北京房价真降了！

而且降幅还不小！

12月27日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告显示，2019年11月核心城市房价平稳回调，房价波动性进一步降低。同时，报告认为，随着政策走势的进一步明确和房价总体波动性的降低，2020年初房地产市场“小阳春”现象或难以再度出现。

1、2019年11月核心城市房价平稳回调，房价波动性进一步降低。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年11月，核心城市房价比上月下降了0.24%，比上年同月上涨了1.9%。

2、二手房成交量继续回落至近三年平均值附近，成交量有所萎缩但并未降至冰点。2019年11月，10大重点城市二手住房成交量指数为138.39，比10月下降了8.62%，与2017年以来的二手房成交量指数月度平均值大体相等。

可见，下半年二手房成交量虽然持续下降，但仍处于正常值区间。

3、自2019年7月以来，一线城市房价走势出现分化，深圳房价独自持续上行，而北京、上海、广州等城市继续调整。

其中，北京房价下调速度要快于其它一线城市。

纬房指数显示，由于2019年7月以来一线城市市场走势的持续分化，2019年11月一线城市中深圳房价创出历史新高，北京则进入2017年以来的新低。

与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。

广州的市场走势与北京非常相似，但是波幅要比北京略小。

上海自2019年5月以来，房价的涨跌幅度相对较小，继续保持平稳调整的态势。

4、本次深圳房价再度率先上涨，对其它一线城市的房价预期具有一定的正向影响。如果2020年下半年深圳房价涨势延续，其房价上涨态势可能会逐步传导至其它一线城市。

2020年下半年，一线城市房价稳定难度将加大。如果2020年下半年之前深圳房价涨势消退，一线城市住房市场有望维持总体稳定。

5、中央经济工作会议再次强调要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。2020年的房地产调控政策主线已经较为明朗，房地产市场借政策真空期进行预热的可能性已经大为降低。

6、2019年第四季度房价总体稳中趋降，并未出现大幅下调，因而市场累积的反弹动能也很小。综合看，2020年初，房地产市场总体不大可能再度出现明显的“小阳春”现象。

北京二手房挂牌两个月直降170万！

业主仍难出手

北京楼市的真是状况如何？据第一财经报道，中介小吴说“业主刚来电话，590万就能卖。”，只要诚心买，价格还可以再谈。二十分钟前，该房源报价还是598万。但瞬间降八万并非底限，这套位于北京朝阳区的两居室，挂牌两个月来，已累计降价170万。简单算了一下，按照这样的数值，业主应该是原来报价760万左右，这几个月降到590万，

在小吴印象中，以往市场低温时，小户型房价仍较坚挺。但如今，从望京热门小区，到刚需聚集的大望路，二手房直降百万已非孤例。

在买卖双方的博弈中，业主的心理防线已在下降。据北京麦田成交房源监测数据，11月份买方整体议价幅度为-6.9%，较上个月下滑1个百分点，客户议价空间达到2017年以来最高水平。

全景财经引用贝壳研究院的数据显示，与去年相比，全国多个城市二手房挂牌均价下跌幅度较为明显。过去一年（2018年11月到2019年11月），25个重点城市有20个城市的挂牌均价出现下跌，甚至有城市的跌幅超过20%。

具体来看，青岛二手房挂牌均价跌幅最大，从2018年11月的26713元跌至2019年11月的22203元，跌幅超20%居首；广州位居次席，从37397元跌至31910元，跌幅超17%；郑州位居第三位，从16861元跌至14965元，跌幅超12%。

首付跌没了！

北京房价史上最长熊市？

据数据宝报道，来看看北京部分楼盘二手房价，随机查询到一个名叫融景城的楼盘，最新二手房价在5万至5.8万之间。而在2017年4月，这个楼盘最高价超过了7.3万每平。按照最新较低价相比，跌幅超过30%。

相对来说，偏远区域的二手房普遍跌幅较大。贝壳研究院数据显示，截至今年2月份，石景山、通州、大兴等区域二手房价相对2017年高点跌幅均超过15%。考虑到最新价相对二月房价仍有所下跌，这些区域房价跌幅将有所扩大。显然，对于燕郊二手房的投资者来说，他们的百万首付款已经跌光了。而对于北京的部分高杠杆投资者来说，也可能如此。

北京经济怎么了？

从2017年3月的高点开始跌，到2018年底，还只是环京地区跌。北京市中心，四环以内，基本上还能稳住，个别楼盘炒炒学区概念，也还能逆市涨涨价。但是2019年之后基本上是全面扑街，已经完全说不上什么涨幅了。普遍的跌幅超过10%，品质稍微差点的房子，跌幅就直奔3成而去。关键是二手房成交量剧烈萎缩。

