胡葆森又卖了一家公司！百瑞信托与建业地产不算违规里的倒手生意

　　胡葆森又卖了一家公司。

　　日前，获悉，原建业旗下控股子公司太康县建城房地产开发有限公司（太康建城）发生股权变更。

　　持股太康建城51%的建业住宅集团退出股东行列，变更后，太康建城由宁波江北瑞泉投资管理合伙企业（瑞泉投资）和河南省龙邦实业发展有限公司（河南龙邦）各持股51%、49%。

　　太康建城的控股股东由建业变为瑞泉投资。而瑞泉投资控股股东则是，河南建业投资控股有限公司（建业投资）。

　　胡葆森将建业住宅旗下子公司转给建业投资，看似是一桩内部转让，实则不然。建业投资背后真正实控人乃是百瑞信托。

　　没错，又是百瑞信托。这是一家与胡葆森和建业有着千丝万缕联系的信托公司。近年来，建业频频卖子，其接盘对象也多是这家河南本土信托巨头，百瑞信托。

　　从百瑞信托庞大的投资版图中，不难发现其与建业错综复杂的股权投资关系。

　　在百瑞信托直接投资的61家企业中，与建业紧密相关的公司不在少数。比较典型的比如建业投资、河南建业建材商贸、河南建祥装饰工程有限公司等，其中百瑞信托持股比例从20%~60%不等。

　　从投资、建材商贸到装饰工程，百瑞信托投资建业涉及领域相当丰富。而这还仅是一部分。

　　近日，胡葆森操刀的河南建业华谊兄弟(行情300027,诊股)电影小镇大火，就连复星董事长郭广昌到访后都赞不绝口。而这一汇聚各路网红的打卡圣地，其背后也隐藏着百瑞信托的身影。

　　据查询河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司股权结构发现，建业和华谊兄弟持股比例分别为：65%、10%，而另外的25%股份则由百瑞信托持有。百瑞信托的持股比例甚至超过项目主要合作方华谊兄弟。

　　建业华谊兄弟电影小镇于2019年9月21日举行首映礼，并于次日开始试营业。而百瑞信托的进驻，正是在小镇开业后不久。

　　2019年12月31日，百瑞信托接替河南置腾商务服务有限公司，成为持股河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司25%的第二大股东。

　　文旅项目落地后引入信托持股，可以看到胡葆森谋求轻资产化的项目运营逻辑。而轻资产运作，正是胡葆森近年来频频强调的发力重点。

　　为此，2019年9月，他特意请来凯德集团原总裁林明彦担任建业非执行董事。

　　得益于成熟的房地产信托基金（REITs）运作和资管模式，凯德的轻资产历来为业内效仿。虽然国内尚未出台明确的房托基金制度，不过在运用信托进行房地产融资开发方面，胡葆森却堪称手法娴熟。

　　信托融资方面，与建业“交情匪浅”的同样是百瑞信托。

　　两者信托合作项目，仅市面上可公开查到的就有不少。诸如2017年百瑞信托宝盈709号（建业凯旋）、2018年百瑞信托宝盈710号（建业花园里）、2019年百瑞宝盈760号集合资金信托计划（建业地产6号基金）等。

　　各项信托计划中，募集资金额度从1.5亿元到5亿元不等，年化收益从7%到9%不等。资金用途多是用于建业具体房地产项目开发建设。

　　以百瑞信托宝盈710号信托计划为例，所募集资金是用于建业花园里项目后续开发建设。

　　引入信托投资、利用信托融资之外，胡葆森与百瑞信托间的高频交易往来，也不免引来市场对其“明股实债”的质疑。

　　所谓“明股实债”，顾名思义，也就是为优化财务报表，企业将负债资金以股权形式计入子公司，同时约定回购条款。在不失去对子公司控股权的情况下，既实现了有效融资，又能显著降低负债，可谓一举三得。

