稳盛投资掘金房地产存量时代：以后将是机构投资人的天下

1、存量风起

　　2019一定是房地产市场最具变革意义的一个年份。

　　这一年，伴随着外资PE抄底北上广深，商改办、酒改办大行其道，存量市场也在以一种喷涌的方式崛起。

　　在房地产行业增长机会换挡的期间，谁的嗅觉最灵敏？

　　一定是资本。对于机会，资本永不眠。

　　3000亿，这是去年一年中国重点城市存量资产大宗交易的规模，还是不完整统计。以房地产基金为主的投资机构，正在扮演国内房地产存量市场的嗅犬。

　　而房地产存量市场在未来的交易规模远不止千亿级别，一旦启航号角吹响，他们或激进，或灵敏，或果敢，或科技。蓝海初起，百家争鸣。

　　在众多个性鲜明的房地产投资机构中，有一家机构早已在这条存量之路上低调布局，他就是稳盛投资。

　　与行业内部分房地产投资机构的背景一样，稳盛投资的股东背景是上市房企金地集团。

　　金地集团从2006年开始房地产金融领域的探索，稳盛投资作为金地集团旗下专业的房地产私募基金管理人，目前主要的业务增长是来自于以房地产项目股权投资为核心的多样化投资业务，另外的精力重点放在新兴崛起的存量市场上。

　　存量市场的角逐，需要更高的能力，更有力的舵手，更要有“长钱”的支持。

　　过去的二十年，中国的房地产行业习惯了快周转的急速模式，现在进入到精细化耕耘时代，能快速换挡至长钱模式吗？

　　要快是快不来的，长钱模式需要积淀，更需要调整心态和更高要求的相关能力的培养和积累。

　　许亚峰出席第13届中国投资年会

　　“房地产金融这个领域真的非常需要长情，能够坚持更长远的做投资，为投资人创造回报，这个领域是整个金融领域非常需要的。”稳盛投资总裁许亚峰在投中网主办的第13届投资年会上这么说到。

　　2、长情稳盛

　　许亚峰判断，在未来的两到三年，存量市场的持有类资产将迎来重新估值的机会。“过去大部分房企对于房地产的估值基本上是基于售价，很少有机会关注改造、运营、持续价值提升等持有类资产需要考虑的长期现金流和退出收益等问题。”

　　从增量到存量换挡，转换之后的市场机会广阔而极具诱惑，但却不是谁都能够把握和抓住的。

　　房地产存量时代，将会是机构投资人的天下。

　　为什么这么说？

　　其实在增量时代，业界就有一种说法，干住宅的是小学生，干商业的是大学生，干产业的是研究生。

　　住宅的商业模式相对来说周期比较快，从投资、拿地、盖楼、销售，每一个环节几乎都可以快速实现标准化。但商业不一样，商业需要长期的运营来提升租金，干商业也不能总想着卖了了事，运营是个需要耐心又考验专业的事。

　　而到了产业，那需要的能力就更为复杂，不仅要跟产品跟客户打交道，还要求开发运营商扮演代政府运营的角色，招商引资，培育产业，更非一日之功，不是短周期的生意。

　　那么，面对万亿存量市场，房地产投资机构该如何进行投资布局？

　　许亚峰认为，存量市场业态丰富、庞杂，包含办公、商业、产业园、公寓、养老、文旅等等，没有任何一家投资企业可以完整的覆盖所有领域。所以未来的存量市场将会是一个开放的生态，基金则可以寻求与更多专业领域的企业来合作，并在其中做好加速器的角色。

　　比如，在城市更新领域的投资，首先要明确基金的定位。“基金并不完全是资产的主导者，而更像是一个加速器。”

　　以稳盛参与投资的上海8号桥资产证券化项目为例。2017年8月，“嘉实金地八号桥资产支持专项计划”，简称“八号桥ABS”，在上海交易所成功发行，稳盛投资担任交易顾问和总协调人。这是国内首单文化创意园区ABS，不仅开创了国内ABS历史上文化创意产业园的第一单，而且实现了轻资产、零抵押募资的创新突破。

　　许亚峰跟投中网分享了8号桥这个项目当时的投资过程：

　　8号桥园区所在的上海市黄浦区建国中路8-10号，曾是旧属法租界的一片旧厂房。2003年，香港启客集团将上海旧属法租界的一片厂房整租下来后整体改造为文创园对外出租。

　　“8号桥在上海算得上是比较有名气的一处资产，当时项目的老股东想退出，我们倾向于项目股权投资，更看好这个项目的进一步增值潜力和金融创新后的资本高效周转能力，而且战略上在产业园这个门类我们是想要加码去做的。在运营管理团队的配合下，稳盛投资对项目的现金流和偿付能力进行了全面的分析和测算，确定了项目的入池资产，同时也对交易结构、产品结构、发行规模等进行了反复的研究并探索出创新型的解决方案，通过资产证券化的手段，为上海8号桥项目构建了一个新的发展模式。最后的结果是，金地商置在入股持有项目的大股权外，同时入股了原来的运营团队，资产最终还是由原来的团队经营，金地商置成为了其中一个股东，这样通过战略入股原运营管理团队的方式既能够在园区的管理运营上保持良好的运营效应，又能够通过该运营管理团队的经验和能力与金地品牌和平台进行有效结合，实现类似园区产品快速发展的策略。”

