私募爆雷，知名央企深陷其中！

今天有投资人向小编反映，其购买的《中粮地产深圳光明新区云景国际项目专项私募基金A6类》已经延期一年半了，根据最新的评估，无法覆盖本金。

根据该基金认购指南中粮地产深圳云景国际项目是一款契约型私募基金，投资人通过认购该私募基金份额，从而间接投资于中粮地产位于深圳光明新区的云景国际项目，期限21个月，该基金管理人是上海景时股权投资基金管理有限公司，其控股股东是上海景荣投资。

实际上，作为地处深圳光明新区的中粮云景国际项目，从2014年到现在涨幅巨大，那么该项目投资人为什么还会出现亏损呢？

我们先来看下这个产品的交易结构：

从上面这个图可以看出，这个产品交易结构非常复杂，通过多层嵌套，其资金最终用于和开发商合作拿地。

从成本来看，前端拿地融资成本是最高的，对于开发商来讲，只要搞定拿地的钱，后面融资压力并不大，所以也催生了一批地产私募股权基金。

很多房地产私募股权基金都做过联合拿地，合作模式是股+债的形式，出资比例五五开、六四开、三七开都有。利润分成的话要看合作形式，债的部分按照约定成本分成，股的部分则按照项目收益来分成。

根据小编的查询，上海景荣基金旗下所发行的地产私募股权基金也都是这个套路，而现在发生违约并不是因为项目不好，更深层次的原因在于管理人和开发商互相推诿，意图侵蚀投资人的利益。

根据投资人的反映，该产品存在诸多疑点：

1、该基金2014就入股云景国际项目，期间深圳房价涨幅巨大，云景国际销售额超过百亿，为什么投资人还会亏损？

2、项目公司在2017-2018年多次向上海景荣进行分红，累计4.43亿，现该资金已被管理人挪用，造成无法估量的损失。投资人质疑项目还未结束为什么要分红？上市公司大悦城旗下子公司分红为什么不公告？

3、上海景荣和中粮地产合作的多个基金均存在超募现象，而且募集资金也不知去向。为什么管理如此混乱的基金公司会成为央企的合作伙伴？这中间有没有利益关系？

4、从开始退出到现在已经一年半了，为什么存货评估价格远低于市场价格，投资人要求对项目公司进行全面的审计。

小编看来，这个产品具有一定的代表性，交易结构采用了“股+债”的模式，最没有发言权的是投资人，项目失败承担股权风险，项目成功也退不出来，成为管理人和开发商砧板上的肉。