分享投资崔欣欣：深挖大居住领域投资机会

和讯创投消息 2018年4月23-25日，由投中信息、投中网主办，投中资本协办的“第十二届中国投资年会•年度峰会”在上海举办。围绕“价值的力量”这一主题，来自国内外上百家私募股权机构汇聚一堂，对当前行业热门话题展开讨论。

在论坛中，分享投资联合创始人崔欣欣接受了包括和讯网在内的多家媒体的采访。

在采访中崔欣欣表示，大居住领域投资机会有很多，围绕人的居住的需求，其实可以分成两个板块，一个板块是关于空间，之所以说空间，是因为其实我们城市居民90%的时间都是在室内空间里头度过的，所以空间是一个大的板块。另外一个板块是人类在空间里面的活动，这个是内容板块，活动包括学习、工作、生活、休息、休闲、娱乐、购物等等。崔欣欣认为大居住领域跟TMT行业和其他消费品行业相比，创新空间非常巨大，投资机会也非常多。

崔欣欣还表示，目前首先关注的焦点是在家居产品、智能家居、装修的工艺创新和材料创新。而未来将会在这些领域里继续深挖，顺着这些企业往上下游去扩散。

以下为采访实录：

记者：崔欣欣总您好，我们2017年分享投资开始关注大居住这一块的新的领域，但是国家房地产管控不是很严吗?这块不是降温了嘛，我们为什么关注这个领域呢?这个领域的投资机会是在哪里呢?

崔欣欣：我们开始关注这个领域应该是在2016年下半年，我们就开始做这样的准备，2017年开始成立第一个基金。首先我们不是房地产开发商、不是房地产基金;我们之所以关注这个领域，是因为居住人类最基本的需求，全球的房子其实价值加起来已经超过全球上市公司市值的四倍了。这样大体量的人类财富载体，其实需要相关的很多配套服务以及相关的产品。这是一个巨大的、满足人类的基本需求的产业。国家政策的调控主要针对的是房价以及房地产开发的速度、进程，而我们更关注的是人们的基本消费需求，所以其实并不矛盾。

另外还有一点，尤其是在这种调控下，这个领域的更多提供专业服务的企业价值能够更充分体现，有更多的创新机会。

记者：投资机会在哪里呢?

崔欣欣：投资机会有很多，我们从需求出发，把人的居住的需求，从这个核心原点出发，其实我们把整个大的产业(因为大居住本身不是一个传统行业的分类，而是需求出发点)，其实我们可以分成两个板块，一个板块是关于空间，之所以说空间，是因为其实我们城市居民90%的时间都是在室内空间里头度过的，所以空间是一个大的板块。另外一个板块是人类在空间里面的活动，这个是内容板块，活动包括学习、工作、生活、休息、休闲、娱乐、购物等等。我们在开始的时候主要关注的领域包含空间的形成，空间使用权的获得(使用权包括产权跟租赁)，还有就是空间的完善、维护跟相关的服务。所以在左半边关于空间是有这三大主题类别的，这三大类又包含了更多传统意义上的子行业，比如说空间的形成包括建筑业，建筑业的上游主要的建筑材料，这就是一个大的子板块;空间的获得部分包括交易服务、还有租赁、运营等等;第三个空间的完善、维护就包含了家庭装修、空间装修，还有软装包括家具、大量的室内使用家居产品，也包括比较热的智能家居产品，再往外延伸还包括社区服务等等一系列的细分领域。所以这里面每一个领域都存在大量的创新的空间，也不断地有新的更符合年轻人的审美观的新的家居产品的品牌的出现，尤其是软装的部分。

虽然我们看它是一个个传统行业，但是由于跟TMT行业、消费品行业相比，有很多的环节是相对落后的，所以我们认为在这个行业里头创新发展空间非常巨大，同时对我们基金来讲，它的投资机会也就非常多。

