中信信诚“踩雷”桂林地产项目 市场调整期机构综合把控能力迎考

有“中信”品牌傍身，投入的又是人们普遍认为稳健的地产开发行业，富甲桂林系列计划最终却为何陷入困局？

以往在房地产市场整体发展向好时，许多地产开发项目可以跟随趋势赚钱。但近几年，地产行业发展迎来调整期，市场竞争加剧，楼盘烂尾、开发商资金链断裂等诸多乱象开始显现。这个过程中，机构对地产开发项目的综合把控能力正备受考验。

近日，有多名投资者向21世纪经济报道记者透露，中信集团旗下中信信诚资产管理有限公司(简称“中信信诚”)曾在2014年8月，作为管理人发起“中信信诚·富甲桂林系列专项资产管理计划”(包括1号、2号、5号及8号计划，合称“富甲桂林系列计划”)，总募集规模3.75亿元。

根据约定，该系列计划通过认购鹰潭市锦城投资有限合伙企业(简称“合伙企业”)有限合伙份额的方式，最终通过委托贷款投入到广西和一房地产开发有限公司(简称“项目公司”)，用于桂林当地“兴宸山水中央”项目的建设。

其中，中间级(富甲桂林5号)投资者的1.4亿元投资在2017年8月18日到期后，仅收回20%本金和22%的收益。在长达近三年的延期后，目前项目公司已进入破产重整状态，对投资者来说将面临损失风险。

而记者登陆中信信诚官网发现，近两年时间，关于富甲桂林项目公告寥寥无几。记者登录中基协官网发现，中信信诚近两年也少有产品备案。

有“中信”品牌傍身，投入的又是人们普遍认为稳健的地产开发行业，富甲桂林系列计划最终却为何陷入困局？

从热销项目到陷入僵局

据了解，中信信诚成立于2013年4月，注册资本5000万元人民币。公司股东为中信保诚基金管理有限公司和中信信托有限责任公司，分别持有公司55%和45%的股权。

2014年，中信信诚发起富甲桂林系列计划，迅速获得投资者的青睐。该系列计划原打算从2014年8月4日至9月3日进行初始销售。但根据实际销售情况，该系列计划在2014年8月18日提前结束募集，并于8月19日完成备案后正式生效。

富甲桂林系列计划不愁募资：一方面，是因为对管理人中信信诚的信赖；另一方面，则是地产开发项目本身充满诱惑。毕竟就以往经验来说，地产项目有房子和土地等实体，是一笔稳健且能够带来不错回报的投资。

记者获得的一份富甲桂林资管计划推介资料内容显示，2014年时中国不同城市的房地产市场出现较大分化，大部分一二线城市供需相对平衡，而部分三四线城市去化速度放缓且销量下滑。有“山水甲天下”之美称的桂林是广西第三大城市，受益于国际旅游胜地的战略定位，以及铁路、机场等基础建设的提速等因素，桂林的房地产市场成交表现亮眼。

在2013年以前，桂林房地产市场以本地开发商为主。2013年之后，万达、恒大等品牌开发商开始进入桂林市场。此次的“兴宸山水中央”开发项目位于桂林市象山区北部，地处桂林市老城区核心地带，未来计划打造成为拥有商业、住宅、酒店式公寓业态的高端城市综合体。

在交易结构中，富甲桂林系列计划投资者分为优先级、中间级、次级三类别。优先级(富甲桂林1号、2号)期限两年，募资规模达2.05亿元，预期收益在10%/年-11%/年之间。中间级(富甲桂林5号)期限三年，募资规模1.4亿元，预期收益为11%/年，每年分配。浮动收益部分，到期或全部还款时一次性分配。

优先级、中间级资金均向社会投资人募集，次级(富甲桂林8号)作为资管计划的风控措施之一，由融资方的高管和信诚管理团队认购，规模为3000万元。

募资完成后，富甲桂林系列计划如约认购合伙份额，向项目公司提供委托贷款。两年后的2016年9月10日，优先级产品投资到期，并顺利到期清算。对中间级投资者来说，也已经收到两年的收益。他们本以为一年后能够如约拿回本金和剩余收益，不料变数却突然产生。

在2017年8月18日的富甲桂林5号计划到期日，中信信诚面向投资者发布了《中信信诚·富甲桂林5号专项资产管理计划进入处置期并延期的公告》。

公告称，由于项目实际控制人邹文彬于2017年7月失联，据悉因涉及刑事案件已被公安机关羁押，由此导致项目公司经营管理、恢复施工建设、资金调拨及再融资方案等出现停滞，本计划未能按期收回全部委托贷款本金及收益。根据《资产管理合同》的约定，本资管计划进入处置期，本资管计划期限相应自动延期至本资管计划项下财产全部变现时为止。

