夏丹：疫情对房地产行业冲击趋于缓和

　　观点摘要

　　 要素市场化和新型城镇化建设利好房地产行业

　　 商品房成交呈现复苏迹象，房价环比微涨

　　 单月开发情况好转，土地供应节奏加快

　　 流动性环境延续宽松，房企债券融资趋于活跃

　　正文

　　1. 要素市场化和新型城镇化建设利好房地产行业。

　　近日，中共中央、国务院《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》和国家发改委《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》两个重磅文件对外发布，有四个亮点与房地产相关：

　　一是加快放宽城镇落户限制，与去年底中办国办意见相呼应并更进一步。在人口流动和人才引进过程中，将自然衍生出新增住房需求。

　　二是加快建设重点城市群和都市圈同城化，交通基础设施建设增加，将派生出周边房地产项目开发的机会。

　　三是加快推进城市更新，包括改造一批老旧小区、改造一批老旧厂区、改造一批老旧街区、改造一批城中村。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，旧改项目将成为棚改退坡后一种替代。

　　四是促进土地要素市场化配置，“人地钱挂钩”以需求定供给，将有利于增加核心城市土地供应，缓解房价上涨动力。

　　2. 商品房成交呈现复苏迹象，房价环比微涨。

　　随着疫情得到控制并逐步稳定，国内正处于对外控输入、对内控反弹的过渡阶段，疫情对房地产行业的冲击趋于缓和。各地在“三稳”框架下继续出台放松政策，房地产行业有序复工复产。根据住建部电视电话会议，截至4月1日，全国房屋建筑和市政基础设施工程在建项目开复工率为85.06%，全国售楼处复工率达92.73%。

　　1-3月份，商品房销售面积2.2亿平方米，销售额2万亿元，同比分别下降26.3%和24.7%，降幅比1-2月份收窄13.6个百分点和11.2个百分点。3月单月全国商品房销售面积1.35亿平方米，约为去年同期的86%。恒大、万科、碧桂园3月保持了销售优势，一季度累计销售金额均超千亿元，遥遥领先其他TOP50房企，头部效应凸显。

　　房价方面，3月一线城市上海和深圳新建商品住宅销售价格较上月分别上涨0.1%和0.5%，31个二线城市和35个三线城市新房价格环比分别上涨0.3%和0.2%，各线城市新房价格同比涨幅继续缩窄。

　　当前经济下行压力加大，境外疫情形势严峻且仍在扩散蔓延，外需不振将加大稳定和拉动内需的倾向。近期中央政治局会议未提及房地产调控，政策逆周期调控力度可能进一步增强。预计二季度商品房推盘提升，市场成交继续修复，销售面积和销售额跌幅收窄。

　　图1：全国商品房销售面积和销售额累计增速（%）

　　数据来源：国家统计局，交银金研中心

　　3. 单月开发情况好转，土地供应节奏加快。

　　疫情造成2个月左右的工期延后，目前单月开发投资和开竣工情况有所好转。1-3月份，全国房地产开发投资2.2万亿元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6个百分点。3月单月开发投资额11847.6亿元，同比增速回正。房屋新开工面积2.82亿平方米，竣工面积1.56亿平方米，分别下降27.2%和15.8%，降幅较上月收窄17.7个百分点和7.1个百分点。

　　图2：全国房地产开发投资累计和单月同比增速（%）

　　数据来源：国家统计局，交银金研中心

　　土地供应力度加大，成交环同比仍下降。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积1969万平方米，同比下降22.6%，降幅比1-2月份收窄6.7个百分点；土地成交价款977亿元，下降18.1%，降幅收窄18.1个百分点。3月全国300个城市在3月份共推出土地1816宗，推出土地面积7846万平方米，环比增加13%，同比增加14%；共成交土地1248宗，成交面积5611万平方米，出让金总额为2217亿元，环比和同比均有减少。

　　一线城市在第一季度土地出让金上扬幅度超四成，楼面均价上扬超三成，表明优质土地竞拍热度依然较高。其中上海以686.6亿元出让金登顶全国城市榜首，同比大增79%；北京居其次，一季度土地出让金673.1亿元，同比增加12%。地方财政压力和房地产市场复苏之下，土地市场供应和成交有望逐渐回暖。

　　4. 流动性环境延续宽松，房企债券融资趋于活跃。

　　1-3月份，房地产开发企业到位资金3.34万亿元，同比下降13.8%，降幅比1-2月份收窄3.7个百分点。其中，国内贷款6716亿元，利用外资19亿元，自筹资金10755亿元，定金及预收款9542亿元，个人按揭贷款5228亿元。各项资金来源比去年同期均下降，但降幅较1-2月份收窄，到位资金有所改善。

　　房地产企业境内债发行难度有所降低，债券融资规模明显提升，利率略有下降。据WIND数据统计，3月份房地产企业共发行118只债券，发行金额达1133.61亿元，是2月份的3倍，比去年同期大幅增长64.6%。

　　图4：房地产开发企业各项资金来源累计增速（%）

　　数据来源：国家统计局，交银金研中心