房企融资设“三道红线”？上半年已有高负债房企发债被限制

　　继上周出现房企融资监管收紧的传闻后，8月19日，又有媒体报道称，“央行、住建部将召集部分房企在京面谈，或为了解行业对融资新规的反应”。

　　尽管券商中国记者对于上述传闻尚未从官方证实，但是多位接受券商中国记者采访的业内人士表示，房企融资收紧的可能性较大。更有券商人士表示，上半年债券相关部门曾对个别高负债率的房企发债融资规模有一定的限制。多位业内人士认为，如果融资新规落地，将对行业产生较大影响，土地市场降温、新房销售加速，利好头部房企，对高负债的房企影响较大，加速行业洗牌。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，由于近期正处于房企半年报发布的关键时期，负债率等财务指标若是触碰监管红线，很容易引起问题，这要求相关房企积极做重视。第一，注重下半年融资端口和投资端口的关系，注重对高负债项目的处理。第二，对于一些债务压力大的企业，后续需要不断尝试降低负债，甚至有必要积极降价促销，以回笼资金。第三，对于地王等项目需要谨慎，虽然没有特别明确的政策要管控这一领域，但往往金融政策宽松的时候，各类资金会违规进入地王项目，所以后续拿地方面要防范风险，尤其是热门地块方面。

　　房企融资收紧可能性较大

　　据财联社8月19日报道，央行、住建部将召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈，或为了解行业对融资新规的反应。目前，已有多家房企收到通知，并将赴京与监管部门进行沟通。

　　据21世纪经济报道，监管部门为控制房地产企业有息债务规模，出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

　　券商中国记者了解到，此前还有传闻称，银行间市场交易商协会和交易所要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债，8月10日后备案的项目将只允许偿还不超过对应存量债务融资工具的85%。

　　对于上述媒体报道和传闻消息，券商中国记者尚未从官方得到证实，但多位业内人士认为，房企融资收紧的可能性较大。

　　有券商人士对券商中国记者表示，今年上半年，为防范高负债风险，债券相关部门曾对个别高负债率的房企融资规模有一定限制，主要依据企业的流动性指标、整体负债率情况以及负债结构是否优化等进行判定。

　　对于传闻中的“三道红线”，某国有银行内部人士则对券商中国记者表示，央行去年做过类似的东西，但是否推出，怎么推出，都没定，特别是很多房企表外负债也没有明确的情况下，这个工具更多是起到引导的作用。“监管部门收紧房企融资，主要是防止开发商盲目扩大，定向调控高负债企业。”他说。

　　“这几个部委经常叫房地产企业去沟通，这次也不是什么新鲜事儿，至于融资新规应该不是空穴来风，不同的公司融资条件不同肯定是有的，但媒体报出来的方案是不是最终版本还不太确定。”另一券商人士对券商中国记者说。

　　据21世纪经济报道，鼎诺投资根据wind数据统计了全市场有 2019 年报数据的房地产发债企业，按照触及红线条数多少及公开等级做了排序。不过，券商中国记者询问了前述排序中几个踩了3条红线的房企相关人士，均表示未收到会议通知。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩认为，地产金融政策收紧是大概率事件。一方面，6月末银保监会“回头看”的动作已为下半年金融监管升级和融资收紧提前定调，随着疫情影响逐渐减弱，上半年相对宽松的金融环境逐步收紧。另一方面，上半年土地市场表现活跃，在“房住不炒”政策基调下，防止土地市场过热，防止违规资金流入房地产市场，预防高杠杆取地带来的金融风险。三项指标分别对应整体风险、长期风险、短期风险，是对房企融资端的精准调控。

　　若新规落地，土地市场或降温

　　多位接受券商中国记者采访的业内人士认为，房企融资收紧与近期部分城市土地市场过热有关。

　　券商中国记者了解到，多地土地市场近期热度仍不减，多个地块溢价率超过30%，并且有区域地王出现。

　　华南某房企高管对券商中国记者表示，目前经济并没有特别大的起色，特别是面对国外的压力下，但是国内土地和房价还是在涨的，这个涨其实是经济上不支撑的，肯定还是有泡沫。如果现在再不断的输血房地产，可能泡沫会越来越大的，这也是监管部门所考虑的问题。

　　那么，如果融资新规真的落地，会对房企和市场产生哪些影响呢？

　　某总部在北京的上市房企高管对券商中国记者表示，目前融资报批的松紧程度上暂时没有什么太大变化，央行惯常可能采取窗口指导的形式，如果真如传闻中的收紧方式，确实是非常严厉的，对行业影响也会很大。

　　因为房地产本身就是一个高负债的行业，不论是上市公司还是非上市公司，大家权益资本上都没法补充，要发展不负债怎么办？虽然监管有压力，但是如果这么强制性执行，大家在拿地方面立刻就不可能像上半年那么积极了，而且融资额度压下来，欠款的问题肯定又会更突出，无论是对供货商、建设单位等这些问题都会出现。

　　潘浩认为，假如“三道杠”政策落地，预计土地市场将降温，新房销售将加速。被新规限制融资的房企有可能延迟或取消近期土地投资计划；融资收紧使房企销售回款端压力骤升，房企大概率将启动“加速销售模式”。

　　另外，融资新规短期或将加速行业洗牌。中小房企受波及程度要远大于规模房企，且中小房企自身抗风险能力不足，在新规影响下，融资受限，有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。而从长期看，去杠杆、降负债、预防系统性金融风险是确保房地产金融市场平稳健康的重要保障，房企或早或晚都将面临这一道必考题。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，由于近期正处于房企半年报发布的关键时期，负债率等财务指标若是触碰监管红线，很容易引起问题，这要求相关房企积极做重视。

　　第一，注重下半年融资端口和投资端口的关系，注重对高负债项目的处理。第二，对于一些债务压力大的企业，后续需要不断尝试降低负债，甚至有必要积极降价促销，以回笼资金。第三，对于地王等项目需要谨慎，虽然没有特别明确的政策要管控这一领域，但往往金融政策宽松的时候，各类资金会违规进入地王项目，所以后续拿地方面要防范风险，尤其是热门地块方面。

　　不过，某券商房地产分析师接受券商中国记者采访时表示，如果融资收紧，肯定还是利好头部房企，对高负债的房企影响较大。从鼎诺投资按照触及红线条数多少及公开等级做的排序来看，没有踩线的基本都是保利等国企，也有龙湖等少数民企。

　　招商证券(行情600999,诊股)赵可团队也认为，房地产监管传闻的背后，更重要的是行业大逻辑发生变化，行业进入“区间管理”时代，囤地模式背后的“加杠杆、赌增值”的金融行为将出局，真正具备造血能力的“经营行为”房企将迎来10年二次绽放期。

　　这样会带来两个结果：一方面，表现为真龙头房企的开发类基本盘规模可能迎来明显高于行业增速的上涨；另一方面，表现为这类房企的生态链孵化动作游刃有余，也仅仅只有这类房企才能做到。