私募大王或全盘收购SOHO中国 暴涨37%停牌背后是业绩乏力?

　　私募大王或全盘收购SOHO中国 暴涨37%停牌背后是价值低估or业绩乏力

　　来自雪球

　　今日上午，SOHO中国飞涨的股价引人瞩目：临近11点该股价开始骤然拉升，一改过去低位徘徊走势，没多久就飙升逾37%，直至11点15分SOHO暂停交易。停牌时，其股价暴涨37.58%，报于4.1港元，总市值为213.18亿港元。

　　（行情来源：富途）

　　消息面上，据路透社援引两位消息人士称，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元（人民币约为277.3亿元），有关交易细节预计将在未来几周内敲定。其中，黑石提出的私有化报价为6港元/股，这一报价较SOHO中国昨日收市价2.98港币溢价约1倍。

　　除此之外，该消息人士还表示，黑石还将接管SOHO中国的债务。据中期报告显示，截至2019年6月底其债务规模为326亿，而将股权收购款与债务规模合计起来，黑石此次的收购总代价或将超过600亿。

　　就目前而言，双方都对此消息“不予置评”，不过根据SOHO股价表现来看，市场恐怕早已对这一消息做出了反应。

　　在这里，我们要科普一下上市公司出现“私有化”的原因，大致有两种：“一是企业价值被市场长期低估，长期低估值影响企业再融资；二是公司面临巨大的业绩压力，缺乏成长性。”

　　那么，SOHO中国被“私募大王”黑石集团全盘收购的背后，究竟是价值低估，还是业绩乏力呢？

　　不断“卖卖卖”的SOHO中国

　　要想了解“是价值低估还是业绩乏力”这一问题，我们还是要看看SOHO中国近几年的基本面究竟如何。

　　从营收数据和租金收入变化来看，SOHO中国近些年的确出现了业绩增长乏力的迹象。

　　据财报数据显示，从2014年至2018年，公司租金收入分别为4.25亿元、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元和17.35亿元，期间租金对公司总营收的贡献从7%增至100%。尽管从2014年起企业租金收入增加了超三倍，但整体营收和净利润却并未出现同步上涨的现象。

　　从财报数据来，自2012年开始SOHO中国的营收和净利润便开始逐渐“滑坡”，2012年该公司实现营收和净利润分别为155.44亿元、105.85亿元，而直至2018年，该公司的营收和净利润已经缩水至20.89亿元、19.25亿元。由此可知，2018年与2012年相比，SOHO中国的营收规模已经缩减了86%，而净利润规模减少了约80%。

　　（数据来源：wind）

　　截至2019年上半年，该公司营收仅同比增长5.56%至10.66亿元，而净利润则同比下滑48.36%至5.65亿元。基于上，不难看出，自从2012年宣布SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型，将企业战略重点放在租赁业务上后，该公司的经验水平并没有出现蒸蒸向上的现象，反而颇有每况愈下的意思。

　　此外，从负债率上来看，自2013年开始，SOHO中国的负债率开始有所下降，为50.55%，2014年至2019年上半年，除2017年负债率为52.64%之外，其余时间皆维持在50%以下。相较于房地产企业动辄80%-90%的高负债率，SOHO中国的负债率并不高。然而，由于SOHO中国目前营收依靠物业租赁项目，这样的负债对于SOHO中国而言依然是有点高。

　　（数据来源：wind）

　　显然，在国内房地产下行压力较大的环境下，SOHO中国如此业绩表现还是挺让外界担忧的。

　　而在巨大的业绩压力下，SOHO中国自2014年则一直卖卖卖，卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位．．．．．．现在，连公司都决定全部卖掉了。

　　2014年，以总对价82.8亿元卖了位于上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO的近一半物业面积；

