【私募学院第75课】楼市传闻又起！关于房产税，你必须知道这些！

向上还是向下?当下许多风险资产价格都面临着考验。

排排君身边许多朋友对于买房还是犹豫不决：有钱的蠢蠢欲动，有房的蠢蠢欲售。开发商这边，包括万科、万达在内的地产巨头都或多或少地都减少了在传统住宅上的筹码，万科更是直接宣布未来要去地产化。

更要命的是，房产税也在不断被提起，让炒房者开始瑟瑟发抖：7月16日，统计局表示加快推进房地产税相关政策举措。而在此前，6月中旬不动产登记平台实现全国联网;7月中旬，上海银监局与不动产登记局联合印发通知，银行和税务、公安、纪检等部门可依法查询每个人的不动产信息。

这一切都说明，房产税在全国范围的开征至少在技术上的障碍逐渐被打通。

不过细心的同学应该知道，新闻中经常提及房产税和房地产税。为啥有房的人都对房产税谈之色变?房产税与房地产税的区别到底是什么?

房产税与房地产税的区别

二者仅一字之差，为啥房产税就这么“不受待见”呢?其实二者的区分并不难，房产税与房地产税，后者多了“地”，说明其征税范围必定大于房产税，说白了就是房地产税包含房产税在内的。

房产税，属于财产税范畴，征税对象就是房子本身，谁拥有谁缴税。

房子总得要建在土地上吧?而房地产税，就是不仅对房子征税，还要对地进行征税，它是一个综合性的税收体系。

我们知道开发商拿地，这个叫交易;完了建房子，这叫开发;这整个过程都叫保有。房地产税就是对你这些所有围绕土地的经济行为进行征税。据国联证券相关报告统计，在现行房地产税收体系中，与房地产相关的税种主要有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、增值税(营业税已于2016年5月1日起改为增值税)、城市维护建设税(教育费附加)、印花税和企业所得税、个人所得税共10个税种，其中开发建设环节主要涉及7个税种，交易环节亦涉及7个税种，保有环节涉及2个税种。

总的来说，房地产税是一整套征税，而房产税就是对这些钢筋水泥的房子本身进行征税。

房产税和地产税在我国“混得咋样”?

虽然房产税是房地产税的小弟，但这个小弟的存在感并不强。历年《中国税务年鉴》数据显示：房地产行业税收总额中，房产税占比仅2%。据《2016年国家税务年鉴》数据统计，2015年房地产相关共1.65万亿税收中，房产税仅为2051亿元，占同期行业税收仅为12.4%。

而房地产税这边，除了房产税外，营业税、企业所得税和土地增值税等房地产行业税收总额占比均在15%以上，其中营业税占比甚至达30%以上。这相当于市价10000每平的房价中，其中至少超过一半左右都交了税费，而开发商为了保利润，能不提高售价吗?

近年来国家实行了“营改增”政策，在房地产税这块，其目的就是降低土地其他繁杂税费水平，同时择机推行房产税。目前，我国早已针对外籍购房者、外籍企业和本国经营者征收房产税，在重庆和上海，房产税试点运行也有好几年。随着房产税的各项工作稳步推进，房产税全国推行基本算是大势所趋了。

国外房产税如何影响房价的?

房产税到底能不能抑制房价过快上涨，市场有太多争议。支持的一方认为提高有房者的持有成本，把它们的房子逼出来，这样就能增加供给;反对(或者说悲观)的一方认为房价的高低根本还是由需求决定。

首先需要明白国内开征房产税的目的是什么。在国内来看，无非是抑制投机需求，平抑房价的上涨，同时减少空置率。但那些已经开征房产税的国家，它们的效果如何?

在美国，房产税税率大致维持在0.8%-3%不等，是每个州政府和当地公立校区的财政主要来源，而税收开支都被用于社会公共服务。试想，如果房产税收入太少，雇不起警察，修不起公路，老百姓生活无法幸福。这种情况下，老百姓了解到房产税缴纳会导致自己的生活品质下降，那他们缴纳房产税的意愿当然就更高。不过即使这样，美国的房价依然也会周期性上涨，受房产税影响极小。

在日本，房产税被称为不动产的保有税，分为固定资产税与城市规划税。前者标准税率为1.4%，后者税率上限为0.3%。不过日本的房地产税用于调节房地产的效果并不尽如人意。在上世纪8,90年代的房地产泡沫时期，房地产税并没起到平抑房价的作用。

不过，在房产税平抑房价方面，我国或许能借鉴德国和新加坡的经验。

在德国，房产税叫做土地税，是地方政府对土地及地面建筑物征税。排排君查询相关资料得知，德国房产税主要在以下几个方面进行征税：

1、房产交易环节，要分别缴纳评估价值1%-1.5%的不动产交易税，和以房产交易价格为征税基础的土地购置税，税率从3.5%到6.5%不等;

2、不动产通过买卖在交易过程中获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税;

3、如果5年内卖出3套及以上房产的，要对获利部分征收25%的资本利得税;

4、如果将购置的房产用于出租，依据房租收入需征收25%的资本利得税。

在新加坡，房产税的税率相差很大，自住房产的房产税率是4%，其他类型的房产税率(如房屋出租者)是10%。而对于小户型的业主，政府会在自住的4%基础上再进行折扣。对于豪宅，新加坡政府将一律征收高倍的土地出让金和物业费，并实行较高的超额累进税率，最高可达20%。

正因为德国与新加坡如此严厉高额的税收政策，使得两地房价涨幅相对更稳定。

反观国内，中国的情况与其他国家不一样。新加坡大部分住房主要是通过政府的组屋解决的，但人家人少啊!我们14亿人口的住房，国家能解决吗?显然不现实。此外，无论是国外还是国内，房产税短期或许是平抑物价，但长期来看目的是为地方政府开辟收入来源。

房价过快上涨，吸引老百姓资金，最终推高房价是很正常的经济逻辑。但世界上没有只涨不跌的资产，引导房价回归理性，不仅仅房产税一收了之，更是制度和资产配置思维的转变。

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