记者：我想问一下，我也采过做家装的互联网公司，但是这个行业其实还有非常多问题，虽然是把线下的施工队或者家装公司搬到了网上，有些公司是这样做的。

崔欣欣：只是把管理过程搬到线上。

记者：对，但是没有办法监控质量，用户投诉非常多，我想知道您对这个行业线上的看法，或者是未来互联网家装到底会不会成为对消费者好的产品。

崔欣欣：这是一个大问题，首先装修领域是一个大产业，大行业，我们经常讲大行业、小企业是装修行业的典型特征，行业非常巨大，一年的规模，家装是两万亿，包括工装在内是4万亿，这么大的产业里头，我们看最优秀的企业也才是百亿级市值的规模，头部市场占整个市场的量是千分之几，不到百分之一，非常分散，主要原因是行业没有完成工业化的过程。它是一个工程，这个工程里面有大量的环节是需要工匠(还不叫工人)，需要通过工匠来完成其中施工环节。那这种非标的作业过程其实是给这个产业带来的最大的发展难题，也对企业来讲一旦他的收入规模扩大到一定程度，管理成本就会上升，这是造成大行业、小企业的主要原因。在过去几年O2O创业浪潮的过程中，我们看到有非常多的创业团队致力于改变这种状况，我们觉得是非常好的一个情况。我们2015年的时候投资了爱空间，他们是这一批致力于改造传统行业的创业团队当中的一员，应该说是其中比较优秀的团队。这几年的过程中，首先他是把跟消费者的界面标准化了，报价是标准的，产品ABC三套方案也是标准化的选择，然后倒逼自己不断的把后台运营的过程、管理的过程、信息系统，还有工人的作业过程方方面面不断标准化提效。我们也看到这几年标准化的过程产生的效果，工期有保证，给用户的体验包括客户的满意度，用户的推荐率也是非常高的，效果非常不错。

当然我们也看到很多团队在这个过程中中途放弃了或者是各种原因就没有能够继续走下去，这也是蛮可惜的一件事情。但是至少我们看到了大家都认同这样的产业化方向。

第二个我们在去年又投资了另外一个装修的企业，叫北京和能人居，也是致力于把装修的过程标准化工业化的企业。如果说爱空间是在传统的装修工艺上进行非常努力的标准化的话，那么和能人居是直接对底层的装修工艺和材料上做了改变，他使用的工艺是目前国家提倡的装配式建筑里头的重要部分，就是装配式的内装，或者叫装配式的装修。通过把装修的每一个材料部品化，变成标准化的部件，包括天花、墙面、地板、管线、门窗、卫浴等等，这些室内装修元素全部用工厂里批量生产的部品，然后现场施工过程只是装配，在他的工程里面没有水工、瓦工、木工，只有装配工，是用螺丝刀和电钻按照图纸快速装配安装。这种装修方式的优势一方面是环保，减少工地现场昨夜的污染排放，同时又能很好控制室内零甲醛的目标;另一方面是给大批量集中交付的精装修房子(比如说人才公寓、政府的公租房、企事业单位宿舍)的投资方以及运营方提供了非常好的选择，因为这种装修方式后期的维护更新成本非常低，工期时间短，同时交付的产品质量非常划一和有保障。

这种装配式装修的创新在业内逐渐获得认可，也是室内装修行业实现产业化、工业化的发展过程的最好路径。

记者：好像智能家居这个风口说了很久，但是也没有真正的爆发，背后原因是什么呢?

崔欣欣：人工智能的发展速度非常快，大家也都认同这是技术发展的方向趋势。但是在家居领域，就像我们刚才讲装修行业还在走工业化的过程一样，其实在家居产品里头，我们还需要经历一个阶段，就是居住环境更完全的电气化和自动化。我举一个例子，我心目中理想的智能家居是什么样子的，下雨他知道自己关窗、收衣服，有雾霾、有沙尘暴的时候知道关窗并且自动启动新风系统，我出门不需要带钥匙，我在睡觉的时候如果出现一些不好的体征时，这个睡眠系统不仅能够监测到，而且还能够进行干预。如果没有这些执行单元系统，人工智能的大脑在家居场景下是发挥不了太大作用的。或者这么说，人工智能发展的速度是很快，但是家居环境里头跟他配套的执行系统其实还不够。

我们也非常看好智能家居产品，过去两年不少创业团队都一窝蜂地去做智能音箱，那智能音箱其实是大脑系统跟人交互的界面，这部分完美程度从99%提高到100%，其实给我们在家居生活里头带来的变化并不是很巨大，但是如果刚才提到的这些执行系统，我们说的大脑之外的躯干、手脚能够成长起来的话，其实整个智能家居的体验会实现质的变化。所以我们最近两年在智能家居里面是偏向于选择能够完成一个功能的执行，给客户提供一个闭环体验的产品。比如我们去年投资的智能门锁，智能电动床，这些产品都是从传感层到判断层、进一步到执行层能够形成一个完整的闭环体验的单元，这样的一些产品是我们在目前阶段更加看好的。

但是你如果反过来看这些产品，它有真正用到多少人工智能的技术呢?其实还没有，但是已经给你带来一个非常不一样的体验，用户也更愿意为之买单。

记者：技术层面还有待提高是吗?

