作为投资者 如何选择优质的房地产信托产品？

　　一、分析交易对手

　　交易对手是房地产信托产品中的融资主体，目前大部分信托公司会选择全国排名前100名的开发商进行合作。投资者可以从下列内容来判断交易对手的强弱

　　1．信用评级：全国排名百强的房地产企业大部分都有信用评级，这个评级主要是由国内的四大评级机构为其评级，评级越高说明其公司信用越好，安全性越高，根据中诚信证评2019年发布的信用等级通知书，恒大地产集团的信用等级为AAA，评级展望稳定；债券的信用等级为AAA，评级等级越高其融资成本越低。

　　2．百强排名：在房地产行业普遍运用的百强排名是根据年度销售金额来进行排名，2020中国房地产开发企业100强榜单前三强由恒大、碧桂园、万科占据。通常来讲销售额越多的公司，其操盘能力越强，市场认可度越高，销售回款越快，流动性较好，其还款能力越强。

　　3．流动性分析：这是判断开发商是否有具有还款能力的重要因素，流动性越强说明其公司的流动资金充足，还款能力强。流动性强体现在：通过发债进行再融资、上市公司进行融资、财务报表中的现金流多、预期未来一年的销售货值等。

　　4．实际控制人：房地产信托产品的风控措施中时常有实际控制人连带担保责任，可以从网上查询其实际控制人在行业的口碑及发展历程来判断有无负面影响。

　　二、分析标的项目

　　标的项目是信托资金的投资去向，投资者可以从下列内容来判断项目的好坏：

　　1．区域位置分析：房地产项目的还款来源主要是销售还款，去化率越快的房产项目才是风险最低的产品，建议选择一二线城市或者省会城市重要地段的项目。

　　2、成本分析：主要分析土地成本，通过房地产信托产品的推介或者尽调中能查询到所投项目土地的招拍挂成本，勾地成本越低，项目安全边际越高。另外，分析项目所在地的周边楼盘的价格可以判断本项目未来销售价格的走势及去化率。

　　3、房产项目业态分析：主要分析所投资项目的业态是别墅型房源还是大面积户型的房源或者改善型房源，按照目前市场上销售情况看，刚需、改善型房源销售最火爆。

　　4、抵押物分析：主要分析抵押物的形态、位置、货值、抵押率、变现能力等。通常情况下优先选择抵押物处于一二线或省会城市的住宅项目。有些项目由于投资超出预期可能会拿出优质公司的股权、股票来进行抵押或者质押。抵押物是信托产品最重要的一道关口，项目一旦出现风险，抵押物能否迅速处置并变现是投资者判断风险的关键。

　　三、监管措施

　　信托公司对房地产信托项目有独特的监管措施。

　　1、项目公司监管：主要有项目公司股权过户、项目公司股权质押、董事会席位、重大事项一票否决权等措施。通过对项目公司股权过户及质押的监管，能达到控制项目公司的所有权，防止开发商通过股权形式再融资。

　　2、资金监管：主要通过受托支付、账户印签、账户监管等措施对资金进行两方面的管控。一方面是：监管资金去向，需要明确用在项目开发上面，另外一方面是：监管销售回款，能保证银行账户有足够的资金归还信托计划。

　　3、章证照监管：信托公司一般会派财务代表到项目公司对章证照进行共同监管，以防发生风险。

　　4、其他风控措施：实际控制人连带担保责任、追加其他资产进行抵押等。

　　举个例子：我们以目前市场在发行的【XX信托-贵阳恒大文旅】产品为例。

　　首先，从交易对手来看，融资人—贵阳恒大童梦天地旅游发展有限公司是恒大童世界旅游100%控股子公司，且此项目由恒大旅游集团和中国恒大集团进行担保；恒大集团的信用评级为AAA，百强房企排名第一；交易对手及担保人信用评级高，违约成本大，预期销售货值高，还款能力强；

　　第二，从项目来看，贵阳是贵州省省会，项目所在地贵安新区是中国第八个国家级新区，极具区域优势。抵押物为2018年单盘销冠（实现销售收入87.36亿）且勾地成本低，（整体楼面价为961元/平，预计售价为10000元/平）安全边际高。

　　第三，监管措施齐全，抵押物评估价值约25.4亿，信托存续期内动态抵押率不超过70%；由恒大旅游集团和中国恒大集团提供连带责任担保；设置资金监管账户；设置销售监管账户；进行工程和销售进度监督等。此项目拥有完美风控，抵押物容易变现，且可完全覆盖信托本息。

　　总结：投资者在选择房地产信托产品的时候可以按照上文中的方法来进行选择，一定要认清风险，理性投资，选择适合自己的信托产品！