“大居住”领域创新方兴未艾，未来有哪些投资热点？

8月3日，分享投资2017年度峰会在银川进行。今年是分享投资成立十周年。十年时间，分享投资经历三次“聚焦”。从广阅各行各业，到聚焦于“医疗健康”和“互联创新”;又在2016年再次聚焦，在“互联创新”里进一步专注“大居住”，并设立了“大居住”专项基金。

分享投资为什么要聚焦“大居住”领域的投资?怎么理解“大居住”?如何选择、判断优质的“大居住”项目?以下是分享投资联合创始人、大居住基金主管合伙人：崔欣欣的演讲全文。

今天我的分享主题是：让居住更美好——分享投资大居住创新基金策略。

一、从“互联创新”到“大居住”，都是为了满足“消费需求升级”

首先，我想回到2012年。在这一年的合伙人会议上，我做了这样一个投资策略的分享。从2010到2020这十年，中国经济增长的主要源动力来自于：消费。在消费细分领域里增长最快的一个是医疗健康;另一个则囊括了和生活相关的衣食住行快消品、创新产品、教育等，我们今天可以用“大消费”这三个字概括。它们都是随着人们生活水平的不断提高、对更美好生活的追求，从而驱动一系列的消费增长以及社会经济增长。在这样的分析之后，我们在2012年开始果断地把所有精力集中在“医疗健康”这一个基金上;今天，我们也看到了2012年这一次聚焦所产生的成果。

从2014年开始启动了另一个主题基金，在“大消费”的需求基础上，在互联网技术环境升级改造之下所产生的创新项目，我们将这个基金命名为“互联创新”基金，其实本质依然是关注消费需求升级。这是2012年制定的投资策略的延续。

接着，在2016年分享投资的年会上，我给大家讲了一个名词：“新物种”。在互联网技术环境下，这些创新者、创业者面对新兴的市场、新的消费群体，采用新的技术重塑他的企业边界、重构生产关系、再造生产流程……通过这些创新路径满足新的需求，诞生出新的领导品牌。这些企业我们把它称之为“新物种”。在这个领域我们互联创新基金的第二期也取得了很好的收获。

如今，互联网已成为了我们的阳光、空气。从去年下半年开始，我们再一次反思：在这样的环境下，如果我们要把投资做得更专业，应该怎么办?在这样的背景下，我们再一次检阅我们的投资策略，开始在医、食、住、行各领域进一步思索……

回顾人类从智人的出现，从择山洞而居，一直到现在的高楼大厦或者是精致的小别墅，我们发现：几千年以来，人们对更美好居住环境的追求一直没变。记得我和大家分享过贝佐斯的一句话：“我们不要关注未来十年什么东西会发生变化，我们要更加集中精力在我们相信它不会变的事情上。”在这里，我认为这个“不会变的”就是：人们对更美好居住环境的追求。这是永恒不变的。

我们现在看到城市居民，平均每天在室内空间停留的时间超过90%，它是人一生中最长的相伴，比你的伴侣和你在一起的时间还要长。另一方面，房子已经是全球、全世界最大的财富载体。曾有这样的统计：全世界的房地产总价是271万亿美元。这个数字是什么概念?它相当于美国国内生产总值的12倍，是中国GDP的21倍，全球黄金总量的36倍。这么大的财富如何管理?如何让它充分发挥价值?这里充满了大量的创新机会。

于是，从去年底开始，我们为这个方向做了从研究到项目筛查，以及整个基金产品设计的一系列努力。今年，我们正式推出了分享互联创新基金的第三期，并且命名为：大居住创新基金。目的就是：让居住更美好!

二、专注“大居住”，不是“转型”是“聚焦”

一些朋友问我：你们原来在互联创新里投得挺好，为什么要转型?我说：不对，不是转型，是再聚焦!为什么这么说?

第一，在这样一个大的空间里，尤其是在当下的中国，正好到了整个结构(无论是供给结构、还是消费结构)都发生了变化的过程。其中最明显的一点：房地产正从原来的增量市场进入到存量市场。这是有数据支撑的，新房交易量已远远低于二手房交易量。在这样一个环境下，原有的商业服务、价值链体系里大量的企业都会产生新的、创新的机会以及创新的需求。

其次，是技术变化。整个信息技术环境，甚至是大数据、人工智能，这些技术给创新提供了大量的素材和材料。创业者可以在这样一个环境里用这些新技术，创造一个新的服务和载体。

第三，我们一直关注“大消费”;我认为这个阶段的消费升级本质上是主流消费群体的更替所引起的市场现象层的变化。我们不可能作为一个企业去扭转一群人或者一代人的消费观念。但是，我们不能忽视的是：我们正在老去，另一代人正在成长。今天买房的主流市场力量不是十年前的那群人。

