[慧眼]房子会没人买么？海通姜超：关注货币超发下地产受益的3个方向

股市波动加大的同时，市场人士对房地产市场未来走势的分歧也日益明显，房子会没人买吗？

海通证券姜超团队在最近研报中指出，地产行业一直以来是国民经济中的关键变量，在市场对地产已至强弩之末的怀疑中，房地产在疫情之后的经济修复过程中仍然贡献了重要力量。

姜超团队认为，至少在未来5-10年内房地产需求不会出现大幅下滑，背后的两大支撑包括方兴未艾的都市圈与宽松的货币环境。

关于货币超发对地产的影响，在“房住不炒”的大背景下，姜超团队认为，地产行业发展将逐渐回归理性，有三大趋势值得关注：

一是城市间的分化。

都市圈的加速发展，意味着紧邻超大特大城市的其它城市将受益于中心城市的辐射，有望吸引人口的持续流入，在中心城市的带动下共同崛起，像属于上海大都市圈的苏州、宁波、无锡、南通和常州等城市，其经济-人口份额比均超过1.7，属于粤港澳大湾区的珠海、佛山等城市经济-人口份额比也在1.9以上，远远超过0.77的全国城市中位数水平。这些城市的地产行业发展热度也将明显领先于全国。

二是企业间的分化。

随着地产行业发展逐渐成熟，行业集中度也在持续上升。根据中指研究院的统计，08年我国房地产百强企业销售额市场份额仅有20％左右，而19年房地产百强企业的市场份额已经提高到超过60％。08年地产前十强销售额不足市场的7％，19年已经接近28％，约是08年的四倍。20年以来我们也看到，一方面，百强龙头房企的销量增速持续改善，而另一方面，截止6月初房地产企业破产数量已超200家。未来在地产销售总量趋于平稳的态势下，房地产行业的马太效应料将进一步凸显。

三是服务上的分化。

告别了突飞猛进的时代，地产企业不能再仅仅满足于房屋的完工交付，购房者对于居住质量的要求逐渐提高，对居住相关的配套服务也愈发重视，能够为业主提供更优质增值服务的房产将会获得更高的溢价。不少龙头房企为顺应这一趋势，纷纷成立物业公司，18年像绿城服务等物业公司业主增值服务收入增速达到40％以上。从物业百强企业管理面积变化上来看，五大城市群的占比不断提升，反映出成熟市场蕴含着较强的物业需求。

根据房天下最新数据，70个大中城市二手住宅价格中有54个城市环比上涨，16个城市环比下跌，相比5月上涨城市增加了5个。