规模骤降近七成 房地产信托入冬

　　断崖式下跌

　　根据用益信托网的统计，11月集合信托成立规模为1067.51亿元，其中，有213.83亿元投向房地产，较去年同期的660.49亿元大幅下降近68%。特别是11月的最后一周，房地产类信托募集规模呈现暴跌，募集规模仅5.93亿元，环比大幅减少88.57%。

　　此外，在产品规模方面，普益标准的统计数据显示，11月房地产领域产品平均成立规模为0.81亿元，环比下降34.58%。可以看到，监管持续收紧的状况下，投向房地产领域的信托资金降幅明显，房地产企业和信托公司的蜜月期已经结束。

　　从去年四季度开始，房地产企业和信托公司的“小日子”过得十分甜蜜，投向房地产领域的信托余额持续快速增长，比如在去年末，房地产信托资金余额为2.69万亿元，同比增长17.72%。

　　产品发行也呈现井喷。据中银国际证券的统计，房地产信托的发行量自去年四季度以来已经明显加快，去年三季度其增长仅仅-21.9%，而今年一季度该增长速度已经抬升到42.9%。

　　这种趋势延续到今年上半年。截至二季度末，投向房地产的信托资金余额2.93万亿元，按投向划分，房地产业超越基础产业和金融机构，成为资金信托配置的第二大领域，占比15.38%。

　　房地产信托规模的扩张，引起监管层高度关注。严监管的态势在7月和8月有较为集中的体现。7月份，多家信托公司被银保监会约谈，要求控制房地产信托业务增量和增速；8月份，银保监会发文对32个重点城市进行房地产业务的专项检查，严厉查处各种将资金通过挪用、转道方式流入房地产行业的违法违规行为。

　　一系列监管措施下，今年三季度以来，房地产信托业务规模开始缩水。中国信托业协会的统计显示，截至2019年三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%。这是自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。

　　“从信托业协会公布的三季度数据来看，房地产类信托因调控而收紧，信托公司的业务‘风向标’变化明显。”用益金融信托研究院分析，目前信托公司投放房地产类信托产品更加谨慎，在交易对手的选择上更加严格并与优质房企签订战略合作协议，在单个产品发行规模上做大以缓解业务收缩带来的不利影响，同时要保证产品的合规性避免招来罚单。

　　违规重灾区

　　由于违规“输血”房地产，近段时间接连有信托公司被罚。不久前，北京银保监局公布了对民生信托和中诚信托的处罚。其中，民生信托因“收益权投资”项下信托资金违规用于缴纳土地出让价款等违规违法事由，被北京银保监局责令改正，并给予合计90万元罚款的行政处罚。中诚信托因违规接受银行理财资金投资于未上市企业股权，信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款，被责令改正，并处罚款70万元。

　　但犯错误的并不是只有他们两家。事实上，目前房地产信托业务已成为违规问题的高发领域。据不完全统计，今年以来已有20家信托公司因业务违规受到监管部门的处罚，其中，房地产业务领域是违规的“重灾区”，占比近半。

　　特别是在9月初，建信信托和中信信托两家头部信托公司的罚单格外引发市场关注。由于将信托资金违规用于房地产开发企业缴纳土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资，建信信托被北京银保监局罚款90万元。同样，中信信托也因将信托资金违规用于房地产开发企业缴纳土地出让价款而被罚款30万元。

　　用益金融信托研究院认为，下半年以来，监管层对信托资金进入房地产已采取了零容忍的态度，应该引起信托公司的高度重视，采取以往打擦边球的做法已经不合时宜。

　　借钱容易要账难

　　如果说监管收紧、处罚从严是房地产信托规模缩水的外部因素，那么，借出去的钱要不回来，也许是信托公司对房企心生芥蒂的内部原因。说得更现实点，即便没有规模管控，“我也不敢借给你。”

　　近期，多笔信托借款诉讼为市场关注。首先看泰禾集团(行情000732,诊股)，因信托借款合同纠纷，西藏信托已经正式向北京市第四中级人民法院对泰禾集团、福建中维地产、东莞金泽置业等6个被告提起诉讼。据悉，案件将于2020年2月11日开庭。

　　东莞金泽置业是东莞市“泰禾新天地”楼盘的项目公司。2017年4月，因项目开发建设需要，西藏信托向东莞金泽置业发放信托贷款，作为担保措施，福建中维、王照文、卢泽芳分别将所持东莞金泽置业80%、8%、12%的股权质押给西藏信托，同时泰禾集团及黄其森个人提供连带责任担保。信托期限一般不超过2年，预计信托目前已逾期。

　　无独有偶，12月2日，中原证券(行情601375,诊股)对公司及子公司近12个月内未披露的累计涉及诉讼（仲裁）事项进行披露，金额合计14.03亿元，其中一项涉及河南中益置业和中原信托。2017年2月，河南中益置业与中原信托签署《信托贷款合同》，合计1.2亿，中益置业以其合法持有的郑州市高新区银屏路5号在建工程作为抵押物向中原信托提供抵押担保。截至2019年4月25日，中益置业向中原信托偿还贷款本金共计2031万元，剩余贷款本金为9969万元。因中益置业自2018年12月21日起未能按照约定向中原信托支付贷款利息，已构成根本违约。

　　郑州中院受理该案件后，于2019年10月25日作出判决，判令中益置业偿还信托贷款本金及自2018年12月21日至2019年4月29日期间的利息、复利，之后的利息、罚息、复利、违约金以及律师费用总计以9969万元为基数，自2019年4月30日起至实际给付之日止，按年利率24%计付。