于是，在存量房时代、新的技术环境下、新的主流消费群体更替，这三股力量将推动大居住领域内的创新机会的涌现和新一批创新品牌和企业的诞生，这对相关领域的创业者和投资人来说，就是最好的时代。

所以，我们不是转型，而是画一个圈限制自己，消除杂念，把所有的精力、注意力，以及我们的资源都进一步集中在这样一个相对小一点的能力圈里。在这里，我们可以延续过去十年所积累的对创新的理解、对企业创新价值的认知。其实，在大居住这个领域，我们过去投过不少这方面的企业，包括：我们参与了房多多公司的A轮融资、兔博士的天使轮投资、爱空间B轮投资、还有多彩投等等相关领域的优秀企业。我们在这个细分市场里的认知，能让我们在这个基点上进一步往深、往专业里挖。

我们在延续过去的方法论，延续我们对创新企业的判断。同时，基于深入专业的研究和基于分享理念的多赢合作，我们也逐渐聚拢了一些在这个领域里更多的资源。比如：明源云，我们的战略合作伙伴，我们联合行业研究团队共同对地产生态链进行了深入的调研，并且在2017年初发布了研究成果《地产生态链创新研究报告》，以及随后出版的书籍《掘金存量地产——房地产存量经营新生态》。我们在去年成立了地产生态创新营，这个班级聚集了48位在相关领域里探索创新的创业者。我们请到了非常资深的专业人士到这个班级来做演讲和经验分享，比如：一德集团陈俊、新地集团漆洪波、万科物业朱保全、尚品宅配李连柱、优客工场毛大庆、小米智能高自光、甚至是建筑设计领域非常知名的悉地集团的创始人赵小均等等。这些人聚在一起，一方面能互相碰撞出更多的创新火花，也在各个企业之间形成了越来越多的合作机会。同时，我们还获得了中城联盟对我们的支持和帮助，所以，我认为：当我们在往更细的一个领域里，钻研得更深时，很多这些相关的资源，以及更多优秀的企业都会向我们聚拢过来。

同时，我也想澄清一点。有一些朋友听说我们做和房地产相关的事，就误以为：是不是就只关注这些传统的项目、不去关注创新的技术了?其实恰恰相反，我们之所以选择这个领域，正是我们拥抱先进技术的一种方式。因为，从投资人的角度来讲，我们从来都认为：先进的技术成为一个好的商业项目必须落地到一个实际的需求、实际的消费场景里;所以，我们围绕着“让居住更美好”这样一个愿景，去做大量研究、收集有价值的投资项目，其中就包括了大数据、人工智能、新材料等前沿技术和各种创新商业模式在相关领域的应用。

三、优先关注五个细分领域：既看“冠军马”，也在识“黑马”

经过这一段时间的调研，目前，我们会优先关注五个方面：房地产交易服务创新、存量空间运营和内容创新、标准化家装及家装后的延伸服务、家居产品的消费升级、社区服务创新。

具体到项目上，我们会回到最根本，也就是商业本质：现金流。举个例子：我们目前已经锁定的一家智能家居产品的企业。它一年的净利润有过亿人民币。这样已很成熟的企业，其成长速度依然很快。为什么?因为它过去的产品超过90%是出口的，现在，国内市场才刚刚开始，所以未来它的成长空间是巨大的。

此外，我们花了很长时间调研智能家居主题，几乎把排名靠前的十多家企业走访了一遍，在深入到单个产品，最终我们锁定了智能门锁这一个品类，我们认为：人们对智能锁的消费升级趋势确定性最高，然而目前的品牌产品之间同质化很严重。所以，在这个领域里，我们既选择目前无论是品牌、以及公司团队成员组成上都表现优秀的公司，用通俗的话说，就是在赛马时最有冠军像的那匹马;同时，我们又从产品、功能、内部构造的独特性上，再选择一批黑马。这是我们赛道型的一个投资手法。

再举个例子：鲜花供应链。我们看到了鲜切花消费需求的快速增长，但是，从事这些业务的公司，其经营状况令人担忧，由配送和损耗所带来的运营成本对相关企业形成巨大的盈利压力。但是，既然需求这么旺盛，直接面对需求的公司又经营困难，那么，在整个产业链里，到底哪一个节点，是有可能通过集中而产生规模经济的呢?是否有能够通过技术创新、生产和运输流程再造等路径，产生非常确定性的利润?所以，我们在这个领域里，我们用产业链关键节点的方法找出了其中几家优质的、具备这样潜力的公司。

时间关系我就不再逐个举例了，当我们把目光聚焦“大居住”，我们用“投资，让居住更美好”这样的理念，已经逐渐理出一批优质的投资标的。未来十年，我们会继续在这个领域里深耕。我们愿意通过“投资”支持这个领域的创新，让我们的居住更美好!