　　2015年，把所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益卖给了复星集团；

　　2016年，以32.2亿元的对价出售位于上海的SOHO世纪广场；

　　2017年，以85.8亿元卖了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物业；

　　2019年6月，，SOHO中国卖了北京和上海的13个项目，项目总值达78亿元；

　　2019年9月，将北京的9个商业项目共计2583个地下停车位出售，价格7.61亿元；

　　2019年10月，市场还传出SOHO3Q（共享办公业务）已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星的消息，但尚未得到官方确认。

　　而截至目前，外界又传出了黑石集团与SOHO中国就后者私有化进行谈判的消息，一旦敲定，那SOHO中国就可谓全部卖光光了。而该公司引以为傲的“八大金刚”也或将转入他人手，名字前估计也要加个“XX”前缀。

　　据了解，SOHO中国的“八大金刚”，是指北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目，其中，丽泽SOHO目前还处于建设中，而望京SOHO在6月已经传出被出售。

　　（图片：SOHO中国半年报）

　　需要指出的是，“八大金刚”在国人心中具有“地标”的地位，其中望京SOHO更是被称为“首都第一印象建筑”，写字楼内有众多如熊猫直播、陌陌、百合网等知名互联网公司入驻，如今被卖，外界也存有诸多惋惜，认为其被“贱卖”了。

　　而综合以上种种来看，SOHO中国或被私有化的原因，价值低估和业绩乏力这两者情况应该皆有之。当然从资本逻辑来看，SOHO中国频繁出售项目，也侧面反映出潘石屹、张欣夫妇无心恋战房地产这一事实。

　　“私募之王”可提供什么助力？

　　关于黑石集团，圈内流传着这样的一句话：知道黑石不一定懂PE，但不了解黑石肯定不懂PE，可见其地位。

　　那么，黑石集团是何方神圣，竟有如此地位？

　　据了解，美国黑石基金是全球最大的房地产私募基金，有着“私募之王”之称，旗下管理的资产总额达到5000亿美元，重点业务包括四类，即房地产、私募股权、对冲基金、信贷。截止2019年中报，该集团上半年产生营业收入35.12亿美元，净利润16.94亿美元，对于一家私募管理公司来说，利润足够丰厚。

　　纵观几个黑石集团的投资案例，可以发现其大多数投资都有一个公共特征，那就是低价买入，经营修复之后高价卖出。

　　比如说，2007年，黑石斥资260亿美元杠杆交易收购了希尔顿。自2014年以来，黑石分12次交易逐步清仓了希尔顿股票，其中包括2017年作价65亿美元将25%的希尔顿股权出售给海航。彭博报道称，在彻底退出投资后，黑石将实现约140亿美元利润，成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。

　　以上案例，向我们展示了黑石集团强悍的投资能力。当然，该集团的投资能力不仅仅体现在股权投资上，在几个城市更新项目中也运用的炉火纯青。

　　例如，黑石集团在奇斯威克园区的城市更新项目中，当时黑石集团在收购该区域时，虽然奇斯威克园区位于布朗工业区建筑繁多的地段，但是“经营状况”并不乐观，据悉当时奇斯威克园区有将近9000平方米的建筑未有租户入驻，空租率达6.9%。

　　不过，黑石集团在运营方面似乎也颇有心得。在2013年黑石集团收购奇斯威克园区后，先是获得两笔总金额为6亿英镑的贷款，成功实现120%的初期投资回笼，而后以7.8亿英镑的价格将奇斯威克园区出售给中投。算上期间装修改造花费的五千万英镑，即使不算上租金和管理费收益的情况下，黑石集团这笔交易在不到两年的时间内成功翻倍。

　　那么，为何黑石集团为何能“化腐朽为神奇，”以7.8亿英镑的价格出售呢？

　　据相关媒体报道，经过黑石集团近两年对该园区的改造，其园区空租率已低于1%。园区质量焕然一新变好了，自然也不愁卖不出去了。

　　基于以上，可以看出，黑石集团强大的管理和投资能力，而若SOHO中国被该集团私有化，除了能够拥有强大的财力之外，或许也将可以得到它管理和投资助力。

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责任编辑：石秀珍 SF183