隆基泰和“疯抢地”，钱哪来？刚刚，爱建信托“输血”百亿

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探君

一家来自河北的房企，原本名不见经传，却在西南重镇——成都重仓，连吞多宗优质地块，溢价率不菲。

这家房企，就是年初以来突然异常活跃起来的隆基泰和。疯狂拿地背后，底气何在？钱从何来？背后暗藏什么秘密？

5月26日，隆基泰和斥资12.96亿元的总价，以溢价率20%、成交楼面价9000元/㎡抢得成都温江区涌泉街道1宗地块，占地面积约108亩。

然而，之所以受人高度关注，还在于隆基泰和的成都拿地节奏，可谓“迅雷不及掩耳之势”。此之前一周左右，也就是5月19日，该房企又豪掷巨资抢得成华区龙潭街道一幅约68亩纯住宅用地，成交楼面价约14500元/㎡，溢价约57%！

继续往前追溯，我们还发现：今年2月底，隆基泰和曾抢得龙泉驿大面板块一宗约31.8亩纯住宅用地，相对于起始楼面价5600元/㎡，最终成交楼面价11000元/㎡，溢价率96.4%！这是该房企蛰伏后在成都2年之后高调重仓成都楼市。

此外，今年2月20日，隆基泰和曾斥资1.748亿元拿下河北保定一宗临近东湖区域占地29.5亩的居住用地。

据中指院、克而瑞监测数据显示，今年前5个月，隆基泰和拿地耗血逾40亿元，其中克而瑞监测数据为42.2亿元，排在全国房企拿地金额TOP100强第70位，对应新增土地货值82亿元，排名第86位。

从机构监测看，隆基泰和年内新增拿地储备规模在同行比较中只能说“一般”，但就其自身而言，我们不难嗅到这家河北房企欲挑出河北加码省外重点城市快速扩张的战略意图。

外界都说，隆基泰和是“雄安大地主”。据克而瑞日前发布的2019年房企总土储货值排行榜显示，该房企土储总货值1623.3亿元，排名第70位，虽超过了协信、卓越、东原、华宇、花样年、联发、领地等同规模的明星房企，但这个数据并未让外界多浮想联翩。

曾有媒体报道：截至2018年末，隆基泰和有证土储面积6282亩，已锁定土储逾2万亩，大部分位于环京雄区域，占据总销售额的半壁江山。虽有“雄安大地主”的美名，但外界猜测受雄安楼市被“冰冻”的影响，隆基泰和可动用的真实土储并非对外吹嘘得那般丰厚。

按克而瑞监测统计，2019年隆基泰和全口径销售额420.4亿元，排名第72位，权益销售额也为420.4亿元，说明其完全自主开发，排名第62位，但从另外一个角度看，当大家都在频繁进行项目合作开发而迅速谋求规模爆发式增长的趋势下，这说明隆基泰和的开放度是远远不够的。

梳理隆基泰和近5年发展史，我们进一步发现：2015年隆基泰和未进入百强销售榜，门槛最低103亿元，到2016年突然爆发，实现全口径销售额227.3亿元，排名第69位，权益销售额也为227.3亿元，排名第65位。

2017年，隆基泰和全口径销售额235.1亿元，排名第77位，权益销售额235.1亿元，排名第73位；2018年全口径销售额424.4亿元，排名第63位，权益销售额也为424.4亿元，排名第58位。

近5年数据表明：隆基泰和2016年、2018年各爆发过一次，爆发之后并未继续高歌猛进，反而陷入销售规模增长瓶颈，排名裹足不前，甚至倒退。从全部项目均为自主开发，我们也可以寻找到规模受阻的深层原因。

注意！我们还发现一个关键原因，那就是隆基泰和融资渠道并未完全打开，受制于此，规模也就难以明显爆发。为投资界所关注的是，2017年隆基泰和曾试图借壳通达动力，通过资产置换将隆基泰和置业100%股权装进去。

然而时运不济，彼时赶上楼市疯涨后严厉调控，房地产IPO、借壳上市通道均被堵死，隆基泰和借壳上市暂时泡汤。

如今，隆基泰和高调加码新一线乃至二、三线热点城市拿地主战场，背后资金链又是怎么样的，钱又从何而来？

实际上，从隆基泰和的拿地属性看，几乎都是以销售型住宅为主，这不难看出其依靠“高周转”策略快速回现金流以加速规模扩张的一面，而对外举债也是房企规模所需的必然选择。

对于像隆基泰和、领地、实地甚至像祥生等千亿暂未上市黑马房企，信托、资管等高成本的非标债权融资也是受自身实力所限的主动选择，也是维系其规模高速扩张的重要输血通道，但融资成本高得惊人。