崔欣欣：不是技术层面，人工智能发展比较成熟了，但是跟家居相配套的执行单元还比较缺乏。打个比方，你家来了一个并不是太聪明的管家，但是几乎没有动手能力，能做的只是帮你传达命令，你愿意给他多少酬劳呢?。

记者：你们有没有预计就是多少时间内会达到一定的程度呢?

崔欣欣：时间我不好说，但是相信会很快。如果我们看具体这些企业的情况，我们去年投资的智能电动床企业，今年一季度订单量比去年同期增长了50%。这个企业一年的出货量是50万张床，在这样体量的企业来讲，订单同期增长40-50%是一件很可怕的事情，说明这个行业的发展速度很快。包括智能门锁企业也都是这样，每年的增速超过50%，甚至有些是翻倍的增长。

记者：崔欣欣总您刚才说到了很多的投资机会，我们近几年会重点关注哪些投资机会或者是哪些比较好的商业模式，如何辨别真成长跟伪概念的标准?

崔欣欣：目前来讲，我们主要还是关注以产品创新为主的项目，首先第一个就是智能家居产品，仍然是关注重点。第二个就是跟装修相关的这一系列的能从原材料、工艺、IT系统等最基础的方面，让这个产业进一步工业化的，进而实现质的变化的创新企业是我们关注的第二重点。第三个重点包括软装的升级，我们看到今天的家居产品从过去的家庭决策逐渐走向个人决策，其实家居产品过去在大脑印象中它是一个耐用消费品，甚至有一些产品过去是我们把它视为固定资产，今天越来越多的这类产品被看作是快速消费品，至少是非耐用消费品。在这样的市场变化过程里，我们会更加关注能够符合这样的变化趋势的企业创新的产品。比如说这个杯子还是这个杯子，但是你就觉得这个杯子比别的杯子好看，你愿意多付十块钱，这里面隐含了一点，消费者已经从满足功能的诉求上升到对美学体验的消费，这可能就是现在年轻人说的颜值就是正义。现在越来越多的国产的产品，从美观、性能各方面都非常好，性价比非常高，大家已经不在乎这个产品是不是进口知名品牌。这种情况下，对新的设计师品牌或者对新的创新企业就是一个非常好的创新和发展的机会，对我们来讲也是蛮好的投资机会。

记者：怎么辨别这是一个真正成长的项目呢?甄别的标准是什么?

崔欣欣：我觉得在这个领域里头相对来讲还是比较简单的。其实目前有很多的优秀企业，他的产品已经在市场上销售了，你可以从企业的经营数据还有用户对它的反馈去判断。

第一财经：还是看它落地了没有。

崔欣欣：对，毕竟跟纯TMT的项目不一样，一个新东西出来可能会快速获得一批愿意尝鲜的用户，但是未必能够持续的发展，但是在大居住领域这可能不是最突出的问题。

记者：我想问一下大家居概念下的项目的整个投资周期或者是退出会不会跟别的行业有什么不同特点?

崔欣欣：我觉得在这个领域，企业相对发展的周期长，他是需要时间积累的过程的行业，不像TMT这样一夜之间爆发、很短的时间里头出现数量级的变化。但是有另外一个情况，在这个大领域里头有非常多的优秀企业，其实在他们所在的领域已经深耕了八年、十年，也就是说仍然有大量的非常优秀的大居住企业，正处于高速发展期，所以对我们来讲，退出期不见得非常长。

记者：一般的退出节奏是什么样子的呢?

崔欣欣：退出节奏也是在五年时间左右，我们基金的周期一般是“5+2”(年)这样子。

记者：说到退出，我不知道IPO全面趋严对我们有影响吗?

崔欣欣：我觉得影响不大，目前我们投的这一类家居的创新企业，相对来讲他们都是属于没有那么标新立异，很大程度上如果按照传统行业的归类，他可能就是制造业、消费品的类别，很容易获得资本市场的理解。

记者：您刚才提到一些智能床还有门锁，还提到年轻人的审美，可能花更多的钱买同样的东西，这都是一些主要消费升级的变化。能不能谈一些您对消费升级的思考?

