一家专业的地产金融服务机构。钜派股东的发展历史包括了我们管理层自身的房地产从业经历，也决定了我们在地产投资领域，更有优势。”吴绮敏说道。

从增量上来看，钜派投资的项目上，有60%左右都是地产项目，因为地产投资退出周期较短。目前，钜派管理房地产股权投资基金存续规模总计300亿左右。

16家公司成功上市，要做真正的股权投资

对于钜派而言，这支纯股权房地产基金意义重大，吴绮敏说，从钜派的整个发展历史来看，它代表着我们上了一个新的台阶，开始真正涉足主动管理的房地产股权投资。

2018年，钜派开始减少固定收益产品长期和基础资产的份额，并将更多精力放在股权产品的发展上，如夹层投资可转债券和并购基金。在理财产品方面，钜派今年第一季度发布的私募股权和风险投资相关权益类产品的百分比提升较快。

转型虽然不易，但钜派在股权投资的道路上已经迈出了坚实的一步。据不完全统计，钜派资产过往几年已投的PE股权项目中，近一年来已有16家公司成功上市，超30家公司完成新一轮融资，上市企业中包括宁德时代、映客直播、众安保险、美团直播等一系列明星项目。

这次转型最早要追溯到三年前。2015年，钜派在纽交所成功上市，不仅使其品牌进一步扩大，也促使钜派的资产管理规模及收入实现高速增长。“2015年上市那天开始，我们就希望能够成为一家专业的股权投资机构。”吴绮敏表示。

为什么会有这样的选择？吴绮敏解释道主要有两方面因素的推动：“一方面是今天的市场更成熟一些，我们的人才结构发生了变化，团队成员的专业性不断提升。另一方面，投资者的意识也在逐步提高，为股权投资发展提供了一个良好的契机。”

诸如美国这样成熟的资本市场，房地产股权投资同样是一个非常重要的资产配置。美国的黑石集团正是以房地产投资作为主要产品线，从一家只有4名员工的公司，成长为享誉全球的地产股权投资天王。钜派，希望能够成为中国的黑石。

发行基金产品只是一个开始。吴绮敏说，钜派希望产品做好以后，可以带领投资人不断成熟。

回顾整个投资历程，钜派的投资逻辑经历了三个过程，第一阶段，从代理信托开始转向房地产股债结合为主的基金；第二阶段，跟着排名靠前的基金来做股权投资；第三阶段，就是做自己主动投资、管理的地产股权基金。目前，在钜派内部，这三种投资模式是并存的。

吴绮敏认为，转型是逐步的，不是瞬间的，如果瞬间成功的话，那也是因为量累计到一定的水平。“没有量的基础，不可能瞬间转型。把一家财富管理机构打造成以投资为导向，有真正投资能力的机构，是钜派一直以来的目标和方向。”

“要为投资人长期创造财富，就是要做困难的事”

2018年资本市场风云突变，股权投资在募、投、管、退等方面都面临着巨大考验，更残酷的淘汰战已经拉开大幕。对于投资机构而言，投资能力水平决定着它未来的生存空间。“财富管理行业要胜出，必须要有真正的投资能力和专业能力。”这是采访过程中，吴绮敏一直强调的一句话。

在房地产股权投资领域，她认为必须具备两方面的能力：第一是专业能力，第二是资源整合能力。

投资不仅仅是资金的支持，还需要给创业企业提供一定的资源支持。在房地产投资领域，资源的整合当然并非易事。不过，对于私募管理机构而言，吴绮敏说，做困难的事才能够创造价值。

“要为投资人长期创造财富，就是要做困难的事。能够整合很多资源，才是一家机构长久的生命力。如果一件事做得很容易，基本上价值不大，或者马上就被人超越了。”她说道。

为此，钜派计划打造自己的直投基金，基于本身的地产核心资源优势，这只基金的投资方向会瞄准大地产、大居住赋能的生态链领域。

房地产是一个受政策影响较大的行业，在具体操作方面，钜派投资团队在项目投资的过程中，有自己审视评判的机制。比如，除了投资过程中多轮的尽职调查，投资团队会另外选择时间，对所投项目设立特别的暗访和调研，如果发现这些市场存在问题，就会调整投资策略。

吴绮敏对地产行业洞悉深刻，她经常会跟同事们说，“你离开这个行业3个月，就等于说从0开始了，因为形势发展太快，我们很多产品的结构、政策都一直在变。”

投资人往往要有很高的投资敏锐度，但吴绮敏对房地产行业的观察方式更类似于一种“危机”意识。吴绮敏说，在地产行业里面做投资，你需要保持高度的觉察力，时刻寻找机会，看市场有什么变化，随时做调整。

好的项目少了，但未来房地产还有很大的机会

就目前的中国经济而言，房地产所发挥的作用，恐怕没有任何一个产业能够替代。自1992年开始进入房地产行业，吴绮敏见证了近三十年中国房地产行业的起起伏伏。

“这些年房地产发生了很大的变化，中国大部分人都已经了房地产的红利，但我认为，未来房地产还有很大的机会。”她表示。回顾过去不同的房地产发展阶段，吴绮敏认为每个阶段都可以找到通过地产增值的投资方式，只是做法不一样。

当下国内的地产行业机会层出不穷，长租公寓、联合办公、养老地产、特色小镇等领域都是资本热衷的投资方向。长期来看，这些投资领域的分类会越来越细化，对专业能力的要求也会越来越高。

“对于地产而言，只有运营好才会有价值。不是今天买进明天就可以涨了。你要对市场有充分的了解，定位准确。”吴绮敏说，“一定要看清楚，在不同的时间点上，你的机会在哪里。”

对于钜派而言，未来投资领域更多集中在商业住宅领域，这本身是出于高周转的投资要求。“对于投资人而言，五年的周期可能太长了，两三年还可以接受。所以在第一支基金的投资定位上，我们选择住宅类快周转的产品。”吴绮敏介绍道。

随着楼市调控政策收紧，房地产商生存挑战加大，万科在年会上说未来的目标是要活下去，不过吴绮敏反而认为从某种程度上来说，这是一个“利好”：“在这个时间点上，以前合作方不愿意给出的部分，现在我们有能力去共同分享和承担。我们本来以为一些股权不容易拿到，现在反而比过去更容易一点。”

不过，困难也有。“好的项目少了，比较难挑，虽然价格下来了。”她说。未来，钜派会降低单一产品的比例，更多的推出配置型基金，把地产和股权配置在一起，以期能够帮助投资者在长、短期内，都能获得收益。

所谓的配置型基金和传统的“鸡蛋不能放在同一个篮子里”的理论存在差异。“这个配置不是把鸡蛋简单地放在不同的篮子里，每个‘鸡蛋’都是选过的。根据对经济形势的判断，我们已经知道哪一类的‘鸡蛋’多放一点，这需要考虑很多技术层面的因素。”吴绮敏解释道。

“未来都是不确定的，我们能做的是用各种方法和手段把不确定性降到最低。”吴绮敏在采访的最后说道。