有兴趣的读者，可以参考阅读地产密探近期刊发的《实地赴港IPO曝净负债率225%，信托等非标24亿，利率最高24%》、《领地赴港IPO野心：天府视高刚圈地355亩，短债承压欲战华东》、《千亿“黑马”祥生赴港IPO，浙系“四小龙”资本图谱浮出》三篇重磅稿件。

我们注意到：6月4日，隆基泰和集团与上海爱建信托达成战略合作，双方将在房地产融资业务、投资业务、代建合同，以及境内外债券和CMBS等资本市场业务领域展开合作，首期合作规模预计100亿元。

实际上，爱建信托是业内所熟知的房地产信托融资占业务比重非常高的一家信托融资机构，尤其是像成都德商等未上市的区域型房企，与其有密切的融资往来。

按隆基泰和的官方表述，上述战略合作属于全方位、全局合作，这意味着接下来隆基泰和的每一步迅猛扩张，都或能看到幕后信托进行大规模“输血”的影子。

说直白些，信托就是游离于银行体系之外的“类银行”、“影子银行”，信托公司的募资，其中一个渠道就是银行理财，对于银行来说，就是表外负债。

当金融政策宽松时，信托尤其是房地产信托往往爆发式增长，而一旦政策趋紧，信托被动管理的房地产融资等业务就成了监管的“重灾区”，去年中期银保监会曾一度叫停信托公司房地产信托增量业务，房地产信托存量违约潮四起，最典型的莫过于安信信托，“触雷”的也包括爱建信托。

去年中期，安信信托自曝118亿元信托项目“暴雷”，其中就涉及多家百强房企的融资项目“逾期”，甚至因自身控股股东等深陷债务泥沼，目前已引入上海电气集团谋求重组以求重生。

去年，上海三盛宏业曝出资金链危机，一时间信托圈“人心惶惶”。自2018年以来，三盛宏业涉及光大信托-乐居3号集合资金信托计划，规模3.7亿元；中诚信托-三盛集团特定资产收益权集合资金信托计划，规模2.4亿元；爱建信托-长盈精英三盛宏业金华项目集合资金信托计划，规模7亿元；大业信托-东方资产112号三盛宏业明裕临港项目集合资金信托计划，规模2.5亿元。

5月28日，爱建集团公告全资公司爱建信托与中昌海运控股有限公司、上海隆维畅经贸有限公司的信托贷款债务纠纷分别进入立案诉讼和立案执行阶段，这两起案件涉及本金分别为1.37亿元和1.5亿元。

据悉，中昌海运和上海隆维畅均是三盛宏业的关联公司。对于上述两起诉讼案，三盛宏业均作为债务担保人被列为诉讼被告。这意味着三盛宏业债务危机仍未解除。

上个月下旬，银保监会相关负责人再度强调说，“坚决落实“房住不炒”要求，持续遏制房地产金融化泡沫化”。

其还表示，下一步将继续加强影子银行监管，防范影子银行反弹回潮。具体而言，推动《资金信托管理办法》、《信托公司资本管理办法》等制度出台，引导信托公司高质量发展，督促银行严格落实《商业银行理财业务监督管理办法》、《商业银行理财子公司管理办法》等有关要求，规范开展理财业务。

我们来看一下年内排队到香港上市的内地房企在IPO招股书中是如何表述这一银行理财、信托等融资的不确定性风险的。

注：近期在港股排队上市的某内地房企IPO文件

年初以来，各地政府为抗击疫情、稳楼市乃至保经济，对房企拿地款纷纷采取延期缴纳的政策支持，这给了很多房企扩张投资的信心和勇气，但当前地方也缺钱，拿地款虽是延缓，但也有期限，房企能做的就是“打时间差”，加紧销售周转。

我们知道：房地产金融政策变化之快，尤其是靠较好成本融资支撑规模扩张的中型房企，一定要注意投融资风险，但核心一点，仍是保持高周转率，否则现金流难保安全。

最典型案例：前不久，同为河北上市房企的京汉股份，已被中国奥园收购控股。接下来，年初福晟地产已被世茂集团有条件收购合并，深陷债务危机已2年的千亿泰禾也将近来战略重组。

在房企“大鱼吃大鱼”时代，小鱼除了奋力一搏，还有多少机会成为大鱼乃至超大鱼？