房地产系股权基金的“进”与“退”

（原标题：房地产系股权基金的“进”与“退”）

2015年，投行“老司机”王焕毅然转身投入到PE股权行业，转行前他就明白：“做投行和做股权投资完全不一样，最重要的是判断逻辑上的变化。”入行后，经历过“市场资金汹涌，标的难抢”，“一二级市场价格倒挂”，度过了私募股权投资基金的“易”与“不易”之后，王焕更懂得这个行业的“进”与“退”。

房地产存量时代的“进”

十年前开发商只要能拿到地就肯定能赚钱，甚至捂一些地，不用开发也可以赚到钱。

但是现在钱没有那么好赚了，“降低成本”、“打造特色产品线”、“提供个性化定制和增值服务”等口号甚嚣尘上，但这些如何做？怎样增加运营能力？王焕认为，还是要布局股权投资这个赛道，投一些能给地产做赋能、能给一些商办和住宅提供服务的公司，例如优客工场等。

简而言之，存量时代，卖房子不挣钱，要转换思路，充分利用地产商所拥有的平台，比如既定客群产生的新流量与价值，来运营资产。

显然，这一看法得到了大多数业内人士的认同。近年来，不少餐饮、服装、教育等混杂在一起的商业中心变身为各具特色的教育城、医疗城、美食城等。

对于王焕而言，他更看好轻资产运营模式下的共享办公赛道。

“在2015年我们就投资了优客工场，因为有需求推动，所以共享办公赛道还是我们很看好的。现在共享办公基本是‘二房东’业务，但未来共享办公应该更专注做轻资产运营，帮业主做优化提高出租率的同时，还要为入驻的企业主提供服务，不仅是减少成本消耗、做到拎包入住，还要做到后续的企业服务、甚至是To C的服务，这才是共享办公更安全或者更好的方向。”王焕认为，与全球知名的共享办公品牌WeWork到处“跑马圈地”重金租下物业的模式不同，优客工场很多做的都是轻资产运营(即业主提供物业并承担大部分的前期投入，优客工场主要输出品牌服务，并提供空间设计、建造以及管理服务，最终利润分成)，不仅减轻了租金的困扰，更在规模化成长的过程中打造了自己特有的品牌IP。

私募股权投资基金的“退”

从投行转而做股权投资，王焕的思维发生了很大的改变：最重要的变化是判断逻辑上的变化。作为一个投行人，只需要判断一个企业在两年内是否能上市，但做投资人，要判断出这个企业是否在一个好的赛道里面？它在好的赛道里面是否真的能跑出来？跑出来以后它能不能按稳定的模式走下去？

例如，当年同时看了共享办公和长租公寓两个赛道的很多项目，他最终还是决定投资共享办公这个赛道。最主要的原因，不仅是对项目创始人的信任，更是对重资产、轻运营模式下盈利能力的担忧。

经过一年的讨论，鸿坤亿润投资决定把自己旗下的私募股权投资基金分成两部分，一部分作为母基金，投向一些有产业背景的GP；一部分做直投，但围绕自己的地产主业，专注于自己熟悉的领域进行投资，除了上面的地产服务运营商之外，还有就是5G、AI、大数据应用，例如建筑智能科技化等。

王焕认为，这样既不会错过风口，又可以利用自己的地产平台为所投的项目赋能。

另外，王焕似乎更加“挑剔”了，近期正在对外募集二期基金，他表示，只想和志同道合的产业资本一起，紧紧围绕地产智能化这个赛道孵化出能颠覆产业的伟大公司。