快速扩张遭遇强监管：绿地控股负债7550.8亿元

在新型城镇化、人口与产业转型的新阶段，各家房企都加快了金融布局。绿地金融投资控股集团有限公司（以下简称“绿地金融”）也是其中之一。

　　作为绿地控股(6.770, -0.09, -1.31%)（600606.SH）旗下全资战略性金融投资平台，金融产业是绿地控股重点发展的产业板块之一。近年来，绿地控股积极打造“投资+投行”的金融全产业链，实施“大金融”发展战略：深度介入并自主参与经营包括金融资产管理、信托、投资银行、小贷公司运营等业务。2016年全年，绿地金融实现净利润36.95亿元，对绿地集团的利润贡献超过1/3。然而，随着金融监管趋严逐步成为主基调，新形势下的传统房地产企业的困境不断逼近，绿地控股的大金融战略成效如何仍待观察。

　　与此同时，央行正在酝酿金控监管办法。业内人士认为，未来有可能要求金控平台采用持牌设立、净资本约束等监管工具以提高金控集团的存续门槛。

　　“大金融”战略

　　虽然在核心金融牌照的收购上仍需发力，但是一家初具规模，辐射力强的金控集团正在形成。

　　《中国经营报》记者通过天眼查发现，成立于2011年的绿地金融通过对外投资的方式，目前已经投资57家资产管理、股权投资等类型的企业。同时在业务覆盖上陆续增加金融机构投资，成立包括房地产基金、并购基金、产业基金等多类型的基金；在类金融业务发展上已有4家小额贷款公司和2家金融资产交易所，并且有7家公司取得私募牌照并完成备案。

　　截至2016年年末，绿地金融总资产已超525亿元，管理资产规模突破1000亿元。按照公司官网上的描述，绿地金融的目标是，3至5年内通过发起设立和收购获得包括保险、证券、银行、信托等在内的金融全牌照，逐步完善大金融全产业链布局，并成为在细分领域具有核心竞争力的综合性金融服务集团。

　　记者注意到，从2015年4月绿地控股成功借壳上市后，“大金融”战略即作为公司重要的战略。“大金融是公司近年来重点发展的产业板块之一，目前主要从事债权投资、股权投资、资产管理和资本运作业务。”绿地控股回复称。

　　在经济新常态下，绿地控股希望通过“大金融”等多元分支发挥其与传统产业的协同效应。除了在这一年开启快速扩张的绿地金融，2015年年底，绿地控股拟定增301亿元加发力大金融战略。

　　从非公开发行A股的预案中可以看出，除了偿还银行贷款的90亿元，用于金融投资的募资总额与房产投资接近，高达101.50亿元。在具体投资领域上，主要分为4个方向，设立投资基金、设立互联网创新金融公司、增资绿地融资租赁有限公司、收购杭州工商信托股权并增资。

　　然而，5个月后，上述融资计划发生变数。2016年5月25日，绿地控股对定增预案进行调整，定增计划中用于金融业务的筹资全部取消。

　　不过，这并没有阻碍绿地控股发力金融业务的决心。在监管宽松，资本市场货币相对充足，绿地金融多点发力，相继参股十余家资产管理和股权投资公司，也是在2015年绿地控股宣布，启动线上综合互联网金融服务平台吉客网，绿地旗下的投资产品“绿地地产宝”也正式上线。收购核心金融牌照上，通过收购杭州工商信托近20%的股权，成为其第二大股东。

　　另外，绿地控股与中国国际金融股份有限公司和中国长城(15.040, -0.40, -2.59%)资产管理公司分别合资设立了“国企改革、并购重组”和“不良资产、产业投资”为主题的投资基金。

　　利润下降VS成本上升

　　与绿地金融快速扩张的态势相对应的是，2016年金融监管趋严已成为监管主基调。

　　受此影响，2015年，绿地控股上市后的首个定增预案的募资总额也从300亿元一度下调至110亿元，并全部用于房地产投资。

　　除了公司融资计划搁浅，公司金融板块业务发展同样遭受打击。根据公司金融产业相关数据，连续两年的强监管下，2017年绿地控股金融产业，仅实现利润20亿元。对比前几年，这一数据不尽如人意。

　　2016年，绿地控股金融产业实现利润39亿元，但增速大幅下降。与2015年相比，2016年利润增幅从289%下降到了21%，到了2017年再次下降48.7%，利润额仅有20亿元。

　　更为糟糕的是，绿地控股金融产业营收收入和营业成本的背离趋势越来越明显，2015~2017年3年年报显示，公司金融产业营业收入增速从119.3%下降到了-22．%，营业成本却从-99.9%上升到了232.7%。

　　与此前的扩张相比，绿地控股在金融布局上遭遇瓶颈。绿地控股对金融产业的经营计划中，也从过去的“多措并举，继续加快金融产业发展”转变为“适应新形势，理清发展思路，寻找新的增长点”，金融产业也从过去的快速扩张转变为巩固和拓展。

