【行业动态】2020年的投资风向在哪，房产还能延续10年前的神话吗？

2019年还有几天就要结束了，这一年里，A股虽然起落不断，但大盘还算给力，从2400点爬到了3000点。

年初就开始投资的小伙伴，现在基本上小赚了一笔吧！不过这些收益已经是过去式，今天，我们聊一聊对于2020年的投资风向的预测。

谈到投资风向，就有绕不开的两个话题：楼市和股市。

在过去的一年里，股市是震荡向上的，但楼市就没这么幸运了。

经过一整年的观察，预计2020房地产的红利时期已经结束，买房可以赚钱，但是无脑买房大概率不会赚钱了。

为啥这么说呢？

因为2019年的政策，对房地产的限制还是很严格的，“房住不炒”的声音，想必小伙伴们已经在各大媒体听到过。

想要知道为啥无脑买房不赚钱，我们先要知道为啥以前无脑买房能赚钱，现在和过去除了政策，有啥区别？

主要有三个原因：货币增量大于经济增量，超快的城镇化进程，买房可以撬动金融杠杆。

①货币增量大于经济增量。

翻译成人话就是，国家印钱的速度，超过了我们工资和物价上涨的速度。

在进入这一环节之前，我们需要先了解三个宏观经济指标：M.2、GDP、CPI。

• M.2是广义货币增速，代表国家“印钱”的速度；

• GDP是国内生产总值，代表国家经济增长速度；

• CPI是消费品通胀率，代表消费品价格上涨速度。

“印钱”的速度，大于国内制造财富的速度+消费品涨价的速度后，多印出来的钱不会凭空消失。

这些钱总要找一个地方容纳，如果不找个地方把这些钱容纳起来，一旦自由流通，则必然会产生恶性通货膨胀。

PS.这里的“印钱”并不是字面意思上的印钱，一是信贷等手段增加了货币的供应量，二是外汇储备的增加也会让货币增加，这部分的原理太复杂，解释清楚的话，可能需要单独写一篇文章，大家就把它当作印钱吧。

大家想一想，今年仅是猪肉价格上涨，就已经掀起了这么大的波澜，如果真的发生恶性通货膨胀，物价全面上涨，将会掀起多大的滔天巨浪。

1990年到2016年，我们印钱的速度，高于经济增长+消费品价格增长。

这种情况下，我们就必须给这些多出来的钱，找一个居身之所，而能够容纳这么多资金的地方，只有两个：股市、楼市。

看到这里，可能会有小伙伴有疑问“钱印多了，这么麻烦，我们为啥不能控制一下印钱的数量？”

只要印出来的钱，能够匹配到需要它的地方，其实国家也不想印那么多钱，但问题在于钱总喜欢汇聚在利益更高的地方，旱的旱死，涝的涝死。

能赚钱的行业（早些年的地产）资金疯狂涌入，一点也不缺钱，不太赚钱的行业（低端制造业），本身就缺钱，又没有资金涌入，钱根本不够用。

所以国家只能发大水，加大货币的投入，让这些行业得以存活。

多印出来钱，为啥会聚集到楼市而不是股市呢？

这个就要归功到我们飞快的城市化进程。

②超快的城镇化进程

年龄稍大一点城市小伙伴，对于中国城镇化的三年一小建，五年一大建，应该有一定印象。

自2000年起，我们国家的“十五”计划，首度放宽了大城市发展策略，当时中国的城镇化率刚刚达到36.21%

PS.2000年前的城镇化率，主要集中在小乡镇，因为当时的政策方针是严控大城市，发展小城镇，2000年后放开了大城市的发展。

截至2018年，我们国家的城镇化率为59.58%，18年的时间增长了23.37%，平均每年增长1.298%。

结合我们国家13.95亿人口来说，从2000年到2018年的时间里，城镇化率的提升，每年给城镇输送了约1810万人，18年累计给城镇输入了3.25亿人口。

城市里新增了这么多人口，这些人的衣、食、住、行的需求，这些需求总要有人满足吧。

其中对房子的需求，尤为强烈。

这些刚来城市的人，如果想要定居城市里，房子几乎就成为了刚需。

与此同时，每年都有人进入城市，每年都有新的房产需求，而地产商从拿地，设计，施工，销售这些环节，又不是短时间可以完成的。新增需求大于供给，房价自然也就水涨船高了。

人口向城市汇集的趋势，让城市的规模迅速扩大，房地产行业也在那些年迎来了最蓬勃的发展。

房产的需求一种可以预见的趋势增长，而资金倾向于有收益而且确定性强的地方，由此楼市成为了那些多余货币的安身之所。

货币的宽松，让多余的钱开始流向房产，钱涌进来了，房产的价格自然也就涨起来了，赚钱效应的产生，让更多原本没有买房计划的人，也有了买房的意愿，参与的人多了，也就进一步的推进了房价的上涨。