　　鉴别企业是否存在“明股实债”的一个重要方法就是：计算少数股东权益比与少数股东损益比的差额。一般来说，该指标值越大，存在“明股实债”的可能性就越高。

　　建业2019年报显示，2019年建业少数股东权益为28.84亿元，对比2018年的14.33亿元，翻倍有余。不过少数股东损益只增长了53.8%。

　　少数股东权益损益增长不成正比，结合2019年内建业多笔项目出售动作来看，是否存在明股实债值得推敲。

　　2019年4月8日，建业地产曾披露一笔股债权转让交易。公告称，建业全资子公司河南龙宇作价13.35亿元，向百瑞信托出售旗下金水项目债权及49%股权。

　　查询获悉，该项目公司为郑州建业智慧置业有限公司。2019年3月28日，郑州建业智慧置业发生股权变更，交易完成后，河南龙宇与百瑞信托分别持股51%、49%。截至目前，该项目持股状态未发生变化。

　　不过该项目控股方河南龙宇的股权变更历史则值得推敲。

　　2017年12月27日，由建业住宅全资控股的河南龙宇发生股权变动，百瑞信托进入其股东行列，与建业住宅共同持股。

　　不过，2019年2月15日，建业住宅再次从百瑞信托手中收回股权，河南龙宇再次变为建业旗下全资子公司。

　　换言之，出售子公司股权给百瑞信托继而收回，建业已有先例。

　　（上述信息来自乐居财经）

　　关于百瑞信托

　　中华网财经查询“百瑞信托”官网介绍，百瑞信托有限责任公司是经中国银行保险业监督管理委员会批准设立的非银行金融机构。公司始建于1986年4月15日，前身为郑州信托投资公司，2002年完成重新登记后更名为百瑞信托。公司目前的股东包括大型央企国家电力投资集团有限公司、地方政府郑州市政府和国际知名金融集团摩根大通三方。

　　2002年-2019年6月，百瑞信托累计发行信托项目1629个，发行信托规模近7150亿元；累计清算信托项目1366个，清算信托规模超过4890亿元，且所有到期信托计划均实现按时清算，累计向受益人分配信托收益超过5000亿元；截至2019年6月末，百瑞信托管理信托项目331个，管理信托规模达2044.80亿元。

　　在百瑞信托2017年到2018年的两个年度报告中对比发现，两个数据中，自营资产运用与分布表中变化较大的是，“贷款及应收款”中“房地产业”资产2017年为5.51%至5亿元，而2018年年报中这一数据为12.96%增加了7.45个百分点至12.3亿元，增幅为146%增加；其次“可供出售金融资产”中“实业”资产2017年占比为21.25%为19.27亿元，而在2018年年报中这一数据下降至12.12%至11.5亿元，下降9.13个百分点下降7.77亿元。

　　至此，百瑞信托原先在2017年年报表现进入实业的钱投在2018年年报表现来看全部进了房地产，还多搭入近4.53亿元。

来自百瑞信托官网，其2017年年报经营业务数据（自营资产部分）

来自

百瑞信托官网，其2018年年报经营业务数据

（自营资产部分）

　　此外，从百瑞信托另外一个信托资产运用分布表看，2017年“贷款”中“房地产业”资产分布510.35亿元占比28.95%，而2018年中这一数据下降至21.9%为417.7亿元，下降7个百分点减少92.65亿元，同比降幅为18.2%；另一数据，“可供出售金融资产”中“实业”资产2017年占比为17.77%为313.22亿元，而在2018年年报中这一数据下降至31.74%至605.44亿元，上升13.97个百分点新增292.22亿元。

来自

百瑞信托官网，其2017年年报经营业务数据

（信托资产部分）

来自

百瑞信托官网，其2018年年报经营业务数据

（信托资产部分）

　　上述数据表中，合并2017年度中的合计流入“房地产业”的金额为515.35亿元，而在2018年这一数据为430亿元，同比下降16.6%；另一变动较大的数据，2017年流入“实业”的金额为332.49亿元，而这一数据在2018年为616.94亿元。

至此，上面数据分析看，2017-2018年的百瑞信托流入“房地产”金额合计945.35亿元，流向“实业”的金额为949.43亿元，两数据基本相当，并未像报告中百瑞信托提到的“响应号召投向实业”，只是补齐之前的欠账。

　　不过，从上述与建业的来回倒手生意算作“明股实债”被计入了房地产还是“实业”或其他，不得而知。

　　自2017年12月22日，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》中，文件明令禁止信托资金，违规进入房地产、地方政府融资平台、股票市场、以及产能过剩等限制或禁止的领域。然而在上述数据体现来说，表现不明显，中华网财经将继续关注其资金走向。

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