引入平安期望落空 “三道红线”下招商蛇口冲刺规模添变数

　　招商蛇口(行情001979,诊股)联姻中国平安(行情601318,诊股)的愿景最终落空。

　　9月13日晚间，招商蛇口发布公告称，公司对收购南油集团24%股权的资产重组方案进行适当调整，取消向平安资管定增募集资金的安排，原向深投控支付的现金对价转为公司以发行股份的方式支付。

　　受此利空消息影响，公告次日，招商蛇口股价迅速跌破16元大关。截至14日15时收盘，招商蛇口每股报价15.92元。而如果把时间线拉长至2个月，招商蛇口的市值已缩水270亿元。

　　不难判断，不断缩水的市值或是平安望而却步的重要原因。而房地产行业融资环境的再度收紧，亦为招商蛇口定增泼了一盆冷水。如今，缺乏平安加持的招商蛇口，在三道红线约束下，能否在规模上实现新突破？

　　地产定增融资口难开，招商蛇口终止引平安

　　引入平安的企图落空后，招商蛇口迅速给出了替代方案。

　　根据调整后的交易方案显示，招商蛇口拟以发行股份、可转换公司债的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权，其中以发行股份、可转换公司债方式支付的对价分别为36.94亿元、33.42亿元，分别占本次交易对价的52.5%和47.5%。招商蛇口内部人士向媒体解释称，“直接向深投控发行股份，比向中国平安旗下的平安资管定增募资更直接快捷。”

　　不过在业内人士看来，平安方面的解释似乎更为合理。在公告中，平安方面将原因归结于目前资本市场环境的变化。事实上，从房企“三道红线”消息传出开始，舆论便对招商蛇口的定增方案持观望甚至怀疑的态度。

　　受疫情冲击，上半年房企融资迎来短暂的宽松期。以此为契机，招商蛇口、南国置业(行情002305,诊股)、格力地产(行情600185,诊股)纷纷打起了定增募资的主意。于6月份，招商蛇口发布公告称，拟向深投控购买其持有的南油集团24%股权，并顺势向中国平安旗下的平安资管定增募资。

　　只是，招商蛇口的定增之路却并不顺遂。8月21日，招商蛇口收到的证监会对此次交易的反馈意见。证监会所提出的第一个问题便是关于平安资管和平安人寿是否符合战略投资者的监管要求，以及与平安资管、平安人寿的具体战略合作方式等内容。

　　事实上，为防止房地产市场过热，房企定增审核在四年前便已收紧。证监会更是明确表示，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。除了大悦城(行情000031,诊股)之外，鲜有房企闯关成功。彼时便有分析人士指出，此次招商蛇口募资方案能否顺利成功，或成为房企融资方向的标志事件之一。

　　进入8月份以来，多个城市土地市场回暖，热点城市持续升温，继续保持宽松的融资环境似乎已无必要。8月17日，中国银保监会主席郭树清发表署名文章，提及房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。8月底有媒体报道，为控制房企有息债务规模，有关部门设置出“三道红线”。

　　融资环境的骤然转向，也让房企的定增募资变数重重。9月7日，南国置业取消了合并电建地产所募集的配套资金；9月13日，招商蛇口引入平安的计划也不了了之。

　　知名地产分析师严跃进指出，目前融资环境有所收紧，招商蛇口战投动作自然容易面临管控。他同时还表示，在引入战投过程中，招商蛇口也有必要提升盈利能力，提高其经营水平。

　　当然，亦有分析人士称招商蛇口或并非一个优质的标的。如上海中原地产首席分析师卢文曦就向蓝鲸房产指出，投资者入局房企的目的在于获取价值回报。对于平安而言，每股接近16元的价格吸引力似乎并不大。

　　招商蛇口冲刺规模再添变数

　　无论平安资管入股与否，招商蛇口还是想将南油集团剩余24%的股权收入囊中。正如其公告中所言，本次资产重组提升了招商在深圳前海片区享有的资源价值，上市公司的整体价值也得以提升。

　　然而，对于这份“成果”投资者却并不认可。截至15日15时，招商蛇口每股报价15.75元，单日跌幅超过1%。分析人士指出，随着《认购协议》的失效，招商蛇口也失去了一个实力雄厚的战略投资者。

　　今年以来，为实现在规模上的突破，招商蛇口加大了拿地力度。天风证券(行情601162,诊股)数据显示，前8月，招商蛇口共获取土地项目47个，新增规划建面835.69万平，同比增长22.5%；总地价780.9亿元，同比增长49.3%。

　　蓝鲸房产注意到，招商蛇口负债率及净资产负债率均未超出“三条红线”的约束，但投资端的“狂奔”却使企业短期偿债压力陡增。

　　截至2020年6月30日止，招商蛇口期末融资余额增加至1531.19亿元，其中1年内到期的债务为724.11亿元，占总债务的47.29%，此外公司还有340.5亿元应付票据及应付账款，而其账面上货币资金仅有648.34亿元，货币资金难以覆盖短期债务。

　　克而瑞研究中心指出，行业环境生变叠加疫情影响，迫使房企2020年的生存压力倍增。因此，增强流动性和缓解偿债压力成为房企争相引入战投的主要驱动因素。在三条红线约束之下，战投对于招商蛇口的意义更是不言而喻。

　　环业投资IP Global中国区首席经济学家柏文喜向蓝鲸房产指出，“倘若成功引入平安成为战略股东，一方面可以降低公司的杠杆和负债；另一方面险资庞大而稳定的资金池也可以为其流动性提供背书。”

　　显然，对于在规模赛道上冲刺的招商蛇口而言，平安撤出无疑是一场弊大于利的交易。

　　此外，按照最初的计划，招商蛇口在引入平安作为战略投资者后，双方将在园区、写字楼、综合体等领域建立战略合作关系，助力招商蛇口实现产品升级和业务扩张。随着招商引入战投的愿望落空，双方所谓的战略协作是否也将一并终止？一切还有待观察。