天洋控股20亿接盘信托展期 燕郊地产黑马资金难题若隐若现

　　日前，一则信托计划展期公告将天洋控股集团（以下简称天洋）推到了风口浪尖。

　　“抱歉我在开会，没有时间接受采访。”对于《每日经济新闻》记者的采访，天洋旗下梦东方副总裁杨蕾这样回应。

　　而记者近日实地探访被天洋寄予厚望的天洋创新中心项目和超级蜂巢项目后发现，前者因备案名称未通过已新改了案名，将于5月开盘；后者则几乎处于封盘状态。

　　接手烂尾楼

　　3月30日，杭州工商信托官网发布“天洋燕郊创新中心1号项目集合资金信托计划展期临时信息披露报告”，宣布这一项目延期。

　　公开资料显示，成立于2017年的“天洋燕郊创新中心1号项目集合资金信托计划”，总规模达14亿元，预期收益6.9%~7.6%，共分三期发行。而同样于2017年成立的“天洋燕郊创新中心2号项目集合资金信托计划”，规模高达34亿元。

　　据了解，这两款基金在续期间内是正常付息，已累计归还本金11亿元，当前创新中心1号和2号信托计划对应项目的全部风险本金为20余亿元。

　　4月17日，该信托的发行人杭州工商信托又发布了最新的《天洋燕郊创新中心2号项目集合资金信托计划部分优先级信托本金分配报告》，但是相关工作人员回复《每日经济新闻》记者：“我们是私募，信托产品及项目运营信息为公司处理信托事务所涉及情况，公司负有依法保密义务。”

　　记者随即联系了天洋旗下的上市平台梦东方（00593，HK），但该公司副总裁杨蕾告诉《每日经济新闻》记者：“抱歉我在开会，没有时间接受采访。”

　　事实上，现在所谓的“天洋创新中心”只是曾经的案名。案场的销售人员告诉记者，这里现在改成了“北京logo”，原因是天洋创新中心“备案名称没有通过”。

　　所谓的天洋创新中心是一个产权为40年的商办项目，因为属于河北，燕郊的商办项目并没有受到北京“3·26新政”的影响。据销售人员介绍，现在燕郊的商办项目个人仍可以合法购买。

　　记者了解到，天洋创新中心项目位于京通快速路的燕郊入口处，随着2017年燕郊限购政策的出台，一部分没有购买住宅资格的客户转而购买可居住的商办项目，致使天洋创新中心的重要性提升。虽然是商办项目，但是目标人群显然是针对住宅人群，户型上以60平方米的小户型为主，并且格外强调燃气入户。

　　销售人员告诉记者，创新中心尚未开卖。“我们现在还没开始预售，价格可能在1万6左右吧，5月可能就正式开盘了。”

　　销售人员表示，这块地分东西两块开发，目前预售的是东区大约1000套房源，2022年才能交房，西区的开发还没有日程。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，待到交房时，这块地的使用权限也只剩下20多年了。这也表明，该项目的开发经历颇为曲折。

　　事实上，天洋创新中心的前身“成功大广场”是燕郊东大门的一座地标性“烂尾楼”，2015年才被天洋接手。

　　早在2005年，马来西亚企业成功集团就获得了该地块，当时计划总投资4.8亿美元，一期投资2.6亿美元，计划于2008年完成全部建设，打造“北京及渤海经济圈内首个大型城市综合体”。

　　资料显示，主营业务在燕郊的成功房地产公司在2013~2014年间一直处于亏损状态，“成功大广场”也一直处于投入的状态，在持续的入不敷出中，该项目最终烂尾。

　　2015年底，天洋接手了这个棘手的项目，在配合燕郊整体规划的基础上开始拆除重建，天洋为这笔收购需付出超过20亿元。

　　但是故事还没有结束，在天洋将首付款10.15亿元支付给成功集团之后，双方在居民安置等经济损失未达成一致。2018年1月19日，成功集团向香港国际仲裁中心提起仲裁，诉求天洋支付剩余合同款9.74亿元，香港国际仲裁中心正式受理该案。

　　也正是由于上述诸多纠纷，天洋创新中心迟迟未能达到预售条件，影响了公司回款。

天洋旗下上市公司梦东方2019年未经审核全年业绩截图 来源：企业公告

　　同时，天洋旗下上市公司梦东方的2019年年报数据也差强人意：公司2019年收入仅为1.2亿港元，较2018年减少24.9%。年报同时显示，公司亏损2亿港元，流动负债50亿港元，其中一年内到期银行及其他借贷16亿港元，非流动负债也有28亿港元。

　　天洋整体业务如此，该笔信托展期就不难理解了。

　　天洋的沉浮

　　自从2015年天洋收购燕郊“成功大广场”以来，天洋的业绩就如坐上了过山车。

　　起家于秦皇岛市电器销售的周政和他的天洋早在2001年就涉足房地产业。彼时，天洋位于秦皇岛的天洋购物西厅A座正式开盘，成为了其房地产的开端。

　　而真正令天洋走进大众视野是的是2007年，随着燕郊天洋城正式动工，该公司的地产业务也与燕郊楼市一样暴发性扩张。

　　2013年，燕郊的楼市一路高歌猛进，由均价6000元/平方米涨到了11000元/平方米。天洋也顺势成为燕郊地产的一匹黑马，借壳在香交所上市。

　　然而，就在房企纷纷看好燕郊楼市之际，已在当地做得风声水起的天洋，却在住宅地产之外做出了两个重要决定：一方面成立梦东方品牌进入了文化产业；另一方面决定以产业地产的方式进入北京。这两个决定一定程度上带来了天洋今天的尴尬处境。

