信托自融还是借新还旧？

昨天，有个投资人在预警群里发了一个信托产品，引起大家的热议，小编看了之后，认为有一定的代表性，发上来给大家参考一下。

我们先来看看产品的基本资料，产品名称是中融-长河盛世2号集合资金信托计划，总规模30亿，本期发行K类信托单位，期限12个月，满3个月可提前终止，预期收益7.7%—7.9%，资金用途是认购深圳前海岩峰基金LP份额，最终用于持有北京金融街中融信托大厦，还款来源是北京中融信托大厦整体出售或再融资。

看上去很绕，实际上就是中融信托发行了一个北京中融信托大厦的融资项目，那融资方是谁呢？推介资料里面没有明说，不过从产品交易结构图中，我们可以看出这个产品的融资方是中融长河资本投资管理有限公司，而中融信托间接持有中融长河100%的股权。

根据公开资显示，中融信托大厦原为北京开元名都大酒店，2016年9月30日，上海长昆投资管理有限公司及其管理的私募基金——深圳前海岩峰投资中心（有限合伙）以11.42亿元的价格从开元旅业集团手中获得开元名都大酒店100%股权，此外该酒店本身还有7.85亿元负债，再加上装修成本，该项目获得总成本超过20亿。

在收购项目前后，中融信托分期发行中融长河盛世2号一年期信托计划，公开利率为6.6%到7%之间，所募集资金主要用于认购深圳前海岩峰基金LP份额，收购北京开元名都大酒店。

据悉，原计划北京中融信托大厦项目在2017年底前改造完成并出售实现盈利，这也是地产基金通常的操盘模式，但由于受到北京商办限购、工程工期延长等因素影响，中融长河只能先选择了自持经营。

第一期到期后，由于项目并没有出售，信托公司只能继续发行中融长河盛世2号，进行借新还旧，一直滚动到现在。

不过，这个产品总期限是60个月，也就是说最后到期日在2021年8月，如果到时候北京中融信托大厦还没有成功卖出，那么现在买进的人，最终该怎么办呢？

根据资料显示，中融信托大厦由一栋17层大厦及部分裙楼组成，总建筑面积39487.32平方米，租金为13元/天/平米，即使是满租状态，一年的租金大概是1.8亿（税前），这个用来支付投资人的收益还不够，何况第一年是装修改造期，根本没有收入，小编不知道前面几期的信托收益是从哪里支付的。

另外，比较奇怪的是，明明一个纯股权的地产基金，为什么偏偏要包装成一个固定收益类产品（还没有回购主体），而且还要分拆成一年期的集合信托，进行滚动募集。

在推介资料里面，曾提到还款来源是北京中融信托大厦整体出售或再融资，小编从头到尾也没有看到任何关于这栋大楼的估值数据，这个大楼现在到底值多少钱，投资人也一无所知。