浙系房企祥生赴港IPO,半数融资额依赖信托产品，斥122亿补仓长三角

    6月3日晚间，身为浙系房企“四小龙”之一的祥生控股，向港交所递交招股书。这也意味着这家房地产TOP30中唯一一家尚未上市的企业，终于补全最后一块资本版图。

    招股书显示，2019年，祥生实现营业收入355.2亿元，近三年复合年增长率137.6%；净利润达32.09亿元，同比增长649.8%。与其他港交所排队中的内房股相比，祥生的收入复合增长率和净利润增速颇为明显。

    不过，与之相对的是，融资成本高企和规模增速下降，也是其面临的发展考验。作为一家2020年在港交所排队的第9家内房企，且也是排队规模最大的房企，“姗姗来迟”的祥生控股，又一次掀起了IPO热潮。

    半数融资依赖信托产品

    作为一家发轫于浙江诸暨的区域性房企，祥生控股真正被外界所知，还源自于“小碧桂园”的标签。

    2016年，祥生地产提出“36781”的快周转策略，即3个月动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正；2017年，祥生地产进一步提高周转速度，即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。

    对于速度的极致追求，让这家区域房企仅用三年时间便实现了从百亿到千亿的规模跃升。而这段路程，万科和保利走了5年，绿地走了8年。

    只不过，登上千亿规模后，围绕着祥生的焦点始终离不开融资和现金流情况。在这之前，生地产前总裁赵红卫就曾在接受媒体采访时仅表示：“很大一部分采用银行、信托、私募形式，随着公司发展，祥生运用发债、ABS等模式融资，进一步扩大融资渠道，降低融资成本。

    自2019年以来，关于祥生上市的消息便不绝于耳。2019年10月，祥生地产邀请谈铭恒加盟。在财务方面拥有近20年从业经历的谈铭恒，先后帮助正荣地产与奥山控股成功上市，加入祥生后，除了负责上市大计，谈铭恒更承担着改善祥生财务压力的重任。

    谈铭恒的压力有多大？从招股书披露的融资和现金流信息可以窥见。截至2020年4月底，祥生的银行及其他借款总额为300.56亿元，而信托融资借款总额为152.7亿元，信托融资37笔，占借款总额的一半。

    现金情况来看，祥生控股2019年经营性现金流净额35亿元，截止2019年末现金及现金等价物为24亿元。对比其流动负债107.4亿、非流动负债172.6亿的数据而言，祥生的流动性资金并不宽裕。

    资金压力下，祥生在2020年1月23日、3月16日、5月20日发行的3亿美元优先票据，利率为12.5%，在近期融资局势有所放宽的环境下，祥生的美元利率并不低。

    未来，随着祥生上市融资渠道的打开，祥生的高息融资成本或将得到改善。

    扩张放缓后，前5月斥资122亿拿地

    除了融资压力之外，紧跟着祥生的还有扩张放缓带来的规模增长压力。

    2014年，祥生地产将总部迁至杭州，那时，祥生的销售规模仅为90亿元。总部迁到杭州后，祥生地产迎来了飞速发展，销售额迅速由百亿冲破千亿。克而瑞数据显示，2015至2018年，祥生地产的销售额几乎每年均实现翻倍增长。但这一趋势却在2019年被按下了暂停键。

    克而瑞数据显示，2019年，祥生地产的流量销售额为1159亿，距离2019年全年销售目标1300亿尚有101亿的缺口。

    销售端的放缓，很快传导至土地市场，2019年，祥生的拿地力度有所降低。根据克而瑞研究中心发布的《2019年中国房地产企业新增土地TOP100》榜单显示，祥生地产2019年新增土地投资额为217.3亿，排名第49位，较去年同期新增土地额减少49亿。

    进入2020年以来，祥生明显加大了拿地力度，在长三角区域重金押注。年初至今，祥生新获取10个项目地块，总建筑面积68.8万平方米，总耗资122亿元，主要位于绍兴、杭州、南通、宿州、宁波及合肥等城市。

    招股书显示，截至2020年3月31日，祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，项目应占总建筑面积为约2304.5万平方米。

    随着祥生地产土储结构的进一步调整，祥生控股的销售额也将获得更大的增长空间。只不过，在这之前，祥生更需要解决自身的资金压力，获得更多融资渠道。