当然这只是房价上涨的一部分原因，真正让普通人无脑买房也能赚到的核心点，是买房时的杠杆。

③买房时可以撬动金融杠杆

这个论点翻译成人话就是，买房可以贷款。

举个例子：

小明家里有30万可用投资资金，如果用来买房，以3成首付为例，这30万就可以撬动价值100万的房产。

假如房价在1年后涨到110万，扣除70万元贷款产生4.7%的利息3.29万，房产增值了6.71万。

相较于30万的本金来说，房价虽然只涨了10%，小明买房产生的收益却高达22%。

货币宽松，城市人口不断增加，房产价格水涨船高，加上买房可以动用金融杠杆，所以在那个房价上涨的时期，无脑买房是可以赚很多钱的。

两个要素：政策变了、城市潜力开始分化。

①政策变了

我们国家的货币发行量变少了，房价少了一个巨大的资金推手。

可以看到，我们国家从2015年之后的M.2增速，是逐步降低的，开始贴合GDP+CPI，没有多余的钱，注入房产。

2019年9月末，人民币房地产贷款余额占全部人民币贷款的28.9%，已连续14个月回落，似乎已经说明了一些问题。

除了货币变少之外：

2019年10月22日，中央经济会议提出了“房住不炒”，

在后面的工作会议里，中央下放了一些权力，允许地方在楼市上获得更大的政策宽容度，但能出台的政策都很难与货币刺激直接相关，只能靠各地人口和经济的自然增量了……

在这区域化的调整下，有些城市的房价又开始小幅回升，但整体而言是在“房住不炒”这个政策的范围内，微涨微跌。

②城市潜力开始分化，房价也开始分化

一些地方的房价开始下跌，一些地方的房价开始上涨。

根据国家统计局的数据来看，北京房价自2017年3月见顶之后，二手房价格已经下跌超过8%。

PS.看二手房交易价格，是投资买房的思路，因为普通人不可能成为开发商，而房子到手之后再卖出就属于二手房了。

平均交易价格下跌，则意味着某些个体下跌更为严重。

根据数据来看，同一个的房子，短短两年的时间，成交价已然腰斩，即使房屋楼层、布局、配套有所差异，但同一面积，同一地段的房子，相差这么多，就足以说明北京局部地区房价的颓势了。

连北京的房价都开始出现分化，其他地区的投资房则更需要慎重了。

在这种情况下，房价趋于分化，优质资产会涨，劣质资产会跌，但无论涨跌，房价都很难重现前些年的长牛了。

房价分化了，房产还值不值得投资呢？

值得，房产仍是资产配置的一环，但需要你具备专业的知识，过去无脑买房，坐等上涨的时代已经过去了，千万不要把之前凭运气赚到的钱，凭本事再亏出去。

我们国家的城镇化率虽然低于发达国家的水平，仍然有的增长空间，但增长的速度可能不会那么快了。

乡村给城市输送人口的数量变少后，各大城市也开始了自己的抢人计划，在增量市场，只要做好就会有人口涌入，而进入存量市场时，如果你不抢人，可能你的城市就没有人了。

户口是各大城市抢人的策略，毕竟城市的发展离不开人口，而长期的房价，也是要由人口增长来推动的。

如果一个城市的人口越来越少，房子自然也就没啥上涨的空间。小伙伴们可以看一下人口流失特别严重的玉门、鹤岗，一间房子只要三五万块。

留不住人，就是某些城市房价不稳定的最大隐患。

如果你的城市真的像你说的一样，要啥没啥。那炒房的钱，大概率来自于棚改政策的拆迁款，要不然这地要企业没企业，要人没人的城市，房价凭啥能涨？

现在棚改数量削减了这么多，等到之前棚改的余钱花光了，房价自然就成了无源之水，迟早会回落下去。

如果小伙伴只是夸张地形容自己的城市，那么不妨分析一下，自己这里房价增长，到底是城市新增人口推动的，还是城市的经济增长推动的。

而后进一步，从为什么会产生这些因素，这些因素是否具备可持续性等角度确认自己所处地区的房价

2020年，投资房产的黄金年代已经过去了，想要投资买房的小伙伴，不妨先观望一下。