金九银十”成色不足：房贷利率“换锚” 楼市运行平稳

“我咨询过银行的朋友，房贷利率基本没什么变化。所以，我还是打算再看看，现在楼市不像原来那么‘火’了，想换的大户型基本都有比较大的议价空间，应该能省点钱。”对于10月8日开始执行的住房贷款利率新政，计划改善住房条件的北京居民王女士显得很淡定。

与此同时，在采访了多位房产中介员工和看房客户后，《金融时报》记者发现，“金九银十”对购房欲望激发的失效，也从买方那里得到印证。“我们也向客户说过房贷利率国庆节后要变。不过，和前些年楼市出新政不一样，现在的政策变化很难左右客户的想法。不管是一手房还是二手房，节后看房的客户都不太多，看房的客户中诚心想买的也少，国庆节我们比较清闲。” 北京市丰台区某中介经理的这番表述很具代表性。

上海易居房地产研究院近日发布的《中国LPR房贷利率报告》显示，10月，其所统计的4个一线城市及7个二线城市的首套房及二套房房贷利率均出现微涨。专家和业内人士普遍认为，在“房住不炒”格局下，房贷利率“换锚”不会改变楼市调控收紧的大方向，楼市仍将保持平稳运行态势。

各地新政执行差异显现

“现在的房贷利率低，而理财投资收益率又不高，我和身边的很多朋友都有买房的想法了。”在上海工作的小李说。

有些出乎意料的是，10月8日后，上海地区部分银行执行的首套房房贷利率仍然低于新政要求的4.85%的下限标准。根据融360大数据研究院的监测数据，上海地区的中行、农行、交行、华夏银行等7家银行首套房房贷利率水平为4.65%，即LPR减20个基点，比原来基准利率的9.5折还低了0.005%；工行、邮储银行、招行等11家银行首套房房贷利率水平为4.85%。邮储银行则表示对于其优质客户有折扣空间。

10月8日后，新政执行的差异开始显现。据上述机构数据，在一线城市中，北京和深圳地区调整后的房贷利率水平都符合新规要求，北京地区绝大多数银行加点后的房贷利率实际水平比较一致，首套为5.40%，比原来高1个基点；二套为5.90%，比之前高2个基点。深圳地区大多数银行的二套房贷利率水平和上海一样，按照全国最低下限利率水平5.45%执行，比之前高6个基点；首套房贷利率水平为5.15%，即5年期LPR加30个基点，比之前高0.5个基点。

此外，北京、上海和深圳地区除了极个别银行外，全部执行新定价方式，而广州地区则只有不到半数的银行开始执行房贷利率新政。事实上，当前4个一线城市的房贷利率水平也符合当地住房金融市场近期变化情况，“因城施策”的楼市格局在此次房贷利率“换锚”中也有所体现。

而与一线城市相比，在二线城市中，天津、青岛、无锡、厦门、石家庄、郑州等城市的绝大多数银行已经开始按照LPR方式来报价。不过，报价的规范程度和利率加点仍需要进一步完善。

“虽然前期有一个多月的过渡期，但目前一线城市尚未部署完毕，二三线城市则可能在利率调整和报价口径等方面需要更长的过渡时间。” 融360大数据研究院分析师李万赋表示。

与当前房贷利率新政出现的差异相似的是，消费者对于此次新政的认识也出现了分化。“现在大多数有购房意向的客户都很精明。一是过去动辄隔天涨几十万元成交、排队看房等现象基本消失；二是这几个月政策变化也没让楼市像过去一样跟着‘火’起来，消费者自己心里也有数。所以，像这次的房贷利率变化，我们也是如实向客户讲解。再和客户说买房投资，客户也不会买账。”一位中介员工表示。

银行房贷利率“换锚”部署紧锣密鼓

“个人住房贷款业务LPR切换事关房地产市场的健康有序发展，招行结合各地方‘因城施策’管理要求，进行个人住房贷款的LPR定价落地，并根据各地房地产调控的导向安排制定差异化的房贷利率政策，整体保持转换前后利率定价平稳切换。”招行有关负责人表示。

从LPR利率转换方案确定、系统改造、贷款合同准备、客户宣传服务等方面到分行培训及推广安排，9月，在紧锣密鼓的14天内，招行顺利完成了新受理房屋贷款参照LPR为基准利率进行投放。

国庆节前，在融360大数据研究院监测的35个城市533家银行分（支）行中，仅有不到十分之一的银行分支机构提前试行房贷LPR新基准。其中，招行铺开试点城市最多，除北京、上海、广州、深圳外，还在宁波、杭州、天津等另外10个二线城市开始试点；工行、农行、邮储银行也在部分二线城市提前尝试按照LPR方式进行报价，但在一线城市表现比较谨慎，没有提前试点；民生银行则全国按照4.90%的旧政策执行。

“即使没有提前试点，533家银行房贷利率低于新规下限的数量也已经有所减少。9月底，首套房贷利率水平低于4.85%的银行减少至14家；二套房贷利率水平低于5.45%的银行减少至81家。” 李万赋说。

随着新政在节后的正式实施，各家银行为推进相关工作的展开进行了更为细致的部署。“从当前情况来看，利率基准转换后实际执行利率水平与原基准利率定价方式下基本相同。工行制定了客户问答题库，做好政策宣传、解释和咨询服务。” 工行有关负责人表示，该行按照差别化住房信贷政策引导分行合理确定各期限贷款市场报价利率加点下限。

建行表示，切实做好业务实施细则制定、借款合同修订、系统改造升级、员工培训及政策宣传、解释和咨询服务，相关工作平稳有序进行。

房贷利率稳中有涨趋势不变

从融360大数据研究院发布的最新监测数据来看，房贷利率稳中有涨的趋势并未发生变化。9月，全国首套房贷款平均利率为5.51%，环比上涨4个基点，相当于相应期限LPR水平加了66个基点；二套房贷款平均利率为5.83%，环比上涨5个基点，相当于加点98个基点，全国房贷利率已经实现4个月连涨。

综合来看，各重点城市在采用LPR方式进行报价后，多数银行房贷利率水平与之前相比保持一致或略有上涨。相比首套房贷款利率2个基点以内的增长区间，二套房贷款利率的涨幅稍大一些，最高为6个基点。

“未来，在信贷额度紧张和严控房价背景下，房贷利率上行趋势或将延续。而随着LPR房贷利率新政逐渐铺开，之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有新动作，也会进一步带来所在城市房贷水平的进一步上涨。” 李万赋表示。

“目前来看，各地房贷利率水平基本平稳，出现明显波动的不多，大部分银行依然正常放款，利率微调。从一二线城市看，目前利率水平相比2019年二季度虽有轻微波动，但80%以上城市依然维持在过去两年的最低利率水平。” 中原地产首席分析师张大伟认为，在“房住不炒”格局下，市场平稳是主流，房贷利率波动不会大。