困境房产交易对手90%是非善类？甲乙丙资产量化风险方案抓紧学习一下

由通达金融主办，360PAI冠名，坤盛资产、盈科融创资产管理、北京京师（武汉）律师事务所联合主办，新大唐资产管理集团，博思恩资本、山河律师事务所、大力支持不良资产万里行第三站武汉站日前顺利召开，诸多业界大咖就当前湖北省经济特点及发展趋势、不良资产市场的投资机会等话题展开了深度的交流。

钟权伦分发表了题为《困境房地产项目的风险评估及交易方案设计》的主旨演讲。

钟伦权指出，在中国特殊资产中，其中困境房地产类占比最大。目前从整个的特殊资产投资来看，困境类的房地产项目也是最具投资价值的一个特殊资产类别之一。

同时，困境房地产高风险与高收益并存，要做到投资的低风险和高收益，关键是做好风险评估和交易方案设计工作。

在钟伦权看来，困境房地产项目风险大都具备以下特征：

一是风险点特别多，大部分困境房地产的项目，风险点都不是一个两个，十几个或几十个。

二是风险点非常的隐蔽，房地产这几年非常火，大部分的房地产项目，在出现不良和困境的时候，已经是到了癌症的末期。

他谈到，“刚开始很多当地产的老板觉得这个项目很好，不愿意拿出来，等愿意拿出来的时候，通常已经是到了末期。而且到了末期的时候，出让方对前景还是非常看好，为了让这个项目能卖一个好的价格，通常也会用各种各样的办法去隐藏这个风险，而且这些老板习惯不讲诚信，所以风险的隐蔽性也非常的强。”

第三是风险点跨界，风险点涉及项目规划、设计、建设施工、验收、销售、交楼、办证、物业管理、法律、财务、劳动关系、公司管理等，项目还包括住宅、商业、文化旅游、仓储物流、工业等业态，每种业态的风险点评估侧重点也不一样。

他表示，要正确看待困境房地产投资，特殊机会投资赚的是风险的钱，风险并不可怕，最可怕的是我们不知道风险在哪里？

“我们做了这么多项目，大部分项目失败的教训，是在做尽调的时候，没有把项目风险做到尽可能的详细，由于特殊机会投资决策周期短、对手太狡猾等导致我们在投资时忽略了其中的一些风险点，甲乙丙近20年在特殊机会投资成功项目很多，但教训也不少，交学费更多，很多核心团队很多都伤痕累累。”他称.

因此，做好风险评估和交易方案是困境资产获利的关键，因此首先要量化风险，才有可能做好的交易方案，好的方案就是要避免、隔绝、化解风险，实现投资利益的最大化。

首先，根据风险、投资目标，选择相应的投资方式

投资的方式有很多种，有股权、债权、股+债、资产收购、可转债、明股实债等方式。我们要根据项目的风险高低、期望投资收益、退出期限的目标，选择一种或多种交易方式。目前做特殊机会投资比较常用的是股+债，股+债+资，或者多种方式的组合。

对于选择交易方式，他举了甲乙丙投资某个困境房地产项目的案例。某个项目，甲乙丙通过前期尽调及风险评估，项目有两块块土地非常值钱，且项目2到3年内即将有片区巨大政策发展红利，但是项目面临的法律诉讼、小业主销售合同、一房多卖、内部管理等问题非常多。为确保投资安全，同时有机会享受项目将来理顺土地使用权及政策红利的巨大利润，这种情况下甲乙丙采用的方法是先债后股、小股大债。

第一步，先收购有抵押的债，通过抵押债权把公司的有效资产控制住；第二步启动用较少金额收购项目股份。我们采取小股大债，小股大债是指在总体投资金额的占比。如该项目投10亿股份，债权投资9亿多，股权投资才一两千万。通过大债确保出现最恶劣情况下投资有优先债权的保障，股权投资金额占比低，即使出现最恶劣状况，损失额也有限。另因为项目涉及的问题很多，如果不通过股权去控制的话，对整个公司的经营管理就很难对它进行把控，也没有合法依据获得项目将来巨大利润回报。投资股权有利于控制公司产管理权、主导权，通过行使股东权利，重新组建管理团队，通过主动介入项目管理，进一步降低债权的投资风险，也主动介入管理盘活项目，提升项目本身应该有的资产价值和估值空间。这个项目通过先债后股、小股大债的投资方式设计，为项目的管理、投资退出做了很好的安排，也取得非常好的效果。

其次，量化项目资产风险、债务风险、管理风险、财税风险、法律风险、股权风险、政策风险，并制定相应防范风险的交易条款。

此外，钟伦权先生还专门介绍了境地产项目资产风险、债务风险、管理风险、财税风险、法律风险、股权风险、政策风险的尽调及风险量化应该注意的要点，并针对风险制定系统化的交易条款做了阐述。

总体而言，对困境房地产项目风险评估及交易方案设计，钟伦权认为：

第一，困境房产交易对手，90%是非善类。

第二，风险无法穷尽，但尽可能穷尽，风险难以100%的量化，但尽可能99%进行量化。

第三，交易方案可以在一定程度上规避风险，但不能规避全部的风险。

第四，好的交易方案，更重要的是好的执行。

第五，风险和方案都不是静态的，而是动态的，在项目管理中，必须根据项目动态不断调整。