房贷换锚九问：何为换锚、哪些需要换、如何换？

存量房贷利率“换锚”正式开始！

根据央行规定，存量浮动利率贷款定价基准转换已于3月1日启动，“换锚”工作将持续近六个月，到8月底前完成。存量浮动利率贷款中，商业性个人住房贷款，也就是我们俗称的房贷，占很大一部分。

虽然房贷“换锚”大幕已经拉开，可不少人心里还有一些疑问。别着急，经社君精心挑选了9个大家普遍关心的问题，为你答疑解惑。

① 何为房贷“换锚”？

买过房的朋友都知道，房贷过去的定价基准是贷款基准利率，银行会与个人协商，按照基准利率上浮或下浮多少来确定最终的房贷利率。

转换后，房贷的定价基准变成了贷款市场报价利率，也就是LPR，最终房贷利率确定的方式也就变成了LPR加点（加点可为负值）。由于房贷时间基本都在5年以上，所以这里的LPR指的也是5年期以上LPR。相比于贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化。

所谓“换锚”，就是要把过去存在的以贷款基准利率为定价基准的贷款转换为锚定LPR，由于这些贷款的数量比较多，所以需要一段比较长的时间来完成。

② 哪些贷款需要“换锚”？

“换锚”的贷款需要同时满足3个条件：

一是2020年1月1日前已发放，或已签订合同但未发放；二是参考贷款基准利率定价；三是浮动利率。

请注意，固定利率贷款、已参考LPR的浮动利率贷款无需转换；已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换；公积金个人住房贷款不需要转换（但组合贷款中的商业性个人住房贷款也要转换定价基准）。

是不是只有房贷需要“换锚”？

答案是否定的。只要是符合上述3个条件的贷款都需要转换，对个人来说，包括房贷、消费贷、质押贷等。除了房贷以外的贷款，转换后，LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等由个人和银行按市场化原则协商决定。

简单来说，如果你在今年以前有过房贷，那么这笔贷款就得“换锚”，如果你还有符合上述条件的其他贷款，也得跟银行协商确定新的利率。

③ 如何“换锚”？

央行对“换锚”给出了2种方案：

一是选择固定利率，房贷利率与你当前的利率水平保持不变，以后不管LPR怎么变化，你的房贷利率都不变；

二是选择浮动利率，房贷利率会根据LPR的变动而变化。

固定利率和浮动利率分别怎么确定？举个例子一看便知。

借款人小明买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10％）的优惠，贷款日2015年8月1日，期限20年。目前5年期贷款基准利率是4.9％，转换前房贷的实际执行利率是：

4.9％×（1﹣10％）=4.41％

①如果小明选择转换为固定利率，那么直到偿还完毕，这笔房贷的实际执行利率一直都是4.41％；

②如果小明选择转换为浮动利率，那么情况会稍微有些复杂。

根据央行公告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值。

以此来说，小明这笔贷款最近的执行利率水平是4.41％，2019年12月LPR为4.8％，加点数值为﹣0.39％=4.41％﹣4.8％，即减39个基点。直到偿还完毕，这个加点数值都不会变，小明房贷利率将随着LPR的变动而变化。

④ “换锚”后房贷怎么变？

还是看小明的例子。

目前，大多数存量房贷的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日，假设小明在转换中仍然和银行照此约定，且在3月30日转换定价基准。

按照央行规定，今年3月30日至12月31日，小明这笔贷款执行的利率仍是4.41％，不过请注意，虽然利率看似没变，但在这段时间，利率的计算方式其实已经变了，这里的4.41％等于4.8％﹣0.39％。从明年1月1日开始，小明这笔房贷的执行利率将调整为今年12月发布的LPR﹣0.39％，此后每年的执行利率都为前一年12月发布的LPR﹣0.39％。

需要特别提醒大家两点：

一是无论转换为固定利率还是浮动利率，转换的机会只有一次，请慎重考虑后再做决定。

二是虽然LPR每月20日都会发布，可最短的重定价周期是1年。如果你想“跟”LPR更紧一点，可以选择1年，如果怕麻烦，可以选择2年或3年甚至更长时间。

⑤ 固定利率or浮动利率？

这取决于你对未来LPR走势的判断。如果认为未来LPR会下降，那么转换为浮动利率会更好；如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。

继续拿小明的例子来说。

如果小明判断未来LPR比4.8％高，就应该选择转换为固定利率，就是4.41％。因为既然加点数值已经确定为﹣0.39％，只要未来LPR比4.8％高，选择浮动利率，实际执行利率一定比4.41％高。反之，如果小明判断未来LPR比4.8％低，就应该选择转换为浮动利率。

经社君还帮大家计算了另一种情况，也就是过去的房贷利率不是像小明一样下浮，而是上浮，比如上浮20％。在这种情况下，得到了和小明的情况同样的结论，也就是说，无论你的房贷利率过去是上浮或是下浮，你需要判断的就是未来LPR的走势。

⑥ 直接告诉我选哪种方式？

这个问题的答案经社君真的不知道，毕竟小编暂时还买不起房，哈哈哈。

可以提示大家的是：

从去年8月到今年2月，5年期以上LPR已经下调2次，下调的幅度不大，每次是5个基点（0.05％）。从国内国际的情况看，短期内基本处在降息周期，然而每个人的房贷剩余时间不同，无法一概而论，大家需要结合自身情况慎重决定。

⑦ 银行会故意提高LPR吗？

LPR报价机制已经尽可能保证报价行真实报价，使公布的LPR具有公允性。

18家LPR报价行都是同类型银行中具有较强影响力、公信力和定价能力的银行，且需要根据本行对最优质客户的贷款利率报价，也就是说，报价行的报价都是有真实交易作为支撑的。

同时，央行和利率定价自律机制对各报价行的报价行为进行严格监督，定期考核评估其报价质量，并根据考核情况对报价行进行优胜劣汰。

所以在这个问题上，大家大可放心了。

⑧ 有共同借款人怎么办？

对于共同借款人问题，各家银行的规定略有不同。

比如工行提示，对于存在共同借款人的贷款，需要由主借款人及所有共同借款人共同确认定价基准变更。所有共同借款人需要在主借款人发起变更的当天24点前完成确认，否则需要主借款人重新发起变更。建行则表示，如果房贷有多个借款人，需要借款人都办理转换且选项一致，才可办理完成。

大家需要多多关注自己办理房贷的银行通知。

⑨ 疫情期间如何办理业务？

各家银行近日都公布了存量浮动利率个人贷款定价基准转换公告。

从公告来看，不同银行推出的转换工作方式并不相同，但主要包括线上和线下，线上即在手机银行等移动端和网上银行等电脑端进行转换，线下则通过银行网点柜台或智能柜员机转换。银行多采用网站公告、手机银行公告、短信通知等方式对客户进行提示，客户也可以拨打客服电话了解相关情况。每家银行的具体转换时间并不相同，客户需要仔细留意。

重新签订贷款合同，是不是必须去一趟银行？答案是否定的。疫情期间，银行提倡“非接触办公”，而且转换定价基准不用重签贷款合同，只需要修订利率条款，可以通过手机银行等多种方式完成。

最后，小编努力挣钱买房去啦~