　　对此，绿地控股在书面回复《中国经营报》记者采访时也表示，2017年，防范金融风险被提升到前所未有的高度，公司大金融产业抓好上述常规业务经营的同时，调整战术，着力围绕重点项目开展资本运作。通过金融手段盘活存量资产和未来资源。在具体的实施上，绿地与雅居乐进行战略合作，溢价出售绿地物业股权。推进国企混改等一二级市场联动的资本运作项目，参与东航物流混改项目。

　　即使如此，绿地控股的业绩依旧靓丽。2017年实现营业收入2902亿元，同比增长17%；归母净利润90亿元，同比增长25%。2018年一季度，实现营收748亿元，净利润34.9亿元，同比增长30%。

　　多元化布局

　　除了受制金融监管而定增募资规模缩水，绿地控股在金融布局上也依然动作频频。

　　根据绿地控股2016年度报告，房地产基金业务聚焦一线和省会城市，全年规模近100亿元；融资租赁业务深耕细分市场，全年投放规模达7亿元，增长300%；年内在投资基金的发起上，联合多家金融机构，在医疗、教育、大文化上展开积极布局；也正在这一年，核心金融牌照上，香港4/9号牌照收购成功，绿地（亚洲）证券成立，金融服务平台“吉客网”上线。这一系列的动作与此前定增的4个投资方向，设立投资基金，布局互联网金融，强化融资租赁业务，收购核心金融牌照基本吻合。

　　金融板块的动作不仅这些，在类金融业务发展上，绿地创新投资有限公司同样值得关注。该公司旗下包含2家金融资产交易有限公司、3家小额贷款有限公司和1家融资租赁有限公司。近期，上线于公司旗下的贵州省绿地金融资产交易中心的“高溢”系列产品已经成功发行至第6期。从“高溢一号6期”产品说明书可以得知，资金投向为上海廪溢于 2017 年 9 月 19 日通过《委托贷款合同》向上海弘久实业集团有限公司的全资下属公司湖州南浔宏诚房地产开发有限公司，合计1.8亿元。自“高溢一号1期”发布以来，6期产品发布累计金额已达到1.8亿元。记者致电贵州省绿地金融资产交易中心了解到，该项目为绿地融资贷款给开发商，绿地内部员工和绿地控股董事长张玉良本人均有购买。

　　作为绿地金融重要的融资渠道，基金投资管理配合公司多元化的战略正在向多个行业渗透，此前的首只母基金——太湖新城绿创东方母基金，绿地创极投资为基金管理人，该基金总规模为50亿元。根据中国证券投资基金业协会公示消息，目前绿地创极投资有1只私募基金——苏州绿创产投投资合伙企业（有限合伙），注册资本为50亿元。

　　绿地永续财富投资管理有限公司旗下也有2只运作的私募基金，分别是上海绿廪创舸投资合伙企业（有限合伙）、上海绿艾投资合伙企业（有限合伙）。其中，前者参与奇虎360私有化，认购奇信通达、奇信志成的新增注册资本；后者参与认购弘毅第八期股权投资基金，以认购弘毅贰零壹伍（上海）投资中心（有限合伙）方式取得该基金的权益，通过相关股权变更信息得知，上海绿艾投资合伙企业（有限合伙）于2017年6月2日出资1亿元，获得2.78%的股权。

　　此外，在资本运作、海外布局以及新金融的发展上，绿地金融亦有涉足。公司在轻资产化的道路上，通过多处商办物业的资产证券化实现销售收入；新设立的金融事业部以期通过网络实现远程交易或通过互联网交易撮合交易，发掘市场空间；包括公司设立的海外公司——绿地金融海外投资集团有限公司、绿地资产管理有限公司和绿地国际资本有限公司，在金融业务拓展上也积极发力。

　　绿地控股负债7550.8亿元

　　绿地控股对金融产业的深度布局有望为其长期战略的实施储备弹药。以2017年业绩为例，虽然绿地控股称“交出了全面恢复性成长的亮丽成绩单”，但是负债率高筑，经营多元化战略受阻，整体毛利率低下的现实依旧严峻。在深入改革的转型时期，公司加强金融深度布局，赢得公司的战略缓和期显得至关重要。

　　2017年年报显示，尽管绿地控股拥有8485.3亿元总资产，然而净资产只有934.5亿元，负债则高达7550.8亿元，资产负债率为88.99%。即使扣除掉2374亿元预收款项后的负债依旧高达5176.8亿元，扣除预收款项后的负债与其净资产比例仍高达5.5倍。此外，其1年内到期的非流动负债有729亿元，其他流动负债也有101.6亿元。

　　虽然快速发展的金融板块遭遇监管瓶颈，绿地控股在金融产业布局远没有结束。公司“房产+金融+产业”的新商业模式仍在继续推进中。

　　2017年12月18日，绿地金融与36氪达成战略合作，绿地股交中心将与36氪配合，为黑龙江省创业者以及中小企业提供从资讯信息到对接融资渠道、直接获得资金，到解决办公场地以及相关的配套孵化服务。绿地股交中心即黑龙江省绿地股权金融资产交易中心，目前通过挂牌投融资对接的企业已达883家，实现融资额70000万元。