　　2014年，天洋向文旅迈出了第一步。

　　该公司同涿州市政府签订了框架协议，约定在当地开发旅游度假区、文化创意产业区及配套设施。项目初步预期总建设面积约为1300万平方米，建设期约5年。初步估计总投资额约为人民币600亿元（相当于约756亿港元），其中约人民币200亿元（相当于约252亿港元）预期用于建设及发展文化园。

　　然而，该协议是否已执行并无下文。

　　2017年，天洋的香港上市平台正式更名为“梦东方集团(行情600811,诊股)有限公司”，又用1.31亿元在衡阳竞得面积约33万平方米的土地用以打造文旅项目。2019年1月22日，天洋又以共计4.74亿元投得位于江江阴市徐霞客镇的三块商住用地的使用权，用以打造徐霞客梦东方旅游度假区项目。

　　然而，这些大手笔的文旅项目并未对企业的经营业绩带来直接利好。

　　天洋旗下上市公司梦东方2019年收入仅1.2亿港元，较2018年约1.6亿港元减少24.9%。而在这1.2亿港元中，其中的8400万港元仍然是传统的物业销售收入，游乐园运营的收入还不足2000万港元。

　　可以说几年间，文旅项目为天洋带来的收益几乎可以忽略不计。

　　梦东方公司秘书陈德光向《每日经济新闻》记者描述了文旅项目的现状：“我们每个乐园项目都还在开发阶段，因而目前公司收入主要靠房地产销售和租金。”

　　并且，他也说明了梦东方文旅项目的操作逻辑：“文旅项目都会配建一定的住宅，前期用住宅项目销售的现金流去平衡文旅的投入，后期文旅项目带来收益后也拉动住宅价值，达到良性循环。”

　　但是当记者询问盈利的时间表时，陈德光回应：“我们的文旅项目是长线的盈利预期，目前不方便透漏盈利时间表。不过，我们每个项目都是经过评估认为能产生盈利才去做的。”

　　商办的尴尬

　　一边是迟迟未见收益的文旅项目，而另一边天洋能够直接销售的地产项目已经不多了。

　　“我们公司目前主要收入来源是超级蜂巢。”陈德光表示。

　　2014年，天洋在北京房山购得3宗地块使用权用以打造商办项目超级蜂巢。位于房山区地铁苏庄站的这3宗地块共约11.3万平方米，规划建筑面积约32万平方米，规划建设25座公寓、写字楼及高级会所等。

　

　　2016年，超级蜂巢开卖，并为天洋旗下的上市公司梦东方带来了大幅收入。

　　梦东方年报显示，2017年持续经营业务收入约12.8亿港元，较2016年约3000万港元大幅增加41.3倍。对此，该公司的解释是超级蜂巢项目的销售所带来的的增加。

　　彼时，超级蜂巢项目的规划是北区及中区将于2017年竣工，南区预计于2018年竣工。

　　但是，北京商办市场的寒冬在2017年到来。

　　当年3月26日，北京发布《关于进一步加强商业和办公项目管理、严格控制商业办公项目使用和严格管理待售商业办公项目的公告》，其中规定了这些商办类项目不能居住使用，另外新建的项目也不能出卖给个人。

　　梦东方在年报中这样表述，“2017年下半年，北京政府推出多项调控政策，使得当地之房地产市场热度有所降温，因此本集团作出相应调整，暂缓该项目之建设及销售。”

　　因而超级蜂巢项目的工期也一再延后，年报中对其的预计变为：中区预计于2018年竣工，南区预计于2019年竣工。

　　该项目的受阻极大地影响了梦东方的整体收入。以2018年为例，当年收入约1.6亿港元，较2017年减少了87.5%。该公司坦言：“收入减少主要是由于中国北京房山之物业发展之收入减少所致。”

　　近日，《每日经济新闻》记者实地探访了超级蜂巢项目。在售楼处记者看到，沙盘和桌椅依旧摆放整齐，但里面仅有一名安保人员充当前台。

　　记者在售楼处等了大约5分钟后，才有一名身穿便装的销售人员出现。他告诉记者：“我们这里几乎是封盘状态了，北区在‘3·26新政’前就已经售罄了，中区可能近期会开售。不过我们现在更倾向于整体出售，公司已经看不上散售的小生意了。”

　　“南区还在建设，已经在进行大客户的整体入驻，什么时候投放市场还不清楚。”该销售人员还表示：“我们北区还有一两套顶账房，2万元/平方米，不受限购政策影响，你可以正常购买。”

　　记者在项目现场看到，超级蜂巢的南区的确正在建设，但是并没有听到建筑工地应有的轰鸣声。

　　梦东方年报中也没有透漏超级蜂巢项目具体的面市计划，只是说：“2019年，目前南区持续建设中，2019年已有约17.6万平方米达到结构封顶，南区剩余6.8万平方米将加快建设推进。”

　　目前在燕郊，天洋在售项目有天洋城4代和前文所述的即将开盘的天洋创新中心。

　　位于燕郊南城的天洋城4代几乎处于销售尾声。事实上，该项目早在2017年燕郊禁售前便已经竣工，目前是现房状态。现场销售人员告诉《每日经济新闻》记者：“我们目前剩下了一栋楼在售，均价在2万1左右。”

　　而在这不足的存量下，天洋需要面对的是高昂的债务。

　　天洋创新中心的销售人员告诉记者：“我们最近在频繁的开销售会议，大约有80名销售准备力推我们的天洋创新中心。”

　　的确，当下的天洋太需要紧紧抓住这根现金的藤蔓了。