　　如今上海8号桥创意园区已成为上海市创意园区的名片，也是稳盛在房地产金融创新领域最成功的投资案例之一。

　　许亚峰谈起投资逻辑提到，“通过发行园区这一单ABS，这个项目的前期投资已经完成了高效的资金回流。那这样的投资经营复制，我们后来又投资了启客三邻桥项目。这个项目是把一个旧厂房改造成一个体育文化主题产业园。”

　　而至于为什么要投园区的运营团队%3F这其实渗透着产业地产“研究生”式的打法。

　　打造8号桥的启客集团成立于2002年，创始人黄瀚泓曾在嘉里集团和瑞安集团工作逾20年，曾经亲手打造上海新天地等知名作品，具有多年的旧厂房改造经验，上海无限度广场、北京三里屯village、南京夫子庙等知名地产项目均出自该团队之手。

　　能从投资产业园的角度切入，并且实现了成功退出，就证明了稳盛正确的投资思路。在过去的十年时间里，稳盛投资及其母公司一步步的将商业运营、产业运营的专业强化并运用了起来。

　　2012年，金地集团收购了香港上市公司星狮地产(535.HK)，该公司被收购后于2013年正式更名为金地商置。

　　至此，金地商置成为了一家集地产开发和资产管理的综合平台。金地商置的业务范围涵盖了商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营。

　　基于优秀的集团基因和专业能力，稳盛投资得以在存量市场迅速出击并有所斩获。

　　对于金地集团来说，稳盛扮演着重要的角色。早在2010年，金地集团就提出了“一体两翼”的发展战略：以住宅开发业务为主体，以商业地产和房地产金融为两翼。

　　如今存量蓝海风起，许亚峰又为稳盛提出了“双轮驱动”的理念：首先，在项目前期，可以通过私募基金的方式，对项目投入一定规模的资金，再去对项目进行获取、改造、增值、运营；其次，当资产形成相对稳定的现金流之后，可以通过资产证券化的方式，在资本市场实现退出。

　　在传统业务模式里，以房地产项目股权投资为核心的多样化投资业务，目前依然是稳盛最主要的收入来源。

　　与青岛本土开发商合作的金地青岛项目就是一个典型的案例。在这其中，稳盛投资扮演的是资本纽带角色。谈到跟金地集团的联动，许亚峰解释，“我们找项目，输出资本，跟金地集团形成一个旗舰，最后大家共同分享股权收益。”

　　在创新业务模式里，8号桥项目的投资是一种典型，以价值增值为目标策略，针对具有增值空间的核心型商业物业，比如商场、写字楼、公寓、产业园等进行升级和增值运营。

　　稳盛的想象力仅止于此吗？并非如此。稳盛投资是一家专注于全球市场投资的房地产基金，除了传统项目的投资，许亚峰表示并不排除未来会关注一些创新科技类地产项目的投资机会。

　　那么，稳盛投资如何看待存量时代的新机遇呢？

　　3、新的机会

　　对于去年风波不断的长租公寓，许亚峰认为长租公寓还是有价值的。“发展的过程中出现一些问题再所难免，这与整个供给体系的完善程度有关，自然会出现阶段性的一些小问题，但是长租的商业模式确实能带来便利，我认为是不错的方向。”

　　对于最近一年洗牌激烈的联合办公，许亚峰也在等待机会。

　　对于行业短期内出现的一些乱象，许亚峰认为任何一个行业在快速扩张的过程中都会存在问题。长期来看，最终这个行业的市场规则会淘汰那些管理不善的公司。最终竞争胜出的公司，一定是在这些方面都能够做好的。

　　“就像共享单车的情况一样，大家发现最后只剩下一两家了，但是他们能够生存下来，是由于存在竞争，因为这个行业原来是零，突然一下子变成了几十，但是慢慢又会通过竞争实现一个均衡的状态，优胜劣汰。”

　　无论是联合办公，还是长租公寓，许亚峰都肯定了他们的价值，但他认为创业公司需要追求一个平衡点，不能为了扩大规模导致失血过多，中间跑到一半就跑不下去了。

　　“创业公司要学会控制自己的速度，以及不断积累自己。”

　　此外，许亚峰认为创业公司不能把失败责任全部推到资本方身上，他认为资本方不会希望创业公司流着血而只为追求短期利益，任何一个企业理想的状态是能做到几十年或者上百年。

　　那对于眼下火热的新机会，稳盛还要继续稳下去吗？

　　许亚峰其实内心早有准备，要保持客观理性的态度面对市场，随时关注市场的变化和交易机会，选择合适的城市布局和交易周期，发掘市场上优质的投资标的，择机进入。

　　许亚峰一直坚持稳健的投资战略，正如稳盛投资其名，稳是为了发展的更好更长远。

　　“今年是稳盛投资的第十个年头，我们并没有想赚快钱，我们宁可慢一点。虽然慢了点，但至少我们投的项目也好，我们的商业逻辑也好，是对的方向。”

　　正确的方向，需要一定的洞见，而洞见，一定不能随波逐流。