崔欣欣：其实消费升级是一个持续了很多年的一件事情，并不是今天在消费升级，全国人民的生活越来越好，收入水平越来越高，是一直在持续发生的过程，而且是人类永恒的追求，我们都希望生活越来越好。但是我们能看得见是这个消费升级的表现是不断在发生变化的，不断地变化在于其实背后是主流消费群体的变化。今天可能我这样年纪的人，我自己一个月花不了多少钱，可能我的钱都花在孩子身上了。但是年轻人有他的新的生活习惯，他有新的生存环境，跟我们年轻时候的生存环境是不一样的。比如说今天年轻人三分之一的月薪是花在房租上，还有三分之一花在了社交活动上，或者是娱乐上面，剩下的不到三分之一在很艰难地决策用它做什么，是存起来还是做别的消费，对他的诱惑也很多，因为可以花钱的地方越来越多，对他来讲最大的限制是每个人都只有24小时一天。所以消费升级呈现的特点是非常多样化，各种企业不仅是争夺消费者的可支配收入，还在争夺他们可支配的时间。这体现在家居产品里面，会出现一个新的变化，过去的家居产品都是一窝蜂地往家居大卖场，但是今天由于城市的发展、变迁，很多原来在相对市中心的家居大卖场都逐步往市郊扩散，这个时候对很多的家居产品就是一个挑战。如果你的产品不仅仅适用与新房子的用户的话，那么你可能就不能只停留在家居大卖场这样的渠道。我们也看到越来越多的家居产品的企业在shoppingmall开自己的门店，在市中心做自己的体验店。我们还能看到越来越多的这一类的产品在电商上销售。比如是去年在天猫的双十一，家居品类的销售额大约是1500亿，家居类产品在天猫上也能卖到1500亿，这可能在三年前是不敢想象的事情。

记者：崔欣欣总，现在大家都强调市场要鼓励和争夺独角兽上市，我不知道创投型的企业会不会去培养或者挖掘一些独角兽?

崔欣欣：独角兽的定义只是在IPO之前市值超过10亿美元，只是这样的一个标准。其实在这个领域里头有很多的体量已经蛮大的企业，完全符合这样的要求。但是对我们来讲，他是不是独角兽不重要，我们更看重的是他未来的成长空间。

记者：那你们对回报有一定的要求吗?

崔欣欣：在基金综合投资回报方面，我们同样是VC，也是有自己的要求的。如果我们看TMT单个成功项目的回报率倍数可能会很高，但是由于成功率会低，最终整个基金的回报率不一定很高。我们看相对传统行业里头的创新企业，虽然说单个的发展速度不像TMT成功项目价值增长那么快，但是项目的相对成功率更高，所以从基金的角度来讲，它的整体回报率依然可以很优秀。

记者：我们现在投了这些大居住的细分领域里面，有哪些是已经进入盈利期了或者已经是有回报了。

崔欣欣：我们投资的大居住项目好多都是盈利的，比如去年我们投的智能门锁企业是盈利的，还有电动床企业一年的净利润在一个亿以上，装配装修的企业也是盈利的。这些企业现金流状况都非常好。

记者：我想问一下，有一个项目你们也投过联合办公的叫WE+，特点就是这个行业有大量的并购的现象，您觉得他未来会继续这种现象吗?还是整个行业会剧烈地洗牌，会有什么样的变化?

崔欣欣：其实要说洗牌的话，这个过程已经开始了，比如说WE+跟酷窝已经合并了，包括优客工场也在做一些行业整合的事情，其实这种趋势是必然的，因为这个行业是讲究规模的行业，是需要规模去进一步提升他管理的效能以及提升利润的空间，还有用户的规模也是他形成社区效应的很重要的条件。在足够的规模下，进驻企业能获得更好的硬件环境和服务。所以整合是一个必然的趋势。

记者：我想问一下，那居住领域，现在进入老龄化的阶段，如何看待老龄产业的发展?

