北京房价真的降了吗？真的“跌了一套首付”了吗

资管云

　　2019年12月27日，社科院发布了《中国住房市场发展月度分析报告（201912）》，核心观点为：

　　自2019年7月以来，一线城市房价走势出现分化，深圳房价独自持续上行，而北京、上海、广州等城市继续调整。其中，北京房价下调速度要快于其它一线城市。与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%，北京房价真的降了。

　　北京房价真的降了么？

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　　北京房价的真相

　　北京楼市的真实状况如何？媒体曾报道说，位于北京朝阳区的两居室，挂牌两个月来，业主原来报价760万左右，这几个月降到590万，已累计降价170万！但以报价来看降价，并不能准确了解到市场真实价格。

　　我们通过二手房成交量、房屋均价来分析一下2019年北京的二手房市场。

数据来源：wind

　　在2017年以前，北京二手房月均成交2.6万套，政策调控后月均1.3万套。2019年全市二手房成交量16.2万套，同比2018年下滑4.5%。调控后的三年北京全市二手房成交量维持在16万套左右的低位，较2016年31万套的峰值下滑近一半。房价方面，调控前房价一路上涨，调控后成交均价随成交量开始出现下跌，随后又小幅上涨、下跌，延续波动趋势。2019年全年均价与2018年持平。2019年11月北京二手房成交均价8.4万元/平，较调控2017年的历史峰值下跌7.4%。

　　所以从数据上看，现在北京的二手房市场确实是过去三年中比较惨的时候，但远远没有达到媒体所言“跌了一套首付”的程度。

　　再者，北京的楼市真的有那么“惨”吗？所有房子都在跌吗？

　　从北京市统计局网站公布的房地产数据看，1-11月，北京市商品房销售面积为730万平方米，同比增长36.3%。其中，住宅销售面积为610.9万平方米，增长51.5%。虽然二手住宅价格环比下降0.4%，是自今年6月环比持平以来的“五连降”，但是11月北京新建商品住宅销售价格环比增长1.7%。也就是与去年相比，商品房销售面积和新建商品住宅销售价格还是增长的。

数据来源：北京市统计局网站

　　2 　　北京二手房价下跌的原因

　　（1）从严调控政策效果显著

　　自2017年317新政以来，北京市多管齐下，运用多种调控手段使房价得到了平抑，使住房回归居住功能。

　　限购不断加码，外地人纳税5年的购房条件，改为连续60个月以上纳税，并且继商住房、平房限购之后，法拍房也纳入到了限购行列；

　　限贷不断升级，住房贷款发放时，既认房又认贷，不管是否有房，只要有贷款记录，则按二套房对待。北京市贷款政策根据不同的住房需求采取差异化政策。对于首套商业住房贷款，普通住房首付款比例为35%，非普通商品房首付款比例为40%；第二套房普通住房首付款需要60%首付。非普通商品房首付款比例为80%。贷款期限也从30年降至25年。

　　（2）限竞房大量入场，打击炒房行为

　　北京二手房持续低温，与近年来限竞房大量入场也有着密切的关系。数据显示，最近两年，限竞房占北京市场供应的70%。大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应重点。

　　限价手段的运用，直接起到了限制房价涨幅和稳定房价的作用。北京市从拿地环节就采取“限房价、限地价、竞自持”的方式，锁定了住房价格。同时，北京市出台了《关于加强限房价项目销售管理的通知》，按“限房价、控地价”方式竞得土地的限房价项目，其销售限价与市场评估价之比不高于85%的转化为共有产权房；高于85%比例的仍为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。此项政策考虑了限价条件下新房与二手房房价倒挂的情况，即房价倒挂比例低于15%的限房价项目，仍然为商品房，但增加了5年不许上市的规定。5年内不能变现，减少了住房的流动性，最大限度地打击了炒房行为。

　　（3）人口持续流出，购房刚需减少

　　除了政策之外，还有一个很重要的影响房价走势的因素是供需。在常住人口问题上，北京2016年达到峰值2173万人，2017年下降到2171万，2018年下降到2154万。2019年的数据还没有发布，但流出还在继续：2019年上半年北京申请积分入户的人数同比减少2万人。考虑到近年来北京每年都有18万左右的婴儿出生，事实上有更多青壮人口迁出了北京。

　　北京连续三年出现人口净流出的现象，这就意味着北京购房需求在变少，在现在这样楼市基本没有炒作机会的背景下，购房需求减少，房价下跌成了必然。

　　（4）疏导非首都功能企业，城市利润减少

　　北京作为全国政治、文化、科创和国际交流中心，一直未来致力改善北京环境。2013年，北京就开始疏散一些高污染产业，当年退出288家；2014年，继续退出重工业，高耗能企业约300家；到了2019年，北京市政府搬往通州。从2013年到2020年，仅一般制造业企业，退出累计达到2648家。

　　其次，近几年来，为了能够保证租户的居住安全舒适，2016年，地下室全面拆除，禁止住人；各个长租公寓拆隔断，很好的改善了租户的居住环境。

　　一系列疏导非首都功能企业的政策，导致留在北京的利润急剧下跌。2019年1-10月，北京规模以上工业企业利润总额1131亿，较2018年同期1326亿，剧烈下跌14.7%。北京规模以上信息软件服务业今年1-10月的利润总额1613亿，较2018年同期的2828亿剧烈下降43.0%。规模以上住宿餐饮业今年1-10月的利润总额37亿，较去年同期的46亿，降幅19.6%。

　　产业与资金同时流出，利润减少，首当其冲的便是房地产的金融属性。甚至连整个金融属性都可能要被剥离掉，直接回归其居住的本质属性。从这个角度来看，北京房地产市场的下跌已不可避免。

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　　环京城市放宽落户是否是楼市松绑信号？

　　2019年底，河北省廊坊市固安县人民政府网站挂出了一则放宽人才落户的政策，意义非凡。对于固安，长期在北京生活工作的人可能并不陌生。固安地处京南，因距离首都天安门仅50公里，被誉为“环京四小龙”之一。在北京房价高不可攀的当下，固安因其较低的房价和较为优越的地理位置，备受众多购房者的关注和追捧。

　　政策规定“往届毕业生已经就业创业的，年龄未满50周岁的，可以凭相关学历证书、劳动合同和社保证明（含京津冀地区）或营业执照和纳税证明、户口本、身份证办理我县城镇常住户口。”也就是说，在京津冀地区工作的高校、职校毕业生，均可以落户固安。

　　这是环京城市首次发布，正式落地承接北京外溢住房需求文件。换句话说，控制人口的方式，已经开始发生转变。从严控人口转变为疏解住房需求。

　　再往前一些，10月下旬在2019全球财富管理论坛，通州副中心所发布的《关于加快推进北京城市副中心高精尖产业发展若干措施》（简称“通八条”），开始为吸引企业、吸引人才铺路。

　　在此前，各地也纷纷出台了一些放宽落户和人才引进的政策。对于此次环京城市落户松绑政策的实施，这固然将在一定程度上对房地产市场产生积极影响。但对于那些幻想借机炒房或过度解读北京楼市调控松绑的，官方在早前已有发声：放宽落户不等于放松对房地产的调控。

　　无论户籍制度怎么改，“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位是不会动摇的。

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责任编辑：唐婧