房贷利率走低趋势或将缓和 下半年住房金融保持定力

在今年以来LPR持续走低的背景下，房贷利率也出现了相同的趋势。据融360简普科技大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示， 6月20日至7月17日，全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比下调2个基点；二套房贷款平均利率为5.58%，环比下降2个基点。至此，房贷利率已连续下降7个月，在年内持续下调。

不过，房贷利率的持续走低，并不意味着“炒房热”的再度来临。一方面，7月20日最新公布的5年期以上LPR保持4.65%的水平，连续3个月“按兵不动”；另一方面，“因城施策”与“房住不炒”积极配合，深圳等近期出现躁动现象的城市迅速推出调控政策为楼市降温。而在住房金融领域，监管部门持续严格把关：央行在2020年上半年金融统计数据新闻发布会上表示，要引导银行把投向房地产的金融资源控制在适度范围之内，近两年来银行房地产贷款下降明显；银保监会也于近期对资金违规进入房地产领域等进行风险提示。

利率下行 楼市加速修复

“随着疫情逐渐得到控制，再加上现在也是市场低点，最近来咨询和实体看房的客户开始增多了。”北京丰台区某二手房中介告诉《金融时报》记者，她感到疫情对北京二手房交易的影响在逐渐减弱。

随着时间的推进，疫情对楼市的影响正在加速修复。“1至6月份，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，降幅比1至5月份收窄3.9个百分点。整体看，疫情的影响在快速地减弱，5至6月份全国房地产投资开始全面复苏；6月份大部分城市楼市都出现了明显恢复。”中原地产首席分析师张大伟表示。

楼市的加速修复与影响购房者的一个因素——房贷利率有关。“现在的利率比我去年看的时候确实低了一些，月供压力会相应减小一点。”准备购入首套房的朋女士说。

今年以来，5年期以上LPR比去年底下调了15个基点，也带来了全国各地房贷利率不同幅度的下调。根据融360简普科技大数据研究院的最新监测数据，全国首套房贷利率较去年底下降28个基点，二套房贷利率较去年底下降27个基点，降幅均超过5年期LPR降幅。

在“因城施策”的指导方向下，不同城市也表现出不同的利率下调趋势。上述研究院6月20日至7月17日监测的41个城市中，22个城市首套房贷款利率平均水平环比下降，另外有3个城市有所回调，16个城市维持上期水平不变。之前跟进LPR迅速的北上广深首套房贷利率平均水平均未发生变化，二套房贷利率仅广州有所变动，较上期水平环比下降4个基点。昆明和苏州地区首套房贷利率再次下调10个基点以上，下降后较去年底的降幅已超过60个基点。天津的首套房贷利率上月下调8个基点后，本月又回调8个基点。

调控紧跟 扑灭炒房“火苗”

在疫情逐渐得到控制后，深圳楼市近期出现躁动现象。与此形成对应，监管部门及时出台调控政策，受到广泛关注。

4月，人行深圳中支要求辖内银行紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产情况。7月15日，深圳最严楼市调控政策出台，深圳住建局等八部门联合发布《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及到限购、信贷政策、税收政策、豪宅认定、热点楼盘销售、网签管理、二手房交易信息披露和楼市违规现象处理等八个方面。

事实上，下半年以来，除了最受关注的深圳以外，杭州、宁波、东莞等城市已经开始进行楼市调控。“此类做法反映出今年的政策导向。虽受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力，但部分城市房价上涨较快，对于落实中央‘房住不炒’定位和稳地价、稳房价、稳预期的要求产生不利影响。”易居研究院认为，类似政策按照“因城施策”原则，进一步促进市场的稳定，防范市场炒作，预计后续其他房价上涨过快的城市，也会出台调控政策。

在及时出台政策对房地产进行调控背景下，下半年不会出现全国范围内的房价普涨局面。“从目前货币环境和政策环境来看，与2012年四季度至2013年一季度时更为相似，楼市表现大概率也与2013年上半年的局部热点城市行情相似，难以出现全国普涨局面。” 易居研究院研究员沈昕预计：“2020年一季度大概率是本轮周期全国商品房年初累计销售面积同比增速的最低值，下半年百城二手房价格同比涨幅大概率继续低位震荡盘整。”

后续的房贷利率也将进一步保持稳定。“近期监管部门频频提起‘房住不炒’和‘严禁消费贷资金违规流入楼市’，再加上前期全国房贷利率今年已累计下行了20多个基点，远超过LPR降幅，各地市场利率定价自律组织大概率会在房贷利率加点数调降上更加谨慎，以避免刺激市场情绪，未来房贷利率可能会在稳定的基础上小幅波动。” 融360简普科技大数据研究院分析师李万赋表示。

服务大局 提供金融定力

在“房住不炒”背景下，商业银行对房地产行业新增贷款占各项贷款增量的比例逐年下降，相比最高峰时的43%至44%，今年1至5月份占比已降到25%。

在房地产全年贷款规模稳中趋降的同时，其整体风险可控。“房企短期会面临流动性紧张，但由于拿地减少、施工延后等因素，开支也相应减少。随着国内疫情得到有效控制，政策层面也会托底，二季度销售已明显改善，房贷业务复苏，预计全年房企贷款质量整体稳定。”就职于邮储银行战略发展部的经济学博士孙翔宇表示。

同时，近期监管部门再次表态防止房地产贷款乱象回潮，也将对下半年产生明显的导向作用。“当前，有很多银行依然把资金过多投向房地产领域，提高贷款集中度，增加银行贷款资产风险。尤其是部分中小房企面临比较大的压力，后续需要积极规范此类贷款。对于部分开发贷款存在违约风险的情况，则要求相关部门积极干预和管控。” 易居研究院认为。

上述机构还表示，银保监会提到了各类违规资金进入房地产的情况，包括通过影子银行以及其他新形式进入楼市，使得楼市资产泡沫增大。且考虑到近期各地的楼市严控，预计后续会开展一轮新的管控，重点是防范借经营贷、小微贷等来变相炒房，这也是近期部分房价过热城市所需要防范的风险。

值得一提的是，除了传统的住房金融业务，银行业还在为构筑楼市长效机制探索其他可行方案。7月17日，国开行与吉林等5省、建行与重庆等9个城市，分别签署合作协议，在未来五年内预计为其提供4360亿元贷款，支持市场力量参与城镇老旧小区改造。

据了解，通过此次签约，两家银行与地方政府将合力加快各项支持政策创新落地，营造良好环境，激发市场主体参与的内生动力，加快建立市场化运作、可持续发展的城镇老旧小区改造模式，为全国提供可复制、可推广的经验做法。