资金信托新规下 房地产信托业务将何去何从？

　　5月8日，银保监会就《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）公开征求意见。《办法》中强调，要坚持私募定位、聚焦资管新规、严守风险底线、促进公平竞争，进一步明确了资金信托业务定义、信托公司业务管理要求、可投资产范围和比例。值得关注的是，《办法》明确了对于投向非标债权资产的信托项目的业务要求，进一步限制了信托公司对于非标债权资产的投资，同时也将对房地产信托业务产生一定影响。目前来看，房地产信托的规模在趋严的政策导向下将进一步收缩，以房地产信托业务为主的信托公司亟需转型。

　　一、房地产信托业务现状

　　自2010年以来，房地产资金信托余额规模有较大幅度增长，并在2019年2季度末达到顶峰。从资金投向占比来看，在2011年2季度末达到顶峰，并在后续持续走低，出现震荡态势，并于2016年末开始上行，在2019年2季度末达到顶峰。

　　图1：房地产资金信托余额规模（万元）

　　数据来源：中国信托业协会

　　图2：投向房地产资金信托占比

　　数据来源：中国信托业协会

　　不难看出，投向房地产方向的资金信托规模余额及占比于2019年2季度末到达拐点，结束上行趋势，开始同步下行。这与2019年5月银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”）有关。

　　23号文明确对信托公司违规向“四证”不全等不达标房地产公司直接或变相提供融资、发放流动资金贷款的行为进行了严格约束。自23号文开始，加强房地产融资监管、要求信托公司严格落实监管要求已是政策的明确导向，监管力度得到明显提升。而本次《办法》的发布无疑是对现行房地产信托监管政策的进一步明确。在趋严的监管政策导向下，如何开展房地产信托、改变业务模式成为信托公司面临的问题。

　　在现行监管政策导向下，信托公司通道业务规模继续收缩。尽管《办法》尚未明确对房地产信托进行限制，但房地产信托规模的下降仍将是大势所趋。

　　从资金需求方面来看，自资管新规发布以来，金融机构逐步开始转型回归本源，市场融资成本走低，房企融资渠道也更趋多元；同时1季度受疫情影响，金融机构在疫情对冲政策支持下大幅增加放贷规模，加速了融资成本的下降。在这样的形势下，房地产信托由于其较高的成本愈加难以得到房企的青睐。

　　从资金供给方面来看，由于金融机构通道业务全面限缩，房地产“前端融资”业务收紧，后续在房地产监管政策导向没有明确变化的情况下，传统抵押贷款这类房地产信托业务将走向萎缩；同时，《办法》明确提出了资金信托投资非标债权资产比例及非标债权集中度的限制要求，控制非标债权类的房地产信托的监管导向很明确。对于头部信托公司而言，必须要管控单一资金信托项目的非标债权集中度，业务难度上升；对于中小型信托公司而言，在资产规模、融资渠道有限的情况下被要求投资非标债权比例不能超过50%，其投向房地产信托的资金愈加有限。

　　根据《办法》中对于转型过渡期的描述，信托公司还有较为充裕的时间对自身业务进行调整。在23号文和《办法》的双重监管压力下，以房地产信托为主要业务的信托公司将不得不在资金投向、业务规范等各方面作出相应调整，从而导致未来房地产信托规模出现收缩。在主要业务受到限制的情况下，信托公司亟待调整自身业务结构。

　　二、资金信托新规下房地产信托的发展建议

　　继续布局房地产信托领域。目前政策明确限制传统房地产信托业务，信托行业整体受到严格的监管约束，部分主业为房地产信托的信托公司面临着较大的团队整改压力，预计市场上将有大量相关人才流动；同时由于房地产信托业务的调整，房地产市场资金来源限缩。在《办法》安排了过渡期的情况下，信托公司可以继续加大通道类、开发贷类房地产业务的开展力度，抓住扩张团队、业务规模的机会，积极扩大业务利润，并持续深耕地产行业。

　　积极拓展房地产信托新模式，探索商业地产REITs的展业模式。从长远来看，未来金融市场仍将是标品和非标资产共同存在。信托公司可以拓展房地产信托新模式，积极推进房地产资产证券化、房地产股权投资，继续深耕房地产领域，同时向商业地产REITs方向靠拢，积极布局通过写字楼、商场等商业用地的运营实现收益的商业地产REITs，拓宽自身业务渠道。

　　积极探索房地产公募REITs创新型业务。参照《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，作为业务创新试点，公募基建REITs的投资范围界定在了新基建、能源等七大领域。目前来说，房地产REITs的运作在法律和实际操作上均有困难，但信托公司可以对REITs的业务模式进行积极探索，为未来业务发展做好充分准备。