后续，由于该地产项目预售后长期无法完工交付，引起大量执行案件，而公司业务运营已经处于停滞状态，无法清偿到期债务，项目公司从2019年1月11日开始进入破产程序。同时，项目公司实控人邹文彬因涉嫌刑事案件而进入刑事审判程序。

投资者质疑机构夸大宣传及风控机制

“原来在销售产品时，信诚的工作人员介绍称，即使桂林房价跌40%，依然可以保证中间级投资者的权益。但现在桂林的房价跟当时相比已经上涨约50%，没想到却走到破产重整的地步。”富甲桂林5号计划的投资者李明(化名)对记者感慨说。

截至目前，中间级投资者仅收到22%收益和20%本金。他们的质疑主要在于两方面，首先，中信信诚是否存在夸大宣传的行为。第二，中信信诚是否进行详细尽调，并建立有效的风控机制、履行监管职责。

如上文所述，在推介资料中，对市场情况及预期收益都进行了乐观表述。同时，在可能出现的信用风险方面，材料介绍称，交易对手与其它金融机构有过多起成功合作经验，地产开发经验丰富，且实控人邹文彬个人资产约25亿元，履约能力较强。

但实际情况却是，邹文彬的25亿个人资产背后，有着错综复杂的债务问题，其个人净资产由此大打折扣。邹文彬本人也因刑事案件被公安机关羁押，导致项目公司经营管理停滞，最终走向破产，投资者现在连本金也无法完全收回。

就此，21世纪经济报道记者致电中信信诚相关人员。该负责人解释称，推介资料中的预期收益只是测算值，不代表实际收益，仍然存在风险。整个推介材料中有好的预期表述，同样也有对项目可能的风险进行充分揭示。

“在早期尽调过程中，我们对项目公司的实控人有深入了解。从客观情况上来说，任何金融机构无论如何尽调，都难以预期合作伙伴是否会有刑事犯罪的可能。”他说。

对于25亿个人资产的质疑，该中信信诚相关人员表示，当时对邹文彬25亿个人资产的算法是有书面材料依据的，只是说这个资产并不等同于净资产。邹文彬在当时到底有多少债务，是不是有所隐瞒，对中信信诚团队来说当时并不容易查清楚。

“现在讨论这个问题的意义并不大，因为投资者并不是因为看到实控人有25亿个人资产才去投资的，桂林项目的地理位置、商业规划、房价趋势等，才是投资人进行投资判断的主要因素。”他说。

行业调整期机构价值判断及风控能力受考

2019年4月，桂林中院曾组织项目公司破产案的第一次债权人会议。后来因为疫情原因，整个进程有所耽误。李明告诉记者，今年6月中上旬，桂林中院将重启破产清算程序。但投资人担心的是，该地产项目被低价贱卖，最终导致无法收回投资款。

对此，中信信诚相关人员解释称，破产并不意味着资不抵债。桂林项目涉及的参与方很多，有多个融资机构，也有因项目产生的施工方、债务方等。如果没有司法力量介入的情况下，单凭商业行为难以厘清整个事件。

同时，桂林项目出现风险后，中信信诚也积极履行管理人责任，向违约方提请诉讼、仲裁，申请资产保全。在项目公司进入破产重整程序后，中信信诚代表资管计划申报债权，并积极寻找标的项目的意向收购方。

上述人员表示，从目前破产管理人反馈的资产评估结果及已经确认的债权金额来看，投资人仍有可能拿回剩余本金及收益。但风险在于，评估价格不等于最终的交易价格，可能会有所出入。目前来说，交易价格、交易对手、交易时间都无法确定下来。

据其介绍，已经有多家机构计划参与桂林项目的破产重整，有些甚至已经进行谈判。但由于桂林项目本身的复杂性，最终收购方仍无法确认。“首先，项目中涉及刑事案件问题。第二，项目没有完工，接盘方需要持续投入才能竣工。第三，项目的所有债务仍未确认完毕。对于接盘的投资者来说，需要综合考虑各方面的因素。”

另外据记者了解，富甲桂林系列计划并非中信信诚“踩雷”的第一个地产开发项目。此前，中信信诚也有地产开发项目出现逾期现象，但已经顺利处理完成。

“中信信诚的案例并非个案，行业目前存在系统性问题，只是有些机构尚未曝出，或是以其他方式循环。”一位地产基金业内人士对21世纪经济报道说。

在他看来，以往房地产市场整体发展向好，很多地产开发项目可以跟随趋势赚钱。但是从2016年开始，房地产行业增长开始放缓，行业竞争加剧。有些开发商资金链压力增大，其中也开始出现一些乱象。对机构来说，考验的将是综合把控能力，具体包括交易对手、城市线、项目的选择能力，投资价值判断能力和风险识别能力等都十分重要。

(作者：申俊涵 编辑：林坤)