旧房“微改造”意味着什么？

　　4月14日召开的国务院常务会议确定，加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。

　　会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

　　实际上，过去几年中，老旧小区改造一直在有序推动。而本次会议提出加大改造力度，也是基于当前的特殊背景。受到新冠肺炎疫情冲击，全球经济增速承压，中国也陆续出台各项政策对冲负面影响，老旧小区改造是兼顾扩大内需和改善民生双重需求的应时之举。

　　“要把老旧小区改造视为一个推手。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“大规模的改造能够刺激上中下游的一些产业，对于刺激消费、稳定经济增长都有积极的作用。”

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则告诉《金融时报》记者，老旧小区改造对经济影响很大。一方面，改造工程可以拉动投资，尽管改造大多是微调，但是局部的拆旧、建设、加装电梯、修建外部停车场、小区照明系统更换、雨污分流系统等项目有积极的拉动作用。

　　另一方面，小区改造还可以进一步刺激二次消费。有些业主在老旧小区内生活久了，已经习惯了比较衰老、破旧的环境，可能抱着得过且过或者过段时间换房的心态居住，业主没有主动改造的动力。如果政府推动老旧小区改造，小区会更加宜居，一些业主也可能会重新装修、换新、打扫，对家装领域的消费带动作用明显。

　　“比起棚改、新建住房，老旧小区改造不涉及土地出让和土地变性，是在不改变建筑物原有主体结构情况下的一种“微改造”。包括地下网重新铺设、安防照明、加建停车场、电梯等，这种改造不是大拆大建，但能让整个街区重新焕发活力。居民能直接感受到的影响是环境变好了、生活更方便了，随之而来的租房市场、二手房市场也会有积极反馈，可以带来增值优势，群众也会积极响应，形成一个政府主导、群众欢迎的积极反馈。”李宇嘉表示。

　　除了这种“硬改善”，软环境、软条件的改善也同样在规划之中。本次会议强调，各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

　　这一表态实际上是把老旧小区改造与过去几年的养老、教育、医疗等进行统筹考虑。老龄化趋势下的养老资源不足，以及国人最关注的优质教育资源匮乏等问题，可谓是大多数家庭的主要忧虑，这方面的供给优化不仅是老旧小区“焕新”的主要动力，也是几大核心产业供给侧优化的主要方向。

　　“微改造”能带来大变化，背后是一项互利共赢的治理工程，是遵循市场化运作的逻辑。此次会议提到，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。这表明，尽管是政府主导老旧小区改造，但也会积极寻求社会资本的配合。

　　严跃进视此为市场的新机会，他表示，“轻资产”运营模式将成为部分开发商的转型方案，通过老旧小区改造，物业、附加商业等增值效应会吸引一批社会资本进入，这也有助于推动老旧小区改造。

　　“谁出资谁受益。”这是李宇嘉提出的社会资本进入原则。比如，宽带、停车场等都可以通过后续的收费服务来守护投资，但老旧小区改造中存在更大的机会。“通过改造，可以让一些社区商业复兴起来，这个社区的活力会增加，可能会形成区域的商业中心，这其中蕴藏着无限机会。”李宇嘉说。