定调！深圳楼市传来大消息！五大看点！

6月初，深圳楼市放出重磅炸弹!被认为是继1998年后的又一次大房改。

5日，深圳市正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。

从意见稿的长期规划来看，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，分配主要分为三类：

第一类是商品住房，占40%左右，以中小户型商品房为主。有能力的人通过商品房来解决住房需求。

第二类是政策性支持住房，占40%左右，包括人才住房和安居型商品房，各占20%;人才住房，可租可售，90平米以下为主，租售价为市场价的6折;安居型商品房对收入有要求，深户，可租可售、以售为主，70平米以下为主，租售价为市场价的5折。

第三类是公共租赁住房，占20%左右，中低收入人群，30-60平米为主，租金为市场价的3折，特困人员租金甚至打1折。

按照意见稿，保障房占比60%，包括人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，商品房占比40%，大概只有70万套。

此项房改犹如一股清流，滋润了早已被高房价虐到不行的刚需们。不过别着急，意见稿出台后，还有正式文件，最终还需要落实。但其中透露出的信息量巨大：

1、居者有其屋，阶级不再折叠。很明显，这次政府是优先安排保障房供地，保障房与商品房之比是六四开。而且意见稿明文规定：“严格控制大户型高档商品住房用地。”未来大户型高档住宅将越来越少，也意味着这类在住宅有继续上涨的压力。

这次增加的170万套，是根据未来深圳人口发展趋势得来的。“截至2017年底，深圳市常住人口1253万人，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人， 预计新增住房需求约180万套。”

一句话，此次政府在更加兼顾中低收入保障住房的同时，给商品房留的余地并不多，商品房的供给正在压缩，但这不会影响到低收入者的保障性住房需求。

未来的深圳楼市，可能会分成以下四个阶级：

高端住房

贫穷永远会限制你的想象力，有钱人永远比你想象得要多。深圳香蜜湖从10年前的几千干到现在的均价12w-15w，不是没有道理的。就像香港和新加坡一样，在保证大量保障性住房的同时，豪宅的价格也会高的惊人，毕竟需求在那里。

商品房

这部分其实比较尴尬，普通商品房比较适合家庭年收入在50-100万的中产阶级人群，这类人没有条件申请保障性住房，但同时又不排除高端住房市场退而求次下来的资金去推高房价的可能。中产阶级人群夹在中间，怪尴尬的。

人才房和安居房

人才房是商品房的6折，如果商品房5万/平，人才房只要3万;安居房5折，只要2.5万。人才房和安居房政策在深圳实行的不止一两年，尽管也存在着房源太偏直接弃购等问题，但凭借这深圳这个活力之都的魅力，对刚需的吸引力依然非常大。

公租房

就像以前的廉租房，面向低收入人群，买不起房的可以租房，至少让你在城市里有个蜗居和落脚的地方，稳定人口，一定程度上亦能稳定社会治安。

2、多方面一起供应住房。此次意见稿指出，“包括房地产开发企业、住房租赁经营机构、市区政府、人才住房专营机构等八大供应住房渠道。其中，支持社区股份合作公司和原村民，通过‘城中村’综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房，以及支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。”

显然，政府在加大住房供应渠道，意在通过增加供给平衡需求。但问题来了：鼓励如此多的民间渠道供应住房，能保证房租或房价稳定吗?深圳大部分打工者都住在城中村，城中村改造意味着就要整体搬迁，然后装修再重新出租，那时候，公寓式的房租少说也要涨80%左右，甚至更多。这反而导致越来越多的人租不起房，被迫离市区越来越远。

3、住房金融改革。住房金融方面，提出深化住房公积金制度改革，探索建立住宅政策性金融机构，为市民租购住房提供长期稳定的政策性金融支持。稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。

住宅政策性金融机构目前在国内确实少见，到底是发行房地产衍生品(如REITs，房地产投资信托基金)的金融机构，还是优惠贷款型机构，我们还不得而知，一切都要等具体细则。

4、保障型住房如何分配。当年的经适房之所以不了了之，就是因为腐败寻租遍地，开豪车申请经适房比比皆是。

以政府的人才房、安居房和公租房为主导结构，意味着房子只能封闭运转，一定程度上能减少投机。但毕竟存量与增量都不足，僧多粥少，在摇号、轮候等方面，也不排除腐败寻租的潜在问题。但保障房的增加，有利于刚需入市。而且深圳市政府已经表态，新政策出台后，深圳将继续坚持房地产调控态度不动摇，严格落实各项调控措施，保持房地产调控的连续性和稳定性。

5、并非以市场为主导来解决未来住房问题的改革。这是根本问题，这次改革有着明显的政府主导意味，大量增加保障房。短期内确实能缓解供需问题，但长期来看，效果或许不能持久，新的问题依然会出现。

全国各地的房地产当几乎都成了当地的支柱产业，但房地产的制度建设却严重滞后，每天都在忙着短期的调控政策，要么调控高房价，要么刺激房价。未来怎么做?还是那句话：长效机制。利用市场来调控供需，能得到资源的相对最有效分配。

深圳是首个实行人才引进的大城市，这次房改虽然只是意见稿，也或许有很多不足之处，但可以看出政府是在想方设法解决居住问题留住人才。而其他城市抢人，仅仅是为了吸引接盘侠去库存。

40年前改革开放，深圳勇闯敢试，现在又是深圳楼市改革跨出的又一步，我们相信深圳在未来的楼市长效机制方面还会有更大更多的利民动作。