崔欣欣：老龄产业是一个蛮大的产业，包括健康、保险、服务和适老产品以及局部空间改造等等方面。我们也在关注，在这样的方向下产品的创新和服务。刚才讲消费升级，人群更替带来的变化是非常巨大的。今天的老年人跟过去的老年人是不一样的，比如说我的父亲已经80岁，但是能够用微信，可以上网买东西，过去的老年人可能是一分钱都不花了，今天的老年人还在很开心地花钱，可能明天的老年人又是另外一种生活形态。首先这种生活形态的变化，会给那些针对老年的生活习惯爱好去设计产品和服务的创新企业成功的机会，会有比过去更大的发展空间。另一方面，我们看越来越多的老人还很健康，并不需要家里把他送到养老院去，他希望在原来的小区里头继续养老。这就会带来新的需求，比如家庭空间的适老化的改造。最典型的一个例子就是卫生间，你的卫生间是用浴缸还是用淋浴房，针对这样的老年人，只是在里面加一个凳子呢?还是通过更多细节上的设计，让老年人生活得更加舒适、更加有尊严?那这些产品其实都是能够有很大的发展空间的。

记者：除了您现在手头的行业，未来还会聚焦哪些细分行业吗?

崔欣欣：我们现在首先关注的焦点是在这些家居产品、智能家居、装修的工艺材料、创新。未来我们依然会在大居住主题下里继续深挖更多细分领域，同时也会顺着这些优秀企业往他的上下游去梳理。第三个在不同的时间段会有不同的细分领域涌现创新企业，我们会持续关注。但基本上都会在大居住的范畴里头，因为其实这个产业已经足够大了。

记者：现在科技深刻改变金融行业，那分享经济有没有使用到先进的科技改善运营?

崔欣欣：您是说我们内部技术的使用?

记者：对。

崔欣欣：分享投资这十年以来一直是一个创业型的投资机构。我们在每一期基金产品设计、定义每一期基金的投资选题和策略上，一直围绕着在风险可控的前提下、如何能够给LP产生更高回报率的角度去持续努力。最近我们也增加了有大数据技术背景的同事，我们希望通过用大数据的方式让我们的项目筛选的效率更高，以及发现更多的符合我们投资要求的机会;第二个我们也在全面上内部IT管理系统。

记者：刚才讲了消费升级，我想问一个相反的概念消费降级，包括拼多多，名创优品，您是怎么看待这一波相反的消费降级的起来的企业?

崔欣欣：只是换一个角度，其实依然是消费升级，我们看您刚才提到的几个例子，最终的结果还是让更多用户用更低的成本获得更好的产品，从用户端来讲依然是一个消费升级的过程。如果要说降级可能只是你站在企业的角度看，你面对的用户群从北上广深一线城市向二三线城市扩展而已，本质还是消费升级，消费降级只是换一个角度不同的说法而已。

记者：家居领域的投资，您觉得比较成功的企业有什么相似的特质吗?

崔欣欣：我们现在接触的很多企业，创始人都是在本行业里头深耕了很多年的80后。十年以前我们说的所谓互联网原住民指的就是80后，80后的成长是伴随着互联网的普及的，他们今天也已经35-40岁之间了，这样一群人我认为是这些领域的优秀企业的核心力量。他们是伴随着新事物的成长，同时又在传统行业里头有多年的积累、沉淀。大居住这个领域里，有很多的行业痛点并不是编程序代码能够改变的事情，因为这些行业底层的工业化的过程需要更多相对年轻而又有多年行业积累的创业团队去不懈的努力，才能跟互联网的信息系统对接起来，产生质的飞跃。

记者：那VC、PE这一块进入互联网大居住这个领域(多吗)。

崔欣欣：我觉得很多的同行都会偶然涉及一两个大居住领域的项目，但是不会像我们这样就一门心思顺着这条线做，这是有区别的。通过聚焦一个领域我们的团队能够不断积累越来越深入的行业认知。第二个我们所投的企业，互相之间会产生化学反应，比如说面对的是同一个客户群，面对的是相似的渠道，互相之间有很多的资源能够复用，我们也可以更轻松地为企业批量对接相关的资源。对我们来讲是能够提高基金投资项目的成功率、资源的使用效率最大化的方式。

第一财经：大家没有更多的主要聚焦在这个行业，是不是目前这个行业没有完全爆发起来?

崔欣欣：我觉得不是没有完全爆发，我觉得可能是被大家忽视冷落了，大家都愿意往风口那去挤。我们更喜欢去寻找矿脉，金子不会跟着风走，它是有自己脉络的。