2016年是北京最多炒楼党入坑的一年，当年度成交了27.2万套商品房，2017年下降到13.6万套，2018年勉强恢复到15.6万套，让炒楼党高兴了一把，觉得再挨一挨也许就能挨过去。结果2019年截至11月份，也就是13万套出头，撑死了全年也就是14万套左右了。成交量没有了，价格又持续下跌，无量下跌是最可怕的事情，这意味着打算在北京炒楼的勇士们，全都被套进了无底深坑，一定要跌到成交量恢复的那一天，才算是跌近了底部。就现在这种情况看来，离底部还早着呢。

为什么？为什么钱倾天下的北京，居然无法再维持商品房地产这种纯金融产品的虚假繁荣？要知道在我大中国，每个人都是把房地产当成赌博筹码来看待的。只要后面还有资金接手，房价可以持续的涨下去，除了断贷以外的任何调控手段都无效。

2014年我国曾经使用停止发放按揭贷款这一手狠招，把房地产市场打进了冰点，至于现在这一波调控，根本就没敢动用这一招，甚至可以说连想都没想过。然而，北京市场的资金量就是这么赫然减少了，接盘侠突然之间就没有了。这是为什么呢？

在常住人口问题上，北京2016年达到峰值的2173万人，2017年下降到2171万，2018年下降到2154万。2019年的数据还没有发布，不过从下面这组数据来看，北京的人口流出还在继续：2019年上半年北京申请积分入户的人数同比减少2万人。

考虑到近年来北京每年都有18万左右的婴儿出生，事实上有更多青壮人口迁出了北京。

老实说这真是一件非常有意思的事，在全国各地都在降低乃至是直接取消入户门槛争抢人口的时候，北京却在坚定的疏解自己的人口压力。要说北京的两千万常住人口分布在1.6万平方公里的土地上，压力真的大到无法承受的话，日本东京都地区的面积只有2200平米公里，常住人口超过3700万，人家也从来没有尝试过疏解首都地区的人口压力，甚至大部分东京地区人口还是居住在独栋式的小洋楼里。

当然，这里有个生育率的问题，不过毕竟丁克家庭现象并不普遍，在统计上可以忽略不计，并且也还有少数生育二娃的家庭来抵销丁克家庭的影响。所以，这事实上就意味着，北京市能够提供出来的小学学位，只够一半市民享受。另外一半的市民，必须将其子女送回河南河北山西陕西的老家，去做留守儿童，以接受基础义务教育。

总之，不管怎么说，北京地区连续四年的人口净流出，这已经是定局。人口流出当然意味着资金流出，没有了接盘侠，房价下跌就是必然。而且，各位必须同时意识到，人口流出同样意味着产业流出。

在这一连串的数据背后，一方面是因为北京人口减少之后生意不好做了，另一方面，也是大量的数码农民、会计师所在的企业和各类小老板正在加速撤离北京，因此留在北京的利润当然也就少了。

这反过来，又会加速恶化北京房地产市场的基本面：钱少了，房地产的金融属性首当其冲，被冲击得体无完肤，甚至连这整个金融属性都可能要被剥离掉，直接回归其居住的本质属性。反映到数据上，就是北京居民的贷款能力剧烈削弱。

2016年北京市居民部门贷款新增规模为峰值的2969亿，2017年下降到2316亿，2018年继续剧烈下降到1400亿。再到2019年1-11月，居民新增贷款规模仅剩1002亿，预计全年新增规模撑死了也就是1100亿，只相当于峰值时期的三分之一。居民贷款基本上都是为了买房。

目前这样的新增贷款规模，以单套房贷款300百万元计，只能维持3.67万套住宅的成交，也就是不到400万平米的成交规模。这种资金规模，当然无从维持北京房地产市场的繁荣，无从维持每年上千万平米的市场交易规模。从这个角度来看，北京房地产市场的剧烈衰弱，已经不可避免。

目前也就是二手房市场交易还在低水平上维持着，有一些不信邪的外地炒家还试图在山腰上抄底，还在向这个极度缺乏资金的市场输血，大家左手换右手，勉勉强强维持住了市场，延缓了大跌发生的时刻。一旦这种左右互博的资金链断裂，那能跌到什么程度，简直都没法预测了。

总结起来看的话，北京的逆城市化进程，带来了人口、产业与资金的同时流出，并已持续三年之久，这当然会给北京的房价带来致命一击。理解了这一点，也就深刻理解了北京经济以及未来北京房价的走势。这一点，对于全国各地的炒楼党来说，是必须记住的深刻教训。

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