【热点解读】住房制度启示录

我国住房制度目标兼具宏观调控与满足居民基本住房需求，双目标制下政策连续性较差、应急色彩浓，长效机制待建。我国土地使用权“招拍挂”制度叠加“土地财政”特征，是支撑地价的制度因素。

房价跟随着地价“水涨船高”并互相促进。“轻保有，重交易”的税收结构导致住房流转成本过高，造成资源配置效率偏低。而较低的持有成本助长囤房炒房行为，推高楼市泡沫。在我国房地产长效机制逐步完善、房地产税法渐行渐近之际，我们探究新加坡与香港特区住房制度模式的成败经验，以有所启示。

新加坡模式：“居者有其屋”计划

1964年新加坡政府推出“居者有其屋”计划，目标是让每个家庭拥有自己的住房。为满足不同收入阶层的住房需求，八十年代后期又创造性地提出以“廉租房—廉价组屋—高端组屋—私人住宅”为代表的阶梯化住房结构，建立起“中低收入靠保障，高收入靠市场”的双轨制住房供应体系。

现阶段新加坡住房结构中，以政府组屋为主，私人住宅为辅，组屋中四、五居室的市场不断扩大。不断增加的外来人口则促使私房市场迎来快速发展。“四大制度”推动新加坡住房制度平稳发展土地征用制度保障了新加坡政府获地的成本和数量。

1966年《土地征用法令》规定，政府有权征用私人土地用于国家建设，同时规定政府有权利调整征收地价。低成本土地支撑了低建造成本，保障了组屋能够有较低售价。

新加坡的中央公积金制度，为建屋发展局提供低成本资金以支持组屋建设，同时公积金可用于支付购房首付、偿还贷款本息保障居民购房能力。以鼓励居民购房自住、抑制投机为出发点，房地产税收制度实施差异化的累进税率。为解决最低收入群体的居住需求，政府允许以极低的价格租住组屋。组屋的分配过程中优先保障初次申购者和特殊群体。

香港特区模式：高房价下的“居者租其屋”

香港特区的住房供应同样是公营房屋与私人住宅并行，政府保障与市场化机制同在。中低收入阶层能够以较低价格租住或购买政府提供的公营房屋，富裕阶层可选择私人房产。住房结构上，公营房屋与私人住宅平分秋色，结构保持平稳。但香港特区居民收入增长远不及房价，迫使租住成为主导。

2018年香港特区选择租房家庭占比超50%，且仍有缓慢抬升趋势。特区房价高企的背后：住宅用地短缺制约供给，金融制度灵活刺激需求土地供应不足是香港特区房价居高难下的根源。

香港特区“勾地”出让方式、较低的住宅用地规划比例、放缓的填海造陆节奏共同导致了住宅土地供应的量价状况恶化。香港特区住房金融的按揭形式灵活多样，首付款也可进行按揭，还可提供按揭转移、旧楼换新居的信贷等服务，加之房贷利率不断走低，助长居民加杠杆购房的意愿。

逐步完善住房保障体系，构建房地产市场长效机制

我国住房保障体系正逐步完善，但长效机制尚不成熟，短期碎片化的措施不利于形成稳定预期。我们认为应从供给端发力，进行长期、稳定的结构性调整。土地制度上，应着眼于土地供应量及用地结构，严控土地拍卖价格。

税收制度上，适时推进落地房地产税法，提高保有环节成本，优化资源配置，促进各个环节税赋平衡，健全税收体系。住房金融制度上，健全首付比、个人住房贷款利率等调整机制，根据不同区域、不同的居民收入水平与住房需求，差别化住房信贷政策。有必要在人口密度高、房价收入比大的一线与热点二线城市，大力发展住房租赁市场，缓